Blog


Mielőtt megvennéd az első nyaralódat, olvasd el cikkünket!

Közzétette: Orbán Péter

Nyáron teljes lendülettel pörög a nyaralók keresése, foglalása-kiadása. Ilyenkor a nyaralási szezon a legfontosabb. Minden évben, a nyári melegben az emberek keresik a jó áron, egyedülálló helyen lévő, kiadó nyaralókat. Nyáron teljes lendülettel pörög a nyaralók keresése, foglalása-kiadása. Ilyenkor a nyaralási szezon a legfontosabb. Minden évben, a nyári melegben az emberek keresik a jó áron, egyedülálló helyen lévő, kiadó nyaralókat. A kedvenceket általában megjegyzik, és törekednek arra, hogy visszatérjenek szeretett helyükre. Egy nyaraló több mint egy jó bérleti ingatlan.

Egy népszerű nyári úticél biztosan segít fenntartani az érdeklődést iránta, de a költségeket, a számokat, a menedzsmentet és a pénzforgalmat kezedben kell tartanod, hogy lásd, valóban van-e értelme a megvételének. Cikkünkben bemutatunk öt olyan tényezőt, amit mindenképpen mérlegelned kell, ha terveid között szerepel egy nyaraló vásárlása.

1. Piaci kilátások. A nagy különbség abban van, hogy évente körülbelül két-három hetet töltesz a nyaralóban, aminek te vagy a birtokosa. Nyaraláskor minden könnyebbnek és kevésbé tolerálhatónak tűnik. A helyszínválasztásodnak körültekintőnek kell lennie. Az már elindulásnak kiváló, ha kedveled a helyet, szeretsz odamenni nyaranta, de ha beruháznál abban a városban, akkor teljeskörű átvilágításra van szükséged. Vess egy pillantást az összes demográfiai mutatóra, amely az ingatlanra vonatkozik, készíts elemzést ott is, valamint vesd össze az adatokat azzal a hellyel, ahol épp laksz jelenleg.

Értékeld az otthoni értékesítési számokat, az adóváltozásokat, az iskolák arányát, a bűnözési rátát, a foglalkoztatást, a munkalehetőségeket, a bevásárlóközpontokat, az egészségügyi rendelőket, és így tovább. Nézd meg a kiadás csúcsértékeit, valamint a téli időszak bérleti díjait is, továbbá beszélj a város lakóhelyének önkormányzatával. A környéken élők egész évben valós képet adhatnak arról, hogy milyen a város. Bármennyire is szeretsz egy helyet, ami tökéletes lehet a pihenésre, a vakációra, jegyezd meg, hogy egy nyaraló beruházása ugyanott, kicsit mást jelent.

 

2. Rövid és hosszú távú számok. Sok dolgot kell figyelembe venned egy vakáció tervezésekor. Ez az évnek az egyik olyan fontos időszaka, amikor a pénzügyek nem a legfontosabbak. Hajlandóak az emberek inkább többet fizetni a kényelemért, valamint a szórakozási lehetőségekért. Egy nyaralás kiértékelését csak a nyári hónapok csúcsán fontos tüzetesen elvégezni. A valóság az, hogy minden csúcsszezonban van egy csúcsidőszak. A bérleti díjak a szezonon kívül általában meghatározzák azt, hogy mennyire értékes az ingatlan.

Érdemes beszélned egy helyi bérbeadóval, vagy vagyonkezelővel, hogy megkérdezd, a piacon milyen változások vannak egész évben. Innentől kezdve képesnek kell lenned arra, hogy elgondolkodj arról, hogy egy nyaraló, ingadozó bérleti díjak ellenére is nyereséges lehet-e. Meg kell tudnod, hogy hetente bérelhető-e a csúcsszezon alatt, és ha igen, mi a potenciális ár. Egy nyaraló nyilvánvalóan nagyszerű lehet a főszezonban, de a kereslet nem állhat le a csúcsidőszakon kívül.

 

3. A beruházások megtérülése. Soha ne vásárolj egy ingatlant egyszerűen azért, mert szereted a területet. Azt gondolhatod most, hogy évente úgyis csak néhány hetet töltesz a házban, a többi időszakban pedig egyszerűen pénzt keresel. Ez az ötlet csak akkor működik, ha a számok a realitás talaján maradnak. A felfújt magas csúcsérték miatt a lakásárak egyre csak növekednek a piacon. Egy kedvelt üdülővárosban a strandon levő ingatlanok 30% -kal magasabbak lehetnek, mint a többi, kicsit távolabb, például öt mérföldre. Az igaz, hogy több bérleti díjat kaphatsz majd, de ne felejtsd el, hogy a kezdeti beruházásod nem lesz annyira kedvező, sőt!

Egy nyaralási bérlés esetén vannak bizonyos rejtett költségek is. Kezdetektől fogva, ha közel van a vízhez az ingatlanod, akkor, mint a lakás tulajdonosának, árvízbiztosítási fizetési kötelezettséged is lesz, valamint a közüzemi költségek is magasabbak lesznek. Ez nem jelenti azt természetesen, hogy az ingatlan megvásárlásának nincs értelme, de tudnod kell, hogy mivel jár, mielőtt ajánlatot teszel.

4. Vezetőség. Az egyik legnehezebb része a tulajdon birtoklásának az, hogy a távolság miatt, nem mindig futhatsz az ingatlanhoz minden egyes alkalommal, amikor valamilyen probléma akad. Éppen ezért magadnak kell felépítened ezekre az esetekre egy illetékes csapatot, akik értenek a szereléshez, javításhoz, festéshez.

Mindenképpen szükséged lesz egy kézművesre, villany- és vízvezetékszerelőre, télen nem árt, ha van egy hóeltakarító társaságod, valamint egy kertészed. Jó, ha elkötelezik magukat, amikor szükséged van rájuk. Ezek az emberek csökkentik a havi egyéb költségeidet, és jó hatással vannak a nyaralódra.

 

5. Törvényesség. Mielőtt cselekedsz, vizsgáld meg a vásárlás legalitását! Számos város bérleti feltételeket szab meg különféle ingatlanok megvásárlásakor. Bizonyosodj meg arról, hogy te valóban mindent megteszel az előírásoknak. Előfordulhat, hogy parkolási változtatásokat kell végrehajtanod, vagy a kívánt házirend szabályzat módosítására lesz szükséged, amelyek javíthatják a piaci keresletet. Csak bizonyos szabályok vonatkozhatnak a bírságok elkerülésére. Ha nagyon ragaszkodsz a területhez, akkor beszélned kell a város vezetésével a terveidről.

 

Egy nyaraló valóban nagyszerű módja lehet annak, hogy a portfóliód megerősítsd. Arra azonban ügyelj, hogy mindig az eszedre, ne pedig a szívedre hallgass!

Forrás: http://www.penatesinvest.hu/2018/12/12/mielott-megvenned-az-elso-nyaralodat-olvasd-el-cikkunket/

 

2019 03. 18., 13:10


Repedezik a fal? Mit tehetsz eladóként vagy vevőként

Közzétette: Orbán Péter

 

Bizonyára találkoztál már repedezett falakkal, födémmel. Lehet, hogy te magad is ilyen lakóházban vagy lakásban élsz. A repedés eladóként és vevőként is zavarhat, ha kezdenél valamit az ingatlannal. Mielőtt döntesz egy adott ingatlan eladásával vagy vételével kapcsolatban, érdemes tisztázni a repedések jellegét és okait. A problémának számos oka lehet, melyet leginkább egy statikus szakember tud beazonosítani. A külső jelek alapján azonban magad is jó eséllyel meg tudod határozni a probléma jellegét. De mit jelenthet ez az eladó és a vevő szemszögéből?

A tartó- és válaszfalakon lévő kisebb repedések adódhatnak az épület korából, a karbantartás hiányából, a vakolatképzés hibáiból és származhat épületmozgásból is. A nagyobbak statikai jellegű hibára utalhatnak, ahol leginkább az alapnál kell keressük az okokat. Lássuk, melyek a repedések leggyakoribb formái és okaik.

1. A hajszálrepedés általában vakolathibából származtatható. Formája amolyan szerteágazó, javítása nem igényel különösebb hozzáértést, költséget. A kisebb repedések esetében nem kell gondolni semmi komolyabbra. Nem szükséges a vakolat leverése, hiszen a soron következő felújító festéssel orvosolhatjuk a problémát. Alkura okot adhat ugyan, de érdemben nincs hatása.

2. Az 1 mm-t meghaladó repedés már utalhat komolyabb problémára, de lehetnek egyszerűbb okai is. Ennek meghatározása már statikus szakembert kívánhat.

3. Az 1 cm-t elérő vagy meghaladó repedések jelenthetik igazán a nagy problémát. Ezek a statikai repedések, melyek gyakran a fal keresztmetszetén is áthaladnak. Az ilyen repedések gyakran nyílászárók környezetében alakulnak ki és alapsüllyedésre is utalhatnak. Eladóként sürgősen tanácsot kérnék egy hozzáértőtől, vevőként pedig inkább elkerülném az adásvételt akkor is, ha egyébként jó áron volna az ingatlan. Az ilyen repedések gyakran csak a szerkezet elbontásával, majd újra építésével orvosolhatók.

A repedéseknek azonban az alakja is árulkodó. Lehet vízszintes vagy függőleges, de ami a legrosszabb, 45º-ban hajló is. Vízszintesen viszonylag kevés a repedés, ezek alaptest hibára, hőingadozásra, esetleg a kivitelezés gyenge mivoltára utalhatnak. A függőleges repedések általában épületbővítést követően jelentkeznek. Az új falszerkezet nem megfelelően vagy egyáltalán nem csatlakozik a régi falhoz. A falak ilyenkor önállóan mozognak és változó a terhelésük is.

Az értékbecslő nem végez fizikai feltárást, csupán szemrevételezéssel állapítja meg az épület, lakás műszaki állapotát.Figyelmét azonban nem kerülhetik el a megjelent repedések. A műszaki állapot jelentősen befolyásolja az ingatlan értékét, ezért ha már egy kisebb költségvetésű felújítás megőrizheti vagy javíthatja az ingatlan állapotát, érdemes foglalkozni vele.
 

 

 

2019 03. 13., 16:39


Szobafestés házilag

Közzétette: Kacs Péter

Itt a nyár és a jó idő, azaz most van számos kerti munka és barkácsolás optimális ideje. Ilyen barkácsteendő lehet a szobafestés is. Festeni több ok miatt lehet érdemes. Kisgyermekes családok ismerhetik az érzést, mikor a kicsik a hosszú tél alatt összekenték a szobát. De előfordul, hogy régi színét vesztette a falfesték, vagy egész egyszerűen már nem tetszik a néhány éve felvitt szín. Sokan úgy gondolják, hogy szakember helyett a problémát maguk orvosolják. Ha nem vagyunk híján kis vállalkozó kedvnek, és van egy kis gyakorlati érzékünk, ez is jó ötlet lehet. Ha néhány fontos instrukciót betartunk, nagyobb eséllyel érjük el a kívánt célt. A festési munkálatok előkészítéséhez már előző cikkeinkben adtunk hasznos instrukciókat, melyeket most is ajánlunk olvasóink figyelmébe. Tőszavakban itt most csak annyit említenénk meg, hogy mindent gondosan húzzunk félre, takarjunk le, ragasszunk körbe, hogy véletlenül se okozzunk kárt, vagy csepegtessünk össze értékeinket.

 

 

 

 

Első lépésben ha elolvastuk és megfogadtuk a tanácsokat, és megfelelően előkészítettük a helyszínt, nekiláthatunk. A festékszín kiválasztásánál alaposan gondoljuk át a helyiség funkcióját. Lehetőleg közös megegyezéssel válasszunk színt, hiszen a különböző emberek különböző színeket kedvelnek, és ezeket az igényeket közös nevezőre kell hozni. Mivel a festés hosszabb távra szól, így kerüljük a feltűnő és vad dolgokat, mert ezeket hamar megunhatjuk. Nagy igénybevételnek kitett felületeken helyes lehet mosható festék választása is. Ilyen esetben a különböző szennyeződéseket is el lehet távolítani nyom nélkül, de ügyeljünk arra, hogy tiszta ronggyal és szivaccsal tegyük meg.

 

 

 

 

Ezt követően mérjük fel a felületek nagyságát, minőségét. Fontos tudnunk, hogy a falfelületet fedő előző réteg minősége milyen, valamint lényeges az is, hogy milyen anyagú festék volt felhordva a falra. Ez határozza meg azt, hogy a következő, általunk felvinni kívánt színező milyen festékanyag legyen. Az is előfordulhat, hogy a régi réteget el kell távolítanunk. A felület nagysága szintén lényeges kérdés, mert ez határozza meg, hogy mennyi festéket kell vennünk. A kiválasztott festékeken általában feltüntetik, hány négyzetméterre elegendő az anyag. Tisztáznunk kell, hogy ezt egy rétegben számolták, vagy tekintetbe vették a gyártó által előírt 2-3 rétegnek megfelelő négyzetmétert. Alaposan vegyük szemügyre a falfelület minőségét is! Az elváló festékrétegek, málló vakolat, vagy 4-5 réteg megléte esetén egyéb teendőink is lehetnek. Ehhez más anyagot és más szerszámokat is vásárolnunk kell. A műveletet az összes szükséges anyag, szerszám megvásárlásával kezdjük.

 

 

 

 

A festésre sokan úgy gondolnak, hogy egyszerűen „telibe gurítjuk a falat” teddy-hengerrel. Azonban ha maga a festés, gyors, és nem túl nehéz feladat is, ennek ellenére időigényes, és sok odafigyelést, átgondolást, számolást igényel. A málló festékréteget spakli segítségével el kell távolítani, mert ha ezt nem tesszük, a festék a felhordását követően fog lepotyogni. Tehát minél előbb távolítsuk el a tönkrement réteget, és a helyét gletteljük ki. A glettet spaklival hordjuk fel, és a száradást követően finomabb csiszolóvászonnal csiszoljuk síkba. A festést megelőzően a falfelület előkészítése igen lényeges. Az érdes, durva felületeket is ilyenkor tudjuk kijavítani, glettelni, csiszolni. Az apró repedéseket is gletteljük. A nagyobb, mélyebb repedések esetén használjunk üvegszálas hálót, melyet a repedésre glettelünk. A későbbiekben itt kisebb valószínűséggel fog a repedés megjelenni. Amennyiben nem helyeztünk fel élvédőket festés előtt, ezt is rakjuk fel. A felület előkészítése ezzel még nem ért véget. Portalanítsuk, és ahol szükséges, zsírtalanítsuk is a falat. Ezt követően alapozzuk a felületet. A választott festékünk előírásában szereplő alapozót alkalmazva vigyük fel a felületre. Fontos, hogy nem hengerrel alapozunk, hanem kefével, hogy az alapozót a felületbe jól be tudjuk dolgozni. Nyilván a sarkok, kapcsolók mentén lehet ecsetet is használni. Fontos, hogy annyi anyagot vigyünk fel, hogy a felület teljesen telített legyen, és már ne tudjon többet beszívni. Tehát a fal pórusai telítettek legyenek.

 

 

 

 

A leírásban szereplő száradási időt megvárva lehet a felületre felvinni a festéket. A száradási idő általában 2 óra. Ecsettel, a kapcsolók, sarkok körül, szegélyek mentén dolgozzunk. Ezt követően hengerrel visszük fel a festéket. A festőhengert nedvesítsük be és a vizet távolítsuk el, amennyire lehet. Ezután lehet a festékes vödörbe a hengert mártani, majd a lehúzórácson a felesleges festéket eltávolítani. A festőhengerrel mindig felfelé kezdjük a festést, majd oldalazó mozdulattal, fel-le használjuk. Így elkerülhető a festék lecsepegése és lefolyása. Ha a henger ragad, és olyan hangot ad, mintha tépné a felületet, akkor ez azt jelzi számunkra, hogy a festék kifogyóban van, és újra merítenünk kell.  Ha túl sok anyagot vittünk fel az elején, akkor a kifogyott festékes hengerrel merítés előtt újra rámehetünk, és a felesleget eldolgozhatjuk.

 

 

 

 

 

Mindig a mennyezettel kezdjük a hengerelést. Hosszirányban, majd keresztirányban dolgozunk. A beeső fény irányába végezzük a munkát, a sarkoktól indulva. A függőleges felületek festését közepén kezdjük. Először felfelé gurítva a hengert, majd oldalazva haladunk tovább. Ezt követően alul is így járunk el, jól összedolgozva az anyagot. Nagyon fontos, hogy a száradási időt várjuk meg, mert különben a felületünk csúnya lesz. Érdemes szellőztetni, hogy járjon a levegő, mert ilyenkor gyorsabban szárad a felület. Szerencsés meleg, esőmentes időben dolgozni, hiszen ilyenkor könnyebben szárad ki a helyiség. Ügyeljünk arra, hogy szálló szösz, pollen, bogarak, por ne ragadjon a frissen festett felületbe.

Amennyiben szépen, jól dolgoztunk, éveken keresztül élvezhetjük a munkánk eredményét. Fontos, hogy kellő időt szánjunk e tevékenységre, külön figyelmet fordítva az előkészületekre és a befejező munkálatokra.

 

Forrás: http://ujhazcentrum.hu/blog/burkolas-1093/szobafestes-hazilag

 
 
2019 03. 09., 18:16


„A szerződés az legyen…”-A „Vidéki” ingatlanközvetítő

Közzétette: Orbán Péter

 

Nagy dilemma, mikor felmerül az ingatlanközvetítő szerepe, hogy mennyire köteleződjünk el. Kicsit, nagyon, vagy hagyom, hadd próbálkozzon.
Nézzük először, mi történik, ha nem kizárólagos szerződést kötök. Ebben az esetben 1 iroda mindenképp, de lehet, hogy 2-3 10 iroda is felveszi a kínálatába az ingatlant. Van, aki megkéri a tulajt, küldjön már képeket, és írjon leírást pár sorban az ingatlanról. Van, aki kimegy, készít pár fotót telefonnal, fényképezővel, összeírja a lényeges paramétereket, készít egy alaprajzot, és már megy is a hirdetés. Ezután a tulaj hátradőlhet, mert minden felületen mindenki csak az ő ingatlanát kínálja. Természetesen mindenkivel szerződött is, így neki már semmi dolga. Eltelik pár hét, hónap, az ingatlan még meg van. Ekkor elkezdődnek a hívások: vigyük lejjebb az árat, mert:
- nem kedvező a széljárás

- a „tuti” vevő mást választott

- változott a piaci helyzet

és még az ördög tudja mik nem derülnek ki.

Aztán valahogy elkel az ingatlan. Azért ezt lehet még csavarni, és kiderül, hogy több iroda is kivitte a vevőt. Ekkor elkezdődik a cica harc, kinek is jár a jutalék. Ne legyen illúziója senkinek, mert minden iroda be fogja vasalni a díját. Hisz ők teljesítették a vállalásukat. Ebbe nem is lehet belekötni.
Vagy képzeljük el, hogy még nincs meg a vevő, lejjebb vinnénk az árat. Ok, de kinek is szóljak? A megbízott irodák közül, ha csak 1 is kimarad, akkor ő joggal reklamálhat, hisz a szerződés valószínűleg tartalmazza, hogy értesíteni kell. Írásban. Ok, ez is meg van.

Nézzük vevő szemmel. Vevőnk felkeres pár online felületet. Azt látja, hogy ugyan az az ingatlan 1-2-10 alkalommal is szerepel a kínálatban. Ami lássuk be, kicsit unalmas. És azt sugallja, hogy az ingatlant nagyon el akarják adni, vagyis lehet alkudni rendesen. Ami vagy igaz, vagy nem. És itt most nem szeretném kihagyni azt az országos irodák általi gyakorlatot, hogy adott iroda feltölti az ingatlant x közvetítő neve alatt. 2 héttel később már y közvetítő a képviselője, újabb 2 hét és egy harmadik neve alatt szerepel. Az ingatlan kereső pedig már azt se tudja merre van előre, mert sokadszorra is ugyan az az ingatlan fogadja, csak más kezdő képpel. Nagyon zavaró, és ez nem könnyíti meg a keresők helyzetét.
Sokat gondolkoztam, vajon miért csinálják így. Addig jutottam, hogy:
1: így olyan, mintha rengeteg kínálattal rendelkeznének, ezt hívom „teli polc” effektnek.

2: vagy nincs pénzük előre sorolni az ingatlant, vagy van pénzük, de spórolnak.

Mindegy melyik válasz a helyes. Egy biztos, ez nem a megbízó érdekeit szolgálja.

 

Nézzük a félkizárólagos szerződést. Ebben az esetben a tulajdonos is értékesíthet, és 1 irodával köt szerződést. Ilyenkor nincs sok variáció és meglepetések sem érhetnek. Fényképez, hirdet, elad, fizet. Ennyi.

 

Kizárólagos szerződés, avagy a tulajdonos rémálma.
Én ezt a szerződés formát alkalmazom, és nem is fogok eltérni tőle. Mondom miért, de kezdjük egy jogi ismerettel. A tulajdon jogról nem lehet lemondani. Nincs olyan, hogy a tulajdonos nem értékesíthet. Ezt nem én találtam ki, de linkelni sem tudom a jogszabályt. Ehhez várok hozzászólást jogászoktól esetleg. Ha tévedek, akkor azt elismerem. A lényeg: én csak és kizárólag a tulajdonossal működöm együtt. Más irodákkal is, de őket én választom az eddigi munkakapcsolataink alapján. A hirdetési formáim nem alkalmasak a korlátozásra, tehát 

mindenki hozzáférhet. Nem szeretném a saját elképzelésemet a konkurencia szolgálatába állítani, és ezért van az, hogy csak a tulajdonost engedem be az ügyletbe, ha már megbízott. Itt nyer igazán értelmet, hogy miért alkalmazok olyan technikákat, amik a kornak megfelelőek. És ezeket a beruházásokat anyagilag is szeretném megtérülni látni.

Az ingatlan értékéhez jelentős mértékben hozzájárul az elhelyezkedése. Melyik utcában van pontosan, milyen környéken. A külső homlokzati kialakítás is szerepet játszik, nem csak a belső. Ezért ezeket be kell mutatni. Viszont ezt csak kizárólagos szerződéssel tehetem meg nyugodtan. A vevők sem szentek. 10ből ketten tuti az eladót fogják felkeresni. Aki ezt vérmérséklettől függően kezeli. A megbízóim többsége elküldi melegebb éghajlatra ilyenkor a kedves érdeklődőt. Nem viccből bízott meg, dolgozzak én. És teljesen igaza is van.
Tehát a befektetett időm és energiám minden esetben az eladást szolgálják, és ezt meg is osztom a megbízóimmal. Ők használhatják az elkészült anyagokat is, így segítve őket. Nem gond, ha nem én adom el. A lényeg az értékesítés. Viszont van egy minimum díj is ebben az esetben. Ha 3% országos átlagból indulunk ki közvetítői díj esetén, akkor ehhez képest is röhejesen kevesebb a minimum díjam. Egyben ez a titka a vidéki képviseleteimnek is. Itt jegyezném meg, hogy hirdetés készítést is vállalok igény esetén 😊

Milyenek a hirdetéseim? Ha videó, akkor többnyire ilyen:
https://www.youtube.com/watch?v=2a9CIRWMNHs

Ehhez társul a VRbemutató:
https://roundme.com/tour/327253/view/1080247/

És a teljes anyag fényképekkel így néz ki:
https://www.facebook.com/media/set/?set=a.601101003656966&type=1&l=4625d67484

 

Konklúzió: minden szentnek maga felé hajlik a keze. Én a kizárólagos szerződést preferálom. Így vagyok biztosítva afelől, hogy nem dolgozom hiába, a megbízó pedig a hirdetési anyagaimon keresztül biztosítva van, hogy dolgozom is a díjamért. 😊 És a végén tuti nem lesz cica harc, hogy akkor most ki is hozta a vevőt.

 

+1: sajnos nem egyszer szembesültem vele, hogy „országos iroda” elfelejtette közölni a megbízóval, hogy kizárólagos szerződést kötnek. Megtörtént példa, hogy fél órát bogarásztam a szerződést, mire észrevettem a 2-ik sorban címként, hogy „kizárólagos”. Így is átjöttek inkább hozzám, mert a teljes jutalékommal plusz az „országos iroda” anyagi követelésével is jobban járnak, mint ha teljes díjat fizetne az „országos irodának”. Plusz megbíztak egy másik ingatlan képviseletével is. Azért ez érdekes, nem?
 

A következő blogbejegyzés a témáját majd az élet hozza 😊 De javaslatot is elfogadok, miről szeretnétek olvasni.
Kövesd a blogomat, like-old Facebookon Az Ingatlanközvetítő oldalam, iratkozz fel YouTube csatornámra (keresőbe ezt írd: Az Ingatlanközvetítő), ahol reményeim szerint Vlog formájában is hamarosan jelentkezni fogok.

„a világ sem egysíkú, a hirdetésed se legyen az”

 

2019 03. 08., 09:59


Leggyakoribb hibák ingatlan eladásakor

Közzétette: Orbán Péter

 

1. Nem megfelelő képek

2.Nem vagy elérhető sem telefonon, sem emailben.

3.Nem gondolod át mennyibe kerül az ingatlanod és ezért magas áron lövöd be a piacon

4.Ha a bútor árát is bele kalkulálod a vételárba-sokszor többre értékeljük a háza, egy márkásabb bútor miatt, de lehet a vevő nem tart rá igényt, nem kötődik hozzá

5.Ha túl sok ingatlanirodát bízol meg.

6.Ne bízz a szavakban, mindent írj le-fényképezz le a későbbi viták elkerülése miatt(érdemes ügyvédi adás-vételibe belefoglalni az ingatlan korának megfelelő állapotban van)

7.Számolj járulékos költségekkel,pl.energetikai tanúsítvány.

8.Előbb vásárolsz ingatlant, mint ha eladod, ilyenkor egyezkedés van a vevővel ilyenkor benne van, hogyx forintot kell fizetned, mert nem tudod időben átadni az ingatlanod.

9.Eltitkolod a hibákat, nem hívod rájuk fel a figyelmet-ez később probléma lehet, esetleg ha hoznak egy szakértőt máris negatívumként tűnik fel ez számukra.

10.Ami még lehetséges rossz ingatlanost választasz, aki nem tud hozzátenni az ingatlan eladáshoz.

 

2019 03. 05., 09:39


Mit tegyünk, ha nem fizet a lakásbiztosító?

Közzétette: Orbán Péter

 

Jelenleg Magyarországon igen nagy a választék a különböző lakásbiztosítók terén. Többféle ajánlattal, kiegészítő csomagokkal, gyors kártérítéssel, valamint alacsony havidíjjal is kecsegtetnek, így nem csoda, ha az ember nehezen igazodik el, hiszen sokszor választani sem tud közülük. Mindenekelőtt érdemes körüljárni jobban a témát, célszerű utána olvasni, majd pedig kiválasztani a jövőbeli biztosítónkat a sok lehetőség közül. Az ismerősi körünkben biztosan találkoztunk már olyan esettel, amikor a biztosító valamilyen oknál fogva nem fedezte a kárt.

Általában mindig irányadó a biztosítási szerződés, hiszen mindig az abban foglaltak szerint jár el a biztosítónk. Ez részletesen taglalja, hogy milyen káresemények során nyújt védelmet számunkra. Ellenben vannak olyan kikötések, amelyek fennállása során bizony egyik biztosító sem fizet. Nézzük meg milyen események kapcsán mentesül kártérítés alól a lakásbiztosítónk.

  • Gondatlanság, szándékosság esetén

A 2013. évi V. törvény LXII fejezete szól a biztosításokról. A Polgári Törvénykönyv kimondja, hogy pontosan milyen esetekben nem kell fizetnie a biztosítónak, mert mentességet élvez. Ilyen lehet az, amikor a biztosító be tudja bizonyítani, hogy a keletkező kárt a szerződő fél, tehát a biztosított, vagy annak egy hozzátartozója okozta gondatlanságból, vagy szándékosan.

 

Hogy mi számít súlyos gondatlanságnak?

A Polgári Törvénykönyv szerint annak minősül, ha a kárt okozó személy szervezetében 2,5 ezreléket meghaladó alkoholtartalom áll fenn, tehát súlyosan ittas, vagy kábítószer hatása alatt áll. Gondatlanságnak minősül az is, ha a károkozás engedélyhez kötött tevékenység engedély nélküli használata során lépett fel, ilyen eset például, ha valaki jogosítvány nélküli gépjárművezetéssel okoz bajt, továbbá olyankor is, ha nem tették meg a betartandó óvintézkedéseket a kármegelőzés szempontjából.

A biztosítási szerződésnek kötelezően ki kell térnie arra is, hogy ha az épületben keletkező kár összefüggésbe hozható az elmaradt karbantartási munkálatokkal. Abban az esetben, ha az ingatlan elavultságával van összefüggésbe a károsodás, akkor sem köteles fizetni a biztosító. Ezek a veszteségek több mint valószínű, hogy elkerülhetőek lettek volna, ha figyelembe veszik az építmény megfelelő gondozását, ápolását. Az általános kizárás jellemző azon károkra, amelyek hatósági eljárás során jöttek létre, vagy zavargással, tüntetéssel, tömegmegmozdulással van összefüggésben, valamint radioaktív- és környezetszennyezés esetén fellépő kár során sem fizet a biztosító.

Abban az esetben is mentességet élvez, ha a kárt okozó személy, csalással téveszti meg a biztosítót. Ilyenkor a személy ellen eljárás indul, ami akár börtönbüntetéssel is végződhet.

Gyakori probléma lehet egy viharkár esetén történő beázás kártérítése is, ugyanis számos esetben a biztosító elutasítja a megtérítést, méghozzá bizonyítottság hiányára hivatkozva. Ilyenkor jó, ha az ember készít jó minőségű fotókat és egy videó felvételt is a beázás területéről, amelyek később bizonyítékul szolgálhatnak. Fontos azonban, hogy ne kezdjünk bele semmilyen javítási munkálatokba, ameddig a kárszakértő részletes vizsgálatot nem tesz az adott területről. Itt sokszor egy eltömődött eresz is okozhatja a keletkezett kárt, vagy egyszerűen a tető nem megfelelő karbantartása. Ezekben az esetekben is több mint valószínű, hogy a biztosító nem fog fizetni nekünk.

Sokszor előfordulhat a szomszéd fájának kidőlése a saját ingatlanterületünkre, vagy a saját kertünkben levő fa eldőlése a házunkra. Ilyenkor mindig annak a felelősségbiztosítása fizet, akinek a térségén állt a fa. Ma már a lakásbiztosításoknak van felelősségbiztosítási része is, emiatt tehát nem kell aggódnunk, ha ilyesmi történik egy nagyobb vihar esetén. Fontos tudni, hogy a kertben lévő bútorok, medence, hintaágy biztosítását külön kell biztosítanunk, erre szolgálnak a biztosítók kiegészítő csomagajánlatai.

Érdemes odafigyelni arra is, hogy a keletkezett kárt 48 órán belül bejelentsük a biztosítónak. Amennyiben megfelelően dokumentáltuk a kárunkat, tételesen feljegyeztük kiadásainkat számlákkal együtt, valamint a teljes javítási munkálatokkal járó költségeket is, de ennek ellenére a biztosítónk hárít, és nem fizet, akkor nyugodtan hivatkozzunk a szerződés azon pontjára, amelyik erre vonatkozik, és eszerint szólítsuk fel a biztosítót a kifizetésre. Következő lépésként akár közjegyzőhöz is fordulhatunk, aki segítségünkre lesz abban, hogy megkezdődjön a biztosító részéről a kártérítés.

Forrás: http://www.penatesinvest.hu/2017/12/27/mit-tegyunk-ha-nem-fizet-lakasbiztosito/

2019 02. 08., 10:08


II. Ingatlanszaki szakmai nap

Közzétette: Feltöltő Ingatlan

Szeretettel meghívunk II. Ingatlanszaki szakmai napunkra, melyet 2019.május 10-én rendezünk Budapesten a Mezőgazdasági Könyvtárban (1012 Budapest, Attila út 93).

A rendezvény ingyenes, REGISZTRÁCIÓHOZ kötött, melyet a következő linken tudsz megtenni:

https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSefmGZwxPAs-vWRU4tli4G4vQWZ3FOphidHOUfyg-RUQYBzww/viewform?fbclid=IwAR0Zu85-iS_CWzbKzqttQfX5mwgmIEvS1qNnkHC0ww-DlkDCM8blEHd4K7o


Kiállítói hely igényelhető az info@ingatlanszaki.com címen, ill, itt az eseményben.

 

2019 02. 07., 20:26


Mit lehet tenni, ha a házunkkal szemben focipályát épített fel egy lakópark? - Jogos kávészünet dr. Fülöp Edina ügyvéddel

Közzétette: Feltöltő Ingatlan

Mit lehet tenni, ha a velünk szemben épített focipályán zajló játék hangja nagyon zavaró? Hogyan tudja elérni valaki, hogy a vele szemben épített focipálya ellenére élvezni tudja a saját kertjét? Lehet-e mérni a focilabda megrúgásának a hangját objektív eszközökkel? Dr. Fülöp Edina ügyvéd mesél a mai esetéről.

 

2019 02. 05., 20:03


UTÓLAGOS BELSŐ OLDALI HANGSZIGETELÉS

Közzétette: Feltöltő Ingatlan

Társasházban él, és hangos a szomszédja? Esetleg diákok laknak a szomszéd albérletben, és gyakran hangosan mulatnak, de nem szeretne konfliktust? Vagy talán Ön zenerajongó, és szeretné kiélvezni a modern hangzástechnika által nyújtott dinamikus mély szólamokat? Nem kell feltétlen családi házba költöznie, hogy megtehesse.

 

Ugyan korábban a belső oldali hőszigetelési módról már olvashatott a kedves olvasó  a Szigetelésblog hasábjain, de utólagos belső oldali hangszigetelésről még nem. Sajnos, nem  csak a fent vázolt tipikus esetekben lehet szükség utólagos hangszigetelés beépítésére, hanem újabb építésű társasházaknál is, ahol a tervezés vagy a kivitelezés során nem fordítottak megfelelő figyelmet a hangszigetelés kialakítására. Ilyen, utólagos kijavító jellegű szigeteléseknél fontos, hogy komoly térveszteség nélkül, tiszta szerelési munkával, szinte burkolómunkaként végezhessük el a javítást. Mielőtt nekifognánk a munkának, meg kell különböztetnünk egymástól a problémás felületeket. Ugyanis nem azonosak a szigetelés módszerei padlón, falon, vagy a mennyezeten.

 

Nézzük először a falakat. Az ilyen utólagos szigetelések általában paneles formában érhetőek el. Ezek többnyire 10-15 mm vastagságúak. Ez nem sokban különbözik a gipszkartonlap vastagságától, de egy ilyen könnyűszerkezetes fal önmagában még nem lesz  segítségünkre. A fal legtöbbször a léghangok terjesztésében felelős, ezt pedig hanglágy anyagok utólagos beépítésével küszöbölhetjük ki. Ezek többnyire szálas anyagok. Ebben a  vastagságban fa alapanyagú termékek is elérhetők, ami egyrészt környezetbarát, nem bocsát ki káros anyagokat, másrészt szemben a mesterséges anyagok többségével tartósan   tárolja a meleget, kellemes hőérzetet biztosít. A porózus, szálas szerkezetének következtében pedig a passzív hangelnyelés ideális anyaga, mely akár kb. 20-22 dB-lel is csökkentheti a szerkezetet érő zajterhelést. Ilyen panelek több szigetelésgyártó
                                                                  palettáján 
is megtalálhatóak, melyeket több méretben is megvásárolhatunk.

 

Mennyezet szigetelése ugyancsak a léghangok csökkentése miatt lehet fontos. Itt azonban körülményesebb a szigetelés folyamata. Leginkább itt is paneles farostlemez szigetelésben      érdemes gondolkodni. Ezeknek felhelyezése többféleképpen is megoldható, amit főként a  felület minősége határoz meg. Kézenfekvő megoldást jelent a panelek felragasztása, amennyiben az alapszerkezet annyira stabil és teherbíró, hogy arról nem fog ragasztóstul leválni a panel. Amennyiben nagyon egyenetlen felületünk van, akkor a felületet előtte párnafákkal érdemes síkba hozni. A párnafás megoldás esetén az elemeket tűzőgéppel is rögzíthetjük a csaphornyos részükön. Léteznek olyan panelek is, melyek előre kasírozottak. Ezeknél fontos, hogy ügyelni kell arra, hogy a látszóoldali felületeket a munka közben ne piszkoljuk össze, ezért szövetkesztyű használata ajánlott. Az elemek vágása mindig a kasírozott oldal megvágásával kezdődik. A fém vezető (derékszög) melletti vágás ajánlott. Miután a tapétát megvágtuk, úgy két-háromszori vágással az elem elvágható.

Léteznek olyan szigetelőanyagok, melyek felülete előre tapétázott, így akár textil- és papírtapétás kialakítású is lehet. Többféle mintázat közül választhatunk, de akár látszóbeton-utánzat is lehetséges. Az ilyen anyagok ettől függetlenül ugyanúgy lefesthetőek. Nem megfelelő festék esetén előfordulhat, hogy a fal mögötti páratartalmat nem tudja elvezetni és a festék feltáskásodhat. Ilyen szempontból jobbak azok a megoldások, melyeket kimondottan további burkolásra terveztek.

Mint minden burkolt felületnél, a pozitív sarkokon itt is élvédő elhelyezése javasolt.

Vizes helyiségekben a farostlemez alapú anyagok alkalmazása nem lehetséges. Itt kőzetgyapottal próbálkozhatunk. A falak vizesedése esetén sem ajánlott alkalmazni ezt a megoldást, de a szigetelőanyag gyártóival vagy forgalmazóival ezügyben mindig érdemes felvenni a kapcsolatot.

 

 A fal- és mennyezeti megoldások mellett a padló hangszigetelésébe is szükséges néha  utólag belenyúlni. Itt legtöbbször a kopogó lépéshangok, azaz a testhangok ellen kell  védekezni. Ebben az esetben inkább a tömegi szigetelések a megfelelőek. Ez már nagyobb  felújítást igényel, hiszen a meglévő padlót vissza kell bontani. Korábban a fafödémeknél a dobeffektus elkerülése érdekében a gerendák közét kvarchomokkal vagy kohósalakkal  töltöttél fel. Salakot már nem használnak a negatív élettani hatások miatt. A homokot   viszont nem lehet minden födémen alkalmazni, vagy legalábbis nagyon körülményes lenne.  Az aljzatoknál új építés esetén különféle keményhabokat, vagy farostlemez, esetenként gumialapú anyagokat alkalmaznak. Egy új innovatív megoldás egy olyan 10-15mm-es lap, mely hullámkarton lapokból áll, melyet kvarchomokkal töltenek. Az ilyen lapokat nem kell ragasztani, azonnal lehet rá akár laminált padlót fektetni.

Amennyiben komolyabb eredményt kívánunk elérni, akkor épületakusztikával foglalkozó szakemberhez kell fordulnunk, aki nagy valószínűséggel a fent említett rendszereket további gumi- vagy fémalapú membránokkal kiegészítve stúdió szintű hangszigetelést fog nekünk betervezni.

Forrás: http://ujhazcentrum.hu/blog/szigeteles-955/utolagos-belso-oldali-hangszigeteles?fbclid=IwAR2nN1eYzwudvYq6asGWuL_2FOuxCsSsIvkfEMxMBoOq_qUPzCRqkPey5EU

2019 02. 04., 18:32


Eladnám a házat, de mennyiért?-Lippai Zsolt

Közzétette: Orbán Péter

 

Ingatlant eladni nem egyszerű dolog. A költözés, az újabb munkahely, az apai örökség vagy éppen a banki terhek csak egy része annak a seregnyi oknak, amiért el akarunk adni egy ingatlantDe mit kell tennünk azért, hogy jó áron, jó időben adjunk el ingatlant?

 

Leginkább az ár megfelelő meghatározása okoz gondot. Nem titok és logikus is, hogy ha a piaci árnál magasabb összeget határozunk meg az eladáshoz, az nehezíteni fogja az eladást. A lakások esetében többnyire egyszerűbb az eladási ár jó meghatározása, mint a családi házaknál.

Lakások esetében a legmeghatározóbb paraméterek – a teljesség igénye nélkül a következők:

  • alapterület, szobaszám,
  • a településen belüli elhelyezkedés,
  • a társasház, lakás műszaki állapota,
  • az építés anyaga (pl. panel),
  • a fűtés módja (pl. távhő)

… és a lényegtelen, de gyakran égetően fontosnak tűnő szempontok:

  • mennyiért is vettem 12 éve?,
  • a ráköltött pénzem is vissza kell jöjjön!

Az ingatlanpiac sajátos, van azonban, ami itt is örök érvényű. Az azonos tulajdonságokkal rendelkező lakások közül az olcsóbbat fogják előbb eladni, a drágábban hirdetők pedig tovább várják az érdeklődő hívásokat. Így működik a piac! Hogyan tudod mégis jól, önállóan meghatározni a lakás árát?

Nos, most is azt az eszközt használod, ami a leginkább segíteni tud majd neked: az internet. Keress olyan ingatlanos oldalakat, ahol a saját ingatlanodhoz hasonló ingatlanokat is hirdetnek. Keresd az azonos tulajdonságokat a hirdetésekben és jegyezd fel az irányárat is! Mikor volt felújítva, korszerű a fűtés, az ablakok szigetelnek, a társasház szigetelt, stb.?

Ha elég alapos vagy, megkapod azt a tól-ig határértéket, ahová célszerű belőni a saját ingatlanod eladási árát. A gyors eladáshoz az alacsonyabb árat határozd meg! Ha nem sürgős túladnod rajta, úgy lehet a közepe felé vagy a felső sávban az irányár. A minimálisnak vélt árat célszerű 5-10%-kal növelni és azt megjelölni irányárnak. Célravezető az is, ha konkrét árat adunk meg “alku nélkül” megjegyzéssel. Ne legyünk naivak, az utóbbi esetben is lesz próbálkozás az alkura!

Lakóházak (családi házak) esetében bonyolultabb a dolog. A lakásoknál már említett paramétereken felül érdemes figyelembe venni a következőket:

  • a lakóház életkora,
  • a telek mérete,
  • a kivitelezés minősége,
  • esetleges extrák.

Az eladási ár meghatározása hasonló a lakásokhoz, azonban a hasonló ingatlanok elhelyezkedése jellemzően már tágabb körben (pl. másik városrészben, esetleg településen) igényli a keresgélést. A hirdetési árat célszerű itt kissé magasabban, 5-15%-kal növelten meghatározni. Ha sikerült az árat meghatározni, jöhet a hirdetés.

 

Forrás: https://grandeingatlan.hu/eladnam-hazat-de-mennyiert/

 

Ha eltévedtél az ingatlanpiac és az építőipra útvesztőjében csatlakozz Facebook oldalunkhoz is, ahol napi újdonságok mellett egy jó közösség tagja is lehetsz.

Facebook oldalunk: https://www.facebook.com/Ingatlanszaki/

2019 02. 03., 08:47


Az otthona ne legyen átjáróház-A vidéki ingatlanközvetítő

Közzétette: Orbán Péter

 

Üdv ismét nálam 😊 A mai bejegyzés szóljon rólam. Az alkalmazott technikámról, hogy miért is az a szlogen, hogy „az otthona ne legyen átjáróház”.

 

Kezdem az elvekkel. Mindig azt mondom, hogy az ingatlanközvetítés nem agysebészet. Alap esetben információval kereskedik a közvetítő. Tudja hol, milyen eladó ingatlan van. Az ingatlant kereső szimplán felkeresi, elmondja a hozzávetőleges paramétereket, amik a legfontosabbak számára. Ezután a közvetítő a kínálatát átnézve kiajánl 1-2-10 ingatlant, majd ezeket személyesen is megnézik. Másik, és egyben gyakoribb történet, hogy az érdeklődő konkrét ingatlan miatt keresi fel a közvetítőt, aki időpontot egyeztet, majd bemutatja az ingatlant. Kis kitérő: jó esetben ismeri is az ingatlan műszaki jellemzőit. Azért emelem ki ezt az egy feltételt, mert a közvetítői tevékenység bár végzettséghez kötött, ami tartalmaz némi műszaki ismereti követelményeket is, de azért na… 6 hónap alatt ne várjunk csodát, pláne az online tanfolyamoktól. Én építész technikusi végzettséggel rendelkezem, 6 év iskola, pár építkezésen való részvétel után az alap dolgokkal azért tisztában vagyok. Ami helyben még kiemel, hogy a városom történelmével is tisztában vagyok. Itt ez azért fontos, mert 1956-ban a város nagyját elmosta a Duna. Tokkal-vonóval. Ezért helyben már az sem mindegy, mikor épült az ingatlan, ugyanis 56 után pár évig nem volt tisztességes építőanyag. Főleg fűrészelt faáru, ami a tetőszerkezethez nélkülözhetetlen. Láttam már kocsirudat szarufának beépítve 😊, ami jól funkcionálhat, de a keresztmetszete nem teszi lehetővé, hogy bármilyen hosszban beépítsük. Kicsit elkalandoztunk, vissza az eredeti témához.
Akkor kezdtem 2016-ban ismért az ingatlanközvetítésben gondolkodni, amikor már meg volt a technikai háttér ahhoz, hogy tartalmat tudjak előállítani. Többet akartam nyújtani az addig megszokottnál, úgy, hogy azt a megbízóim is elismerjék. Lássák, hogy itt többről van szó, mint információ nepperkedés. Ezért kezdetben videó bemutatókkal kezdtem, de nem véletlen oktatják a film készítést külön képzésben évekig. Ezért kellett egy új megoldás. Ez lett a Virtuális ingatlan bemutató! Rengeteg előnye van. Mindenki az otthonából megnézheti az ingatlant, már ekkor megtudja hozni az alapvető döntéseket. Kezdve azzal, hogy személyesen is megnézze az ingatlant. Rengeteg időt spórol ez az eladónak (nem kell minden hétvégén rendelkezésre állnia, a VRbemutató dolgozik helyette), időt spórol az érdeklődőnek (nem kell 10-20 ingatlant bejárnia, hogy kiválassza azt az 1-3 ingatlant, ami komolyan is érdekli), és nem leszek álszent, mert rengeteg időt spórol nekem is. Az időmet nem bemutatókkal töltöm, hanem a kínálatom bővítésével, új technikák keresésével, és a kínálatom reklámozásával. A VRbemutató tartalmaz minden lényeges információt az ingatlanról, a pincétől a padlásig. Gondolom mostanra már izgatottan várod, mi is az a VRbemutató 😊 Hát ez:

 https://roundme.com/tour/327253/view/1080247/

Ha nem tudod hogyan használd, ezen a videón bemutatom:
https://www.youtube.com/watch?v=nwg-YuScyLA

Itt a teljes VRbemutató kínálatom találod:
https://roundme.com/@ingatlanok/tours

YouTube csatornámon videót is közzé teszek az ingatlanról. Csak akkor készül, ha értelme is van (és az időm is engedi). Értelme pedig akkor van, ha a környezet, a táj is értéket képvisel.
YouTube csatornámat itt találod:
https://www.youtube.com/channel/UC0dXLFTuVKq2jhY2DcgJaVA

Láthatod, a VRbemutató egy videóval indul, amennyiben készült hozzá. A leírásban minden információ szerepel. A VRbemutatón belül pedig információs pontok adnak több ismeretet. Sőt, ha rendelkezem a településről anyaggal, akkor annak a VRbemutatóját is elhelyezem benne, így magát a települést is megismerheted. Nem mindenki helyben költözik. Ez a vidéki érdeklődőknek nagy segítség. Tehát ezzel a technikával elértem, hogy a legolcsóbban (2% helyben) tudjak olyan szolgáltatást nyújtani, ami anyagilag számomra, erkölcsileg pedig a megbízónak éri meg. Van ingatlanom a Jászságban, vagyis volt, mert 1 hónap alatt elkelt. Van ingatlanom Komárom-Esztergom megyében. Ezzel az anyaggal bemerem vállalni az ország bármely pontján levő ingatlan képviseletét. A tulajdonossal együttműködve ez tökéletesen működik.

A következő blogbejegyzés a „hogyan szerződjünk közvetítővel: kizárólagos vagy sohasemkizárólagos szerződés” témáról fog szólni.
Kövesd a blogomat, like-old Facebookon Az Ingatlanközvetítő oldalam, iratkozz fel YouTube csatornámra (keresőbe ezt írd: Az Ingatlanközvetítő), ahol reményeim szerint Vlog formájában is hamarosan jelentkezni fogok.

„a világ sem egysíkú, a hirdetésed se legyen az”

2019 02. 01., 11:35


6 olyan rejtett tényező, amely hatással van az ingatlanod értékére

Közzétette: Orbán Péter

 

Minden saját bérleti ingatlant úgy kell kezelned, mintha a saját üzleted volna. Minden egyes vállalkozás esetén, minden olyan faktort tudnod kell róla, ami hatással lehet rá. Számos esetben sok olyan apró összetevő van, amelyek gátolhatják a pénzáramlást, ha nem vagy elég óvatos. Önmagukban nem okoznak nagy problémát, de ez nem jelenti azt, hogy egyáltalán nincs hatásuk. Egy befektetőnek mindig készen kell állnia a váratlan helyzetekre.

Előfordulhat, hogy egy hónapban az üzlet nagyszerűen működik, ám a következőben hirtelen kilakoltatással és üresedéssel kell szembenézned. Minél jobban ismersz minden költséget, és a lehetséges problémákat, annál könnyebben tudsz boldogulni az ingatlanpiacon. Itt van hat olyan rejtett tényező, amelyek hatással vannak az ingatlanod értékére.

 

1.) Karbantartás. Nézzünk ezzel őszintén szembe: ha van egy bérbe adott lakásod, valamit mindig meg kell javítanod, még akkor is, ha az ingatlan tulajdonod fel van újítva. Sokszor nem nagy problémák ezek, de bőven elég, ha egyszer-kétszer eldugul a toalett, vagy beázik a fürdőszoba, elromlik a mosógép, nem működik megfelelően a hűtő – tehát ezekben az esetekben minél hamarabb meg kell javítani a szóban forgó hibákat. Ilyenkor vagy szerelőt hívsz, vagy te magad hozod helyre a bajt (de persze csak abban az esetben, ha értesz hozzá).

Mindig szánj ezekre kellő időt és energiát, valamint legyen megtakarításod az efféle karbantartásokra is. A szezonális szervizelési tételeket is figyelembe kell venned, ilyen lehet egy kemence, vagy ablak- esetleg vízvezetékcsere. A kisebb karbantartások nem kerülnek sokba, de ha éves szinten nézzük, akkor előfordulhat, hogy könnyen megközelíthetnek akár egy havi fizetést is.

 

2.) Kiadások, költségek. Tudod-e, hogy lehetnek olyan költségek, amelyeket kötelező fizetni azon a környéken, ahol az ingatlanod van? Ez nyilvánvaló kérdésnek tűnhet, de egyes társasházak éves díjat számolhatnak fel bizonyos szolgáltatásokért. Ez lehet közös költség, szemétdíj. Mindenképpen érdeklődd meg, hogy van-e valami rejtett költség, amiről esetleg még nem tudsz.

3.) Utazási költségek, ingatlan elhelyezkedése. Nem ritka, hogy egy bérlakás néhány városra, jó néhány km-re helyezkedik el onnan, ahonnan a bérlőid dolgoznak. Fontos, hogy olyan érdeklődőket találj, akiknek nem okoz gondot az ingázás, továbbá elengedhetetlen az is, hogy a lakásod jó tömegközlekedési útvonalakkal rendelkezzen.

A bérlőid számára különösen fontos, hogy viszonylag gyorsan megközelíthessék a munkahelyüket. Ez az a szempont, amit mindig figyelembe kell venned, hiszen ha az ingatlanod mindentől távol van, hiába kínálod áron alul, nem biztos, hogy lesznek majd olyan emberek, akik kivennék azt. Vedd figyelembe, hogy naponta több tíz km-t megtenni elég körülményes sokaknak.

 

4.) Idő. A bérbeadás igénybevétele időigényes. Ha úgy döntesz, hogy az ingatlanodat önállóan kezeled, meg kell barátkoznod azzal a ténnyel, hogy a kiadása, karbantartása több időbe fog kerülni, mint gondolnád. Az utazási idő mellett mindig lesznek kisebb időigényes elemek, amelyekkel foglalkoznod kell.

Minden esetben a bérlőkkel való kapcsolattartás, ügyintézés, telefonálás is idő. Úgy kell tervezned, hogy minden héten legalább néhány órát rá tudj szánni az ingatlanodra, még akkor is, ha ez sokszor a hétvégédet is érinti. Az idő egy értékes áru, amelyet okosan kell beosztanod.

5.) Eszközök. Attól függetlenül, hogy a bérelt ingatlan a tulajdonod, mindig ügyelned kell annak a bútoroztatására, vagy azok cseréjére. Ha üresen adod ki a lakásodat, akkor is kellenek a kiadásához bizonyos háztartási gépek, amelyeket neked kell biztosítanod a bérlőid számára. Fontos, hogy néhány használati elemet beszerezz: seprűt, lapátot, felmosót, szemétkosarat, mikrohullámú sütőt és még sorolhatnánk.

Ha kert is tartozik az ingatlanodhoz, jó, ha fűnyírót is beszerzel. Szintén jó ötlet, hogy rendelkezz alapvető eszközökkel, valamint egy csavarhúzóval a váratlan belső javításokhoz. A szerszámkészletnek nem kell drágának lennie, de fontos, hogy mindig legyen készenlétben.

 

6.) Megüresedés / kilakoltatás. Ha aláírták a bérlőid a szerződést és már jó pár hónapja ott laknak, akkor arra nagy valószínűséggel te sem gondolsz, hogy a jövőben előfordulhat az, hogy nem fognak neked fizetni. Ha ez megtörténik, általában jogi úton megoldódik az ügy.

Lehet, hogy van egy megbízható bérlőd, aki hirtelen elveszíti a munkáját, vagy megbetegszik, ezért megváltozhatnak a körülmények. Ettől függetlenül van egy 30 napos türelmi idő, ha addig nem tudja a lakbért megadni, akkor szembe kell nézned az ingatlanod megüresedésével, vagy akár a kilakoltatással.

Az üresedés két módon fordulhat elő: a legnyilvánvalóbb a bérleti díj közvetlen vesztesége. A második az, hogy új bérlőt kell találnod. Megesik, hogy legalább 60, de akár 90 napig kell hirdetned az ingatlanodat. A hirtelen fellépő megüresedés / kilakoltatás az egyik legrosszabb dolog, ami bármelyik tulajdonossal megtörténhet, de ezzel számolni kell, ha az ingatlanpiacon belül mozogsz. Éppen ezért célszerű, hogy mindig rendelkezz tartalékalappal minden egyes tulajdonodhoz.

 

Forrás:http://www.penatesinvest.hu/2018/06/13/6-olyan-rejtett-tenyezo-amely-hatassal-van-az-ingatlanod-ertekere/

 

2019 01. 30., 16:06


Meghalt az édesapám.… szeretném eladni azt az ingatlant, amit örökölni fogok…-Dr. Fülöp Edina

Közzétette: Orbán Péter

Sajnos sokszor fordul elő haláleset. Ha hirtelen jön, akkor a leszármazók próbálják felgöngyölíteni, hogy mit tulajdonolt az elhunyt és mit, hol tartott. Pénzt a párnában tartva vagy a bankban, vagy a kert végében elásva…? Az ingatlan az, aminek a tulajdoni állapota általában kézenfekvő, akkor is, ha a többi vagyontárgyról nincs a leszármazóknak, családtagoknak tudomásuk. A leszármazók gyakran szeretnék rögtön értékesíteni az ingatlant, hogy a temetési és egyéb költségeket finanszírozni tudják. Lehetséges értékesíteni az ingatlant rögtön, az örökhagyó halálát követően?

Ez a kérdés azért is izgalmas, mert a tulajdonjog egyébként a halál pillanatában száll át az örökösökre. De hogy van ez a gyakorlatban?

Az ingatlan értékesítésére a jogerős hagyatékátadó végzés előtt sajnos nincs lehetőség, hiszen hiába állítjuk, hogy mi vagyunk a törvényes örökösök és nincs végrendelet, vagy hiába lobogtatjuk a végrendeletet, a közjegyzőnél derülhetnek ki meglepetések…

Körülbelül 3-4 hónap, mire a hagyatékátadó végzés megszületik, nézzük addig is mi történik:

A hagyatéki eljárás előtt a jegyző a halálesettől számított 30 napon belül ún. hagyatéki leltárt készít, majd a leltár elkészítése után elküldi a közjegyzőnek. A leltár tartalmazza tételesen, hogy mik a hagyaték tárgyai, vagyis mi volt az örökhagyó tulajdonában. A közjegyző megvizsgálja 15 napon belül, hogy ő fog-e eljárni az adott ügyben.

A hagyatéki tárgyalás kitűzésére a leltár megérkezésétől számított 2 hónapon belül kell megtartani. A közjegyző tárgyalás előtt legalább 8 nappal értesítést küld.

A hagyatékátadó végzés akkor emelkedik jogerőre, ha senki nem fellebbez a közjegyző határozatában foglaltak ellen, illetve a hagyaték átadása körül nincs vita, senki nem fordul bírósághoz. Amennyiben a közjegyző hagyatékátadó végzése jogerőre emelkedik, a közjegyző 15 napon belül megküldi az adóhatóságnak.

Az eljáró közjegyző intézkedik arról is, hogy a jogerős hagyatékátadó végzést a földhivatalnak megküldje és a végzés alapján a földhivatal bejegyzi az örököst, mint új tulajdonost.

A tulajdoni lapra történő széljegyzést követően lehetséges adás-vételi szerződést kötni. Megoldásként juthat eszünkbe az adás-vételi előszerződés, de ez sem biztosíték, hiszen kérdés, hogy az adott foglalót visszakapjuk-e a vélt örököstől, ha mégsem ő lesz az örökös. Ha mégis nagyon szeretnénk az ingatlant és mindenképpen le szeretnénk foglalózni, akkor érdemes a foglaló összegét ügyvédi letétbe helyezni addig, amíg a jogerős hagyatékátadó végzés megszületik.

Akárhogy is, érdemes ügyvéddel konzultálni a későbbi komplikációk és kellemetlenségek megelőzése érdekében.

 

Forrás: http://drfulopedina.hu/blog/meghalt-az-edesapam-szeretnem-eladni-azt-az-ingatlant-amit-orokolni-fogok

2019 01. 26., 10:08


5 tényező, amely meghatározza a helyi ingatlanpiacot- Penates Invest

Közzétette: Orbán Péter

 

Az ingatlanpiaccal kapcsolatos hírek és információk könnyen összezavarhatják az embert. Egyik nap azt halljuk, hogy a kamatok emelkednek és a lakáspiac óriási bajban van. Másnap pedig azzal szembesülünk, hogy a hitelprogramok száma növekedésnek indult, ezáltal új ajtók nyílnak meg a vásárlóknak.

 

A valóság az, hogy a legtöbb ingatlannal kapcsolatos változás helyi szinten zajlik. Ha például Ohióban történik valami, az nem sok hatással van Új-Mexikó piacára.

Éppen ezért különösen fontos, hogy megértsük és tudjuk, hogy milyen tényezők befolyásolják a változásokat. Az alábbiakban ismertetjük azt az öt kulcsfontosságú elemet, amelyek meghatározzák a helyi ingatlanpiacokat.

  • Demográfia. Mint említettük, minden lakáspiac egyedülálló tulajdonságokkal rendelkezik. Ezek a sajátosságok gyakran meghatározzák azt, hogy mennyire erős vagy gyenge az adott ingatlanpiac. Sok ilyen jellemző definiálható demográfiai formában. A vizsgált adatok igen széleskörűek lehetnek, hiszen figyelembe vehetjük a munkanélküliséget, a bűnözés arányát, vagy az átlagos háztartások jövedelmét is. Annak érdekében, hogy a lehető legpontosabb képet kapjuk a piacról, érdemes minél több tényt tanulmányoznunk. Ha csak egy ismertetőjegyre támaszkodunk, félő, hogy félrevezető képet kapunk a területről. A demográfiai információkat megtalálhatjuk a helyi város weboldalán, így könnyedén képet kapunk az adott település bűnözéseinek számáról, a munkanélküliség arányáról, a környék iskoláiról, emellett még az új lakhatási engedélyeket is fellelhetjük ott.

 

  • Leltár. Fontos megjegyezni, hogy az ingatlan nemcsak a kínálat, de a kereslet alapja is. Ha nagyobb a felhozatal, akkor a vásárlók kedvezőbb helyzetben vannak, hiszen kedvükre válogathatnak az ajánlatok közül, nyugodtan kiválaszthatják a számukra ideális ingatlant. Az egyre több eladásra szánt lakás befolyásolja a vásárlók későbbi vételi szándékát, hiszen ha a tulajdonos nem fogadja el az ajánlatukat, akkor sem esnek kétségbe, keresnek másikat, jutányosabb áron. Bármilyen döntés meghozatala előtt érdemes időt szánni arra, hogy felkeressük az ingatlanirodákat, ahol teljes körű tájékoztatást kapunk az aktuális leltárról, ill. az elmúlt tizenkét hónapban bekövetkezett változásokról.
  • Ingatlan árverése / rövidre eladás. Az elmúlt öt év során nagymértékben csökkent az ingatlanárverések száma. Egy vagy több árverésre bocsájtott lakás nagyban befolyásolja a helyi ingatlanpiac helyzetét. Ha elkel egy jelzáloggal megterhelt ingatlan, az okvetlenül hatással van minden más lakás értékesítésének helyzetére, vagy újrafinanszírozására. A jelenlegi lakások elárverezésének statisztikai adatait megtaláljuk a helyi önkormányzaton. Mindig nézzük meg az elmúlt hat hónapban bekövetkezett ezzel kapcsolatos változásokat, valamint a számadatokat is. Szintén jó ötlet ennek kapcsán kikérni egy ingatlanügynök véleményét. ·

 

  • Átlagos napok száma az ingatlanpiacon. Ennek a mutatónak a segítségével árnyaltabb képet kapunk a múltban történt, ingatlanpiacon végbement változásokról. A vizsgálat során bármilyen információt is kapjunk, nem szabad elfelejtenünk, hogy ez semmilyen hatással sincs a jövőre nézve. Példának okáért, ha alacsony volt az elmúlt évben az értékesítési volumen, az nem befolyásolja majd azt, hogy milyen lesz a következőben. Mindenekelőtt egy eladásra kínált lakásnak a piacon töltött napjainak számát érdemes megfigyelnünk. Ez azt mutatja meg, hogy mielőtt a lakás elkelt, mennyi ideig volt a készleten. Igaz, ennek egy részét befolyásolja a hitelezés jelenlegi állapota, de leginkább a vevői igények. Ha az ingatlan meghirdetése és az eladása között viszonylag kevés nap telik el, az arra utal, hogy lényegesen nagyobb a vételi szándék, mint a piacon lévő lakások száma. Ha több ideig tart vevőt találni, az azt jelzi, hogy jelentősen megnőtt a kínálat, hiszen a vásárlók jobban válogathatnak, több eladó ingatlant tudnak megnézni, mielőtt a vásárlás mellett döntenek. ·
  • Ár. Ez az a tényező, ami jellemzően a legfontosabb minden ingatlanpiacon. Az egyszerűség kedvéért, ha az árak emelkednek, a piac kívánatosabb, vonzóbb lesz. Abban az esetben, ha az árak csökkennek, akkor az eladók felhagyják a lakás eladását. Az árkorrekciók vizsgálata során a lehető legtöbb adatot kell megfigyelni. Nem ritka, hogy egy vagy két csúcsértékesítés teljesen megváltoztatja az átlagos eladási árat. Ezért megbízhatóbb, ha az árbevételek mediánját vagy az átlagárát vesszük. Ezekkel a módszerekkel ki tudjuk szűrni a legalacsonyabb és a legmagasabb értéket, ezáltal pedig egy reálisabb képet kapunk az ingatlanpiac helyzetéről.

 

Ha szeretnéd tudni, hogy jelenleg milyen helyzetű a helyi lakáspiac, akkor nincs más dolgod, mint egy kis kutatást végezni úgy, hogy figyelembe veszed a fent említett öt tényezőt. Ezek segítségével biztosak vagyunk benne, hogy egy reális információkat fogsz kapni az ingatlanpiac mostani státuszáról, erősségének mértékéről.

Forrás: http://www.penatesinvest.hu/2017/11/22/5-tenyezo-amely-meghatarozza-helyi-ingatlanpiacot/

2019 01. 22., 10:35


Zavar a szomszéd?A válasz: Birtokvédelem-Szerző: Dr. Fülöp Edina

Közzétette: Orbán Péter

 

Hangoskodik a szomszéd, a közös területű részekre pakol és nem hordja el onnan a dolgait, a tulajdonos indoklás nélkül zaklat az albérletben, a szomszéd telekről a fák ágai áthajolnak és sötét emiatt a lakás…lehetne sorolni, talán már mindenki át is élte élete során ezen kellemetlenségek bármelyikét. Mit tehetünk, hogy védjük magunkat?

A Ptk. alapján birtokvédelem illeti meg a birtokost:

„5:5. § [A birtokost megillető birtokvédelem] 

(1) A birtokost birtokvédelem illeti meg, ha birtokától jogalap nélkül megfosztják vagy birtoklásában jogalap nélkül háborítják (a továbbiakban: tilos önhatalom).”

A birtokvédelem lehet az egyik megfelelő megoldás a problémára, melynek lefolytatására a megváltozott szabályok (2015. március 15. napján lépett hatályba a 17/2015. (II.16.) Korm. rendelet) után is a jegyző jogosult:

„5:8. § [Birtokvédelem a tényleges birtoklási helyzet alapján] 

(1) A birtokos egy éven belül a jegyzőtől is kérheti az eredeti birtokállapot helyreállítását vagy a zavarás megszüntetését.

(2) A jegyző elrendeli az eredeti birtokállapot helyreállítását és a birtoksértőt a birtoksértő magatartástól eltiltja; kivéve, ha nyilvánvaló, hogy az, aki birtokvédelmet kért, nem jogosult a birtoklásra vagy birtoklásának megzavarását tűrni volt köteles. A jegyző – kérelemre – jogosult a hasznok, a károk és a költségek kérdésében is határozni.”

 

A birtoksértő magatartás helye határozza meg az illetékességet. Tehát annál a jegyzőnél lehet szóban vagy írásban előterjeszteni a kérelmet, amelyik jegyző illetékességi területén a birtoksértő magatartás megvalósul. A kérelem tartalmi elemei a korábbi szabályozáshoz képest nem változtak:

 

– birtokvédelmet kérő neve,

– birtokvédelmet kérő lakcíme vagy gazdasági társaság kérelmező esetén a székhelye,

– aláírás,

– annak a félnek a neve, címe, akivel szemben a birtokvédelmet kérik,

– le kell írni, hogy mi történt, mire alapozzunk azt, hogy minket a birtoklásban megzavartak

– az érintett dolog megjelölése, amely birtoklásában megzavartak pl.: ingatlan

– a jegyző illetékességét megalapozó tények megjelölése, vagyis miért hozzá fordultunk

– a birtoksértés helye, ideje,

– jegyző döntésére irányuló kifejezett kérelem

 

Ez utóbbi lehet, hogy kérjük a jegyzőt, hogy tiltsa el a birtoksértőt a jogsértő magatartástól és állítsa helyre az eredeti állapotot.

 

A bizonyítékok csatolása nagyon fontos, tehát meg kell jelölni azt, hogy mire alapozzuk a kérelmet.

Az eljárás megindul, amikor a jegyzőhöz a kérelem megérkezik. Illetéket kell fizetni, melynek mértéke 3.000.,- Ft. Az illetéket illetékbélyegben le lehet róni a kérelemre ragasztva. Az eljárás megindulását követően a jegyző 3 napon belül köteles megküldeni a kérelmet és a bizonyítékokat az ellenérdekű félnek, valamint 15 nap áll rendelkezésére az eljárás lefolytatására. A bizonyítékokat az eljárás vége előtt ötödik napig lehet benyújtani, tehát az eljárás megindulásától 10 nap alatt szükséges benyújtani. A benyújtott bizonyítékokat a jegyző mérlegeli, és az alapján dönt.

A jegyző egyébként helyszíni szemlét is tarthat és tanúkat hallgathat meg. A helyszíni szemle során megfigyelhet személyt is, de általában az ingatlan megtekintése a cél. A helyszínen a jegyző fényképet készíthet, az ingatlanba beléphet, amit a birtokos, tulajdonos tűrni köteles.

Ha a jegyző úgy ítéli meg, hogy a kérelmezőt a birtoklásban megzavarták, akkor az eredeti állapot helyreállításáról és a jogsértő magatartás megszüntetéséről dönt. Ha nem bizonyosodott be a birtokháborítás, vagy nem rótták le az illetéket, esetleg nincs illetékessége a jegyzőnek, ugyanazon tények alapján már korábban a jegyző elbírálta, akkor a kérelmet elutasítja.

 

Abban az esetben, ha a jegyző a kérelmező kérésének helyt ad, akkor a birtoksértő kötelezett a határozat kézbesítésétől számított 3 napon belül kell eleget tegyen a határozatban foglaltaknak.

Ha önként és dalolva a határozatban foglaltakat a kötelezett nem teljesíti, akkor a határozatban foglaltak végrehajtása szintén a jegyző feladata.

 

Akár elutasítja a jegyző a kérelmet, akár helyt ad neki, jogorvoslati lehetőség nincs közigazgatási úton, hanem a bírósághoz kell fordulni és keresetet kell benyújtani a határozat kézhezvételétől számított 15 napon belül. A keresetlevélnél tehát a kérelmező és a birtoksértő lesznek a peres felek.

„5:7. § [Birtokper] 

(1) Tilos önhatalom esetén a birtokos az eredeti birtokállapot helyreállítását vagy a zavarás megszüntetését kérheti a bíróságtól.

(2) A bíróság a birtokláshoz való jogosultság alapján dönt. A békés birtoklásban megzavart fél jogosultságát vélelmezni kell.”

 

Fontos tudni, hogy a keresetlevél benyújtása a jegyző határozatának végrehajtására nincs halasztó hatálya, de lehet kérni a határozat végrehajtásának a felfüggesztését.

2019 01. 16., 17:14


Ingatlanvásárlók típusai

Közzétette: Orbán Péter

 

Felsorolásként megpróbálom összeszedni vásárló típusonként azokat akikkel találkozhatunk ingatlan eladóként

 

- Külföldiek akik letelpednének Magyarosrszágon( leggyakoribbak a  németek, hollandok, oroszok, környező országok)

-Külföldiek akik befektetnének ingatlanokba(magyarország ma jelenleg nagyon jó piac)

- Magyarok akik befektetnének(ne lepődjünk meg ha pl. ingatlanos saját magának vesz meg egy ingatlant, akár pihentetésre-akár üzleti célból)

-Nagyobb lakásba költözni akaró családok(itt felmerülhet esetlgesen egy csere lehetőség is,de általában fiatalok)

-Kisebb lakást keresők(csere ugyanúgy mint fentebb, de leginkább idősek akiknél a gyerekek már kirepültek)

-Egyetemisták vagy az ő szüleik( erre is van nem egy példa nemcsak a gyereknek jó-hiszen olcsóbb hosszú távon mint egy albérlet, de később akár eladva befektetésnek is kitűnő)

-Első lakást keresők(itt érdemes tisztában lenni a Csok és a kedvezményekkel mint a 2 részről, a Csok meghosszabított eljárású fizetési eszköz-leggyakrabban ebből fedezik az önerőt)

-Lakásnéző turisták(ez egy fogalom ki-be repülnek az ingatlanokba, de csak nézelődnek nem vásárolnak)

-Statiszták( na ilyen is van pl.ingatlanos ismerőse akit megbíz azzal, hogy nézze meg mint érdeklődő az ingatlant, hogy a tulajban bizalmat keltsen)

2019 01. 15., 17:15


Hogyan szerezz vevőt a semmiből az ingatlanodra- Penates Invest

Közzétette: Orbán Péter

 

Adott egy tágas, szép lakás amely nem csak jó környezetben helyezkedik el, de lakójának kényelmes menedéket nyújthat a mindennapok nyüzsgése elől? Netán ez az ingatlan a te tulajdonodban van és szeretnéd eladni? Nem elégednél meg azonban az első szembejövő vevővel, hanem szeretnéd lakásod minél nagyobb áron jó kezekbe továbbadni? Akkor az alábbi cikket pontosan neked szánjuk!

 

Nem is olyan sok évvel ezelőtt az ingatlanértékesítés marketingfeladatai kimerültek az ismerősök és azok ismerőseinek felkeresésében, továbbá pár apróhirdetés, esetleg egy újsághirdetés feladásában a megfelelő helyi lapokban. Az internet, a közösségi média és az ingatlanközvetítők magyarországi elterjedésének köszönhetően azonban mára kibővült ezen praktikák tárháza.

A nagyszámű fizetőképes érdeklődő a jó hirdetési stratégia eredménye. 

 

Ki ad el a környéken?

Az egyik első ajánlott lépés az értékesítéshez összehasonlítani a környékeden lévő eladó ingatlanok méreteit, jellemzőit és árait, hogy legyen viszonyítási alapod. Gyakori hiba a túlárazás, ennek egyik oka lehet a tulajdonos kötődése az ingatlanhoz ahol korábban évekig, évtizedekig élt, így jóval nagyobb értéket tulajdonít az ingatlannak, mint amiért azt valójában értékesíteni lehetne.

A másik hiba pedig éppen az alulárazás, ha azt gondolod ez az egyetlen pont, amivel előbb eladhatod az ingatlanod a konkurenciánál, akkor nem csak rossz stratégiát választasz, hanem súlyos összegeket is elbukhatsz.

 

Ingatlanügynök

Itthon a nyugati országokhoz képest még mindig kisebb az eladó ingatlanokra jutó ingatlanügynökök száma, miközben az európai átlaghoz képest kimagaslóan sok az egy főre jutó ingatlanvétel és vásárlás Magyarországon (jellemző a magyarokra, hogy szeretnek saját ingatlanjukban lakni).

Habár nem feltétel a jó eladáshoz egy ingatlanügynök, de a munka ezen részét mindig jobb tapasztalt szakemberre bízni. Na de mik azok a szempontok melyek fontosak a legjobb ingatlanügynök kiválasztásánál?

  • ismerje a környéket és meg tudja mondani milyen jellemzőket emelj ki a vevőknek és melyeket igyekezz javítani
  • segít-e online is értékesíteni az ingatlanod?
  • és mindenekelőtt: eladásszám és tapasztalat. 

 

Ismerettségi kör

Kizárólag az ügynökökre hagyatkozni azonban hiba lenne. A szájhagyomány marketingje még mindig óriási erőt képvisel. Használd személyes kapcsolataidat, adj fel hirdetést akár újságban vagy online nagyobb oldalakon is. Ez akár ingyen is megoldható számos portálon.

Használd az emailt. Továbbíts egy rövid levelet pár képpel munkatársaidnak, barátaidnak, régi ismerősöknek vagy akár a lakóközösségnek, szomszédoknak. Juttasd el minél több emberhez, általában a vevő nem a közeli ismerősi körből kerül ki, hanem a távoli ismerettségek közül.

 

 

Közösségi média

Az online hirdetés azonban nem merül ki a Jófogás és más nagy keresőoldalak többségében. Manapság az igazi lehetőség a közösségi médiában rejtőzik és ez különösen igaz Magyarországra.

Csak két ok az online hirdetés mellett:

  • a vevők 96%-a online kezdi az ingatlankeresést egy adott városban, kerületben.
  • Ha 6-nál több képet teszel fel online felületre, kétszer több potenciális vevő nézi meg az ajánlatod.

A legnagyobb cégek már észrevették a Facebookban és az Instagramban rejlő lehetőségeket, hazai téren azonban ennek alkalmazása még mindig jelentős piaci előnyt hozhat.

Heti 1-2 poszt is bőven elég pár fotóval akár személyes profilt használva, hogy megmutassuk ismerősi körünknek ingatlanunkat. Két fontos tipp:

  • legyünk tisztán érthetőek a leírásban, informatívak, használjuk felsorolást, amit könnyen értelmez a szem és kerüljük a kacifántos kifejezéseket (ezekhez időnként ragaszkodnak az ingatlanügynökök).
  • helyezzük a hangsúlyt az ingatlan előnyeire és emeljük ki ezeket, mint a tágas konyha, kiváló energiaminősítés vagy éppen a fürdőszobától elválasztott WC.

Cégünk is egy ideje már nagy hangsúlyt fektet a Facebook nyújtotta lehetőségekre és ennél még nagyobb potenciállal bír az Instagram. Ennek fő oka utóbbi képes jellege, illetve hogy jóval organikusabb, azaz egy népszerű kép jóval több emberhez eljuthat ingyen, mint Facebookon.

Összefoglalva a megfelelő vevő megtalálása ma már komplexebb feladat, mint évtizedekkel korábban. Több csatornát használhatsz mind régebben, ma már az email, online hirdetés és a közösségi média is hozzájárulhat sikeredhez.

Csak rajtad áll kihozod-e a legtöbbet belőlük, amennyiben szakember tapasztalatára lenne szükséged mi szívesen segítünk.

 

2019 01. 13., 10:13


Friss levegő a lakásban-Szerző Kőmíves Kelemen

Közzétette: Orbán Péter

 

Korunk egyik vívmánya a dráguló energiaáraknak (is) köszönhetően az épületek egyre fokozottabb hőszigeteltsége, légtömörsége.

 

A régi nyílászárók nem zártak megfelelően, ennek köszönhetően ezeken a réseken keresztül a levegőmozgás biztosított volt a lakótérben. A levegőcsere a penészedés (többnyire) akadályozta, túlzott párát eltüntette, és nem utolsó sorban friss, oxigéndús levegőt biztosított az épületben élőknek. Mindezt kontroll nélkül, szeles időben függönymozgással, "égetős" szomszéd esetén fütszaggal, és természetesen a kinti hőmérséklet bejutásával.

Az ezredforuló körül már szinte mindenhol olyan ablakokat építettek be az épületekbe, melyeknél a szerkezeti légrés megszűnt, köszönhetően a különböző gumitömítéseknek, összetett profiloknak. Ekkor még a legtöbb helyen beépített ablakok beépítése nem sikerült légtömörre, tehát a légmozgás (filtráció) nem szűnt meg teljesen. Idővel aztán a nyílászárók légtömörsége még profibb lett, és az egyszerűbb beépítésnél is beszélhetünk bizonyos légtömörségről. Ez utóbbit a külső homlokzati hőszigetelés befordításával, és ún. RAL-beépítésnek köszönhetően a tényleges (akár méréssel igazolt) légtömörséget is elérhetjük.

TÉVHIT:

Sokan azért nem raknak műanyag nyílászárót az épületbe, mert hogy a fa jobban szellőzik. Ez józan ésszel belátható, hogy abszurd állítás, mivel a légtömörség nem a tokszerkezeten keresztül történik, hanem a tok-szárny illesztésnél, ahol viszont a fa ablakok ugyanúgy tömítettek, mint a műanyag vagy akár alu társaik.

 

I. Energetika

A légtömörség energetikailag nagyon fontos, sokkal több energia vész el a kontrollálatlan légcserének köszönhetően, mint legtöbben hinnék.

Energetikai számitásoknál az általános "beállitás" az, hogy a légcsere mennyiségét 0,5 1/h-ra állitjuk be a programban, ami azt jelenti, hogy minden második órában kicserélődik a benti levegő. A másik módszer, hogy 30 m3/fő/óra légcserével számolunk.

referencia épület téli maximális hőigénye 0,5 1/h-ás légcsereszámmal számolva 5350 W, ami kb 8165 kWh/év fűtési energiafogyasztást jelent (~134.000 Ft/év gázfűtéssel).

Vegyünk egy lehetetlen esetet, csökkentsük le a légcsereszámot nullára. Ebben az esetben 3159 W-os maximális hőigényt kapunk, ami csaknem 40%-ot jelent fűtési költségben is. 

Mivel azonban a legjobb rendszerek is "csak" 95%-os hővisszanyerést ígérnek, ezért azt szoktuk mondani, hogy 20-25%-os fűtési megtakarítással lehet számolni egy központi szellőztetőrendszer beépítésével.

II. Mi van, ha nem szellőztetünk eleget?

1. Amennyiben páradús életmódot élünk (sok a növény a házban, vagy sok a mosás/teregetés, vagy mindenki gőzfürdőt csinál zuhanyzáskor a fél lakásból, stb) fokozott problémát jelentenek a hőhidak. Ezeken a részeken a benti feldúsult pára azonnal kicsapódik, és megjelenik a penész. 

2. Éjszaka során egy alvó ember elhasználja a levegőt a szobából, és nem kell ahhoz babot ennie előző nap, hogy a levegő áporodott legyen. Ez élettanilag annyit jelent, hogy fáradtabban ébred reggel, nem tudja magát kialudni rendesen. Higyjétek el, a lefekvés előtti szellőztetéses friss levegő csere csak ideig-óráig elég.

Vegyük a referencia épület szülői hálószobáját, ami 12,41 m2-es, és tegyük fel, hogy a belmagassága 270 cm. Ez 33,50 m3-nyi levegőt jelent. A szakirodalom szerint egy felnőtt ember friss levegő igénye 30 m3 óránként. Azaz egy 6 órás alvás idejére két főnek a szoba levegője semmiképpen nem mondható elégségesnek.

Ezt saját tapasztalataim is igazolják, reggelre a szobában a levegő elhasznált a nappaliéhoz képest, függetlenül attól, hogy csak a gyerek alszik ott, vagy párommal ketten, vagy mindhárman.

III. Hogyan tudunk szellőztetni?

Vegyük sorra a lehetőségeket, legrosszabbtól a legjobbig, előnyökkel-hátrányokkal.

1. Hagyományos módon, nyitogatjuk az ablakot.

 akkor van légcsere, amikor mi akarjuk, nagyon megerőszakolva ráfogható, hogy ez szabályozott

 beengedjük a kinti hőmérsékletű levegőt

 nem tudjuk kontrollálni a benti páratartalmat

 beengedjük a pollent és a port, szagokat

 kereszthuzatot kell csinálni, és figyelni arra, hogy csak a levegő cseréje történjen meg, a hőtároló tömeget ne hűtsük át. Magyarul időjárási körülményektől függően változik a szellőztetés hossza

 ha nyitva felejtjük az ablakot télen, "jót" tesz a fűtési számlánknak

 napi 3x szükséges szellőztetni, ami azonban korántsem elég, és még sokszor ez is nehézségekbe ütközik

 a kinti zajt nem tudjuk kizárni

Ára: izomenergiával működik, napi 1 szelet Sport csoki

Energetika: pazarló

2. Ablakba épített résszellőzők

Ezekből többféle van, a legújabb ablakok vasalatai rendelkeznek résszellőző funkcióval, amit használva gyakorlatilag rést nyitunk az ablaktok-szárny között, megszüntetve a tömítettséget.

A másik népszerű ilyen termék az Aeroco résszellőző, melyből létezik különböző légáteresztésű, olyan is, amelyik páramennyiségre nyit-zár, tehát látszólag képes kielégíteni a szellőztetési igényt.

 a légcsere folyamatos, viszont nem lehet kontrollálni (kivéve páratartalom miatti szabályozós aerocot, de az inkább szól a páratartalom szinten tartásáról, mint a friss levegő pótlásról)

 utólag is beépíthetők a résszellőzők

 beengedjük a kinti hőmérsékletű levegőt

 nem tudjuk kontrollálni a benti páratartalmat (kivéve páratartalom szabályozós aerocot)

 beengedjük a pollent és a port, szagokat (aerocoban létezik erre különböző szűrős megoldás)

  a kinti zajt nem tudjuk kizárni

 a résszellőzők hamar el tudnak tömődni, és bár a jobb fajták könnyen tisztithatók, de akkor is macera

 esztétikailag a résszellőzők nem szépek, valamint a sok százezres/milliós ablakok tokszerkezetének roncsolásával jár a beépítésük

Ára: a jobb nyílászárók már alapból tudják a vasalatos résszellőzőt, az Aeroco résszellőzők ~20.000 Ft/db áron elérhetők

Energetika: pazarló, de már szabályozhatóbb

3. Helyiségenkénti szellőztetők

Már jópár éve vannak a piacon különböző márkák, jópár általam tervezett házba kerültek beépítésre, és üzemelnek nagyjából gond nélkül.

Ezek egy adott helyiség szellőztetését képesek ellátni, a modernebbek hővisszanyerővel is el vannak látva, 70-80%-os hővisszanyerést ígérve. Lényegében egy fali ventillátorról van szó, mely egy ideig kifelé szívja a levegőt (eközben a beépített hőcserélő felmelegszik), majd befelé fújja, a felmelegített hőcserélőn keresztül.

 a légcsere szabályozható, akár páratartalomra, akár időzitővel kapcsolgatva, valamint a különböző teljesitményeket is be lehet állítani helyiségenként más és más légcserével

 a kinti levegőt előmelegíti a hőcserélő. Ha veszünk egy valósnak ható 60%-os hővisszanyerési hatásfokot, akkor kinti -10 foknál a bejövő levegő hőmérséklete kb +10 fokos lesz

 a jobb készülékek rendelkeznek különböző szűrőkkel, így a port mindenképpen kiszűrik (pollent és szagokat nem)

 szabályozható páratartalom

 utólag, meglévő lakóépületeknél is használható, csak áramellátás kell neki

 a kinti zajt kevésbé engedi be, mint egy nyitott ablak

 a pollent és szagokat nem szűrik ki (mivel nem ismerek minden típust, elképzelhető, hogy a drágább árkategóriában találni olyat, amelyik rendelkezik ilyennel)

 a ventillátornak van zaja, ami zavaró tud lenni

 esztétikailag a homlokzaton megjelenik egy szellőző, belül pedig egy elszivó-ventillátor doboz

 nyitott égésterű kazán és kandalló/kályha esetén figyelni kell a használatakor

 levegőszárító hatása lehet, ami ott jelent gondot, ahol a páratartalom amúgy is kevés (felületfűtéssel rendelkező házak)

Ára: ~100.000 Ft/db + kiépítés / db

Energetika: kontrollálható, és mondható energiahatékonynak is

3. Központi, hővisszanyerős szellőztetőrendszer

Németországban enélkül már nem lehet új lakóházat építeni, így pár év múlva várhatóan nálunk is kötelező felszerelése lesz az akkor épülő családi házaknak.

Van egy központi gép, amiből polip módjára ágaznak el a légtechnikai csövek (leegyszerűsítve), és a vizes helyiségekből + konyhából elszívja a levegőt, a szobákba-nappaliba pedig befújja egyigejűleg, így öblitve át az egész épületet. A légtechnikai csöveknek, elosztódobozoknak és a központi gépnek van helyigénye, így mindenképpen már a tervezési fázisban erre gondolni kell.

 a légcsere szabályozható, akár páratartalomra, akár időzitővel kapcsolgatva, valamint a különböző teljesitményeket is be lehet állítani. Komoly vezérlése van, központi egységgel, akár mobilról vezérelhetően

 a kinti levegőt előmelegíti a hőcserélő. Ha veszünk egy valósnak ható 80%-os hővisszanyerési hatásfokot, akkor kinti -10 foknál a bejövő levegő hőmérséklete kb +16 fokos lesz

 rendelkezik különböző szűrőkkel, így szűrik a port, pollent, vagy az aktív szenesek a szagokat is

 a jól beállitott rendszer enyhe túlnyomást csinál az épületben, ezáltal sokkal kevesebb por jut az épületbe

 a drágábbak a benti páratartalmat tudják szabályozni (entalpiás gépek)

 az EC motoros gépek energiafogyasztása csekély

 a kinti zajt nem engedi be

 zajtalan a működése

 jól kiépített és beállított rendszernél nincsen légmozgás érzet

 esztétikailag a mennyezeten/falon lévő légbeömlők látszódnak csak

 száritja a benti levegőt (folyamatos párásítás szükséges a hálószobákban)

 sok a nem EC motoros, zajos gép, amit ipari környezetbe szánt a gyártó, ám lakóházakba beépítik

 utólagos beépítése a csövezés miatt rendkivül nehézkes

 nyitott égésterű kazán és kandalló/kályha esetén nem javasolt

Ára: ~1-1.500.000 Ft mindenestől

Energetika: energiahatékony

 

Forrás: https://komkel.blog.hu/2017/10/07/friss_levego_a_lakasban#more12935439

2019 01. 09., 10:36


Látványos belsőépítészeti megoldás gipszkartonból

Közzétette: Feltöltő Ingatlan

A gipszkarton falak továbbra is a leggazdaságosabb választásnak számítanak akkor, amikor egy ház belső arcát kívánjuk átalakítani, illetve esztétikai szempontból annak értékét szeretnénk növelni. Ráadásul amellett, hogy könnyen és viszonylag alacsony áron elérhetőek, még elképesztően látványos megoldások kivitelezésére is alkalmasak, ha megfelelő, szakértő kezei közé kerülnek.

Legyen szó konyháról, fürdőszobáról, nappaliról, vagy otthonunk teljes mennyezetéről, a gipszkartonhoz bátran nyúlhatunk. Nem csoda, hogy belsőépítészek is előszeretettel alkalmazzák kreatív ötleteik megvalósításához. Összegyűjtöttünk három olyan enteriőrt, ahol az építőanyaggal valóban csodát műveltek.

Álmennyezet vintage-stílusban

Ha meguntuk már az egyszerű fehér mennyezetet, otthonunkba pedig a vidéki parasztházak nosztalgikus hangulatát csempésznénk, semmi szükség sincs arra, hogy lebontsuk az egész házat és újragondoljuk a gerendázatot. Gipszkartonból készíttessünk álmennyezetet, amire aztán könnyű, lambériára hasonlító faanyagot rögzítessünk. Ezt lekenhetjük lakkal is a természetesség jegyében, de akár hófehérre is lefesthetjük a letisztult vintage-hatás érdekében. A megoldás azon túl, hogy esztétikus még energiahatékony is, hiszen a gipszkarton és az arra kerülő faréteg garantáltan minimalizája az elillanó hő mennyiségét.

 

 

Kontrasztos hatás

Elképesztően látványos megoldás lehet, ha hálószobánk főfalát és mennyezetét kettéosztva, különleges textúrájú, vagy geometrikus mintázatú dekorelemeket telepítünk szintén gipszkartonból. Azon túl, hogy az elem a helyiség fókuszpontjaként fog szolgálni, olyan egyedi belsőépítészeti látványosság lehet, amivel biztosan nem találkozunk barátaink otthonában. A különleges megoldást luxus-hatást keltő kiegészítőkkel, arannyal, püspöklilával, bársonnyal is fokozhatjuk.

 

 

Hangulatvilágítás mesterfokon

A mennyezeti és falba épített folyosó kialakításával nem csak a vezetékeket rejthetjük el, hanem különleges világítást is megvalósíthatunk. Legyen szó fényterápia-jellegű többszínű hangulatvilágításról, vagy valódi fényforrásról, a kortárs belsőépítészek fantáziáját azonnal megmozgatja a felületek réteges kialakítása. Jó hír, hogy ez a megoldás gyakorlatilag bármelyik helyiségben megvalósítható, így hálószobánk hangulatának fokozására, vagy éppen a fürdőszoba wellness-jellegének emelésére is alkalmazhatjuk.

 

 

Forrás: http://ujhazcentrum.hu

2019 01. 08., 19:24


Ti kérdeztétek - Létezik fa-fa kombináció kavalkád nélkül?

Közzétette: Feltöltő Ingatlan

 

Létezik fa-fa kombináció kavalkád nélkül? - kérdezte ügyfelem egy hosszúra nyúlt konyhatervezési tanácsadás során. Sokszor felmerül a kérdés, hogyan lehet a különböző funkciót betöltő, többféle helyről származó fa felületeket összeegyeztetni. Ne aggódjatok, nem reménytelen.

Itt aztán igazán igazán érvényes a tanács, hogy ki kell próbálni, meg kell nézni egymás mellett a két, vagy három fa- vagy fahatású anyagot. Nem véletlen, hogy a lakberendezők sokszor mintákkal felmálházva járják az üzleteket, hogy megnézzék, bizonyos felületek egymás mellé téve milyen hatást keltenek.

Ha olyan szerencsés helyzetben vagyunk, hogy belsőépítész, vagy lakberendező szakember álmodja meg lakóhelyünket, akkor bízzunk bennük. Valószínű, hogy ízléses, amit ajánlanak, mi csak abból a szempontból vizsgáljuk meg a dolgot, valóban nekünk való-e, szeretnénk-e nézegetni otthonunkban éveken keresztül a szóban forgó színeket. Sokszor látható, hogy a szakemberek az egész házban végigvisznek egyfajta fafurnért,  a harmonikus összhatás kedvéért. Ez rendkívül esztétikus, általában modern és rendezett hatást kelt, de teljes körű tervezés szükséges hozzá.

Nehéz ezt utánozni úgy, hogy nincs tervezőnk,  nem látjuk egyben a teljes házat,  vagy lakást. Ebben az esetben lépésről-lépésre kell haladni. Érdemes a legnagyobb területű felületekkel kezdeni a kiválasztást, mint például a falak színe, a padlóburkolat mintázata. Ezek lesznek az enteriőr hangulatára legnagyobb hatással, ezért mindenképpen olyan anyagokat válasszunk, amelyeket kedvelünk, kellemes érzéseket keltenek bennünk. Ha egy felületet már eldöntöttünk, ahhoz nézzük hozzá a következőt, ami kevesebb mennyiségben jelenik meg és így tovább, szép sorban minden színnel, anyaggal, egészen a kis kiegészítőkig, dekorációs tárgyakig. Ha ide-oda kapkodunk, esetleg megnöveljük a magunkban lévő bizonytalanságot. 

Nagy vonalakban nézve két lehetőségünk van. Vagy egymástól elütő, színben, mintázatban különböző fafelületeket rakunk egymás mellé, vagy éppen ellenkezőleg, legyenek hasonlóak egymáshoz a felhasználandó anyagok. Vannak olyan gyártók, ahol igyekeznek ezeket a matériákat olyan mértékben összehangolni, hogy termékeikből egy egész lakást berendezhetünk hasonló színekkel. Arra nagyon kell viszont vigyázni, hogy ugyanannak a fának a  természetes - fafurnér -, és mű - laminált vagy kerámia - változatát óvatosan párosítsuk. Hacsak nem rendelkezünk kiváló ízléssel, ezt hagyjuk inkább szakemberre, kérjünk tanácsot szaküzletben. Ha például az egyik fafajtánk erősen kontrasztos, élénk rajzolatú, sokféle színű, akkor igyekezzünk a másikat homogénebbre választani és a nagyon mintás felületekkel is óvatosan bánjunk.

Szép összhatást lehet elérni például két felülettel, ha a felhasznált fafajta azonos, de a színük eltérő, vagy egy melegebb és egy hidegebb hatású felülettel.

Cikk forrása: https://konyhabutortrend.blog.hu
Kép forrása: Pinterest

2019 01. 05., 21:00


Mikor kérjük közvetítő segítségét-A „Vidéki” ingatlanközvetítő

Közzétette: Orbán Péter

 

Kényes téma. Anyagilag is húsba vágó. Mondom az ellenérveket, amiket hallok, olvasok. Tehát: minek fizessek, én is eltudom adni az ingatlanom Ezzel 100%ban egyetértek. Én autót nem tudok szerelni, ezért azt a szerelőre bízom.

„csak lehúz anyagilag, és semmit nem csinál” Ezt egyszer én is megkaptam és igaz is lehet. De nem nálam. Azután, hogy olyan hirdetést készítettem, amivel 1szer kellett csak bemutatni a házat, megegyeztünk, hogy azért mégiscsak hozzájárultam az eladáshoz 😊

„a közvetítő által kínált ingatlan drágább, mint a tulajdonostól vásárolható” Hadd éljek egy példával. A boltban a kenyér ára tartalmazza az összetevők árát, a pék díját, a szállítási költséget, a bolt hasznát. Tehát minden résztvevő díjazását, akik a mezőről a bolt polcaira juttatják a kenyeret. Én se dolgozom ingyen.  Arra viszont ügyelek, hogy tartalmat is tegyek a szolgáltatásomba. Ez a hirdetés maga, ami HDR képeket, HDR gömbképeket, és ha lehetséges videót is tartalmaz. A fénykép készítés és alaprajz szerkesztés szintén természetes. Nálam a hirdetés készítése kb 2-3 nap. Szóval, ha nincs az értékesítésben közvetítő, azzal elveszted azt a személyt, aki ügyel az adás-vételre, tanácsot ad mit emeljünk ki és mi az, aminek nincs jelentősége. El nem hallgatunk semmit. Olcsóbb nem lesz az ingatlan. A különbözetet a tulajdonos teszi majd zsebre, efelől ne legyen kétséged.

 

Alapvetően, ha nem akarsz közvetítőt, akkor ne bízz meg egyet sem. Ezzel semmi gond nincs.

 

Mondom mikor kell közvetítő:
- ha nem tudod hogyan kell ingatlant eladni. Nem agysebészet, de azért megkíván némi gyakorlatot. Átlag ember élete során maximum 2 ingatlant ad-vesz. A jogszabályi előírások, a jogok és kötelezettségek is változnak. Ha nem vagy benne, nem tudod mik ezek.
- ha nincs időd az ingatlanod eladásával foglalkozni. Mert rohansz, az életed egyéb területére kell koncentrálj, legyen az munka, család, vagy bármi egyéb.

- ha nem szeretsz emberekkel találkozni. Hülyén hangzik, de nem mindenki társaság kedvelő. Volt olyan megbízóm, aki ezzel kergetett az őrületbe. De megoldottuk 😊 A VR bemutató dolgozik 0-24-ben a hét minden napján. Így nem kell „átjáróházat” csinálni az otthonodból.

- ha nem tudod mit ér az ingatlanod. Ha csak ez az egy problémád van, akkor az értékbecslés igénylése is megoldás lehet. És már mehet is a netre a hirdetésed

- ha mozgásodban korlátozva vagy. Itt most az örökölt ingatlanokra, a vidéki tulajdonosokra gondolok, nem a fekvő betegekre. Számukra kell valaki, aki bemutatja az ingatlant, képviseli azt. Erre a VRbemutató is képes, de ezt a következő bejegyzésben írom meg

 

Szóval látható, hogy igenis van, amikor kell ingatlan közvetítő. Nem minden esetben. Sőt, ha mindenhez „is” értesz, inkább csináld magad. Nem kell plusz 1 ember az életedbe, akinek bizonyíthatod rátermettségedet 😊

Az általam képviselt ingatlanok mindegyike úgy került hozzám, hogy a tulajdonos megkeresett. Soha senkit nem zaklattam a „tuti vevővel”. Ha ilyenem lenne, akkor inkább szép csendben vásárolnánk fel a várost, mint sem nagy dérrel-dúrral. Nincs tuti vevőm, soha nem volt, és amíg egy befektetői csoport meg nem talál, addig nem is lesz.


Következő blogomban a „általam alkalmazott hirdetési technikák” -at fogom bemutatni.
Kövesd a blogomat, likeold Facebookon Az Ingatlanközvetítő oldalam, iratkozz fel YouTube csatornámra (keresőbe ezt írd: Az Ingatlanközvetítő), ahol reményeim szerint Vlog formájában is hamarosan jelentkezni fogok.

„a világ sem egysíkú, a hirdetésed se legyen az”

2019 01. 04., 17:02


Az utóbbi évek fő változásai a belvárosi ingatlanpiacon. Szerző-Penates Invest Zrt.

Közzétette: Orbán Péter

 

Sokak álma egy belvárosi lakás a nyüzsgő főváros felett zöld növényekkel borítva ahol kényelmes otthonra találhat akár egy család is. Habár a belvárost korábban sokan zsúfoltnak vagy lepusztultnak titulálták és igyekeztek a kertvárosi övezetbe vagy a budai oldalra költözni az ingatlant vásárlók, ez az álom ma már akár meg is valósulhat.

 

Egy élhetőbb belváros

A 2000-es évek eleje óta a pesti belváros (főleg az V. kerület) fokozatosan átalakult és megújult. Elég csak megemlíteni a felújított Erzsébet teret, amely mára a lüktető belváros legnagyobb zöldterülete lett az egykori autóbusz pályaudvarból átalakítva vagy a Szabadság teret ahol 2003-ban mélygarázst építettek és parkot hoztak létre játszótérrel.

 

Kialakuló luxuspiac Budapest belvárosában

Miközben élhetőbbé vált Budapest központi területe a gazdasági folyamatok is éreztetik hatásukat az ingatlanpiacon. Általános szabály hogy minél jobban bekapcsolódik egy nagyváros a globális gazdasági folyamatokba, annál inkább megjelenik az igény a luxusingatlanok iránt. A főváros most érett meg arra, hogy érdemes már fejlesztőként luxusprojektet kezdeni, amely már nyugat-európai szintű elvárásoknak is megfelel. Ezeket az ingatlanokat szívesen veszik és bérlik a külföldi cégek felső vezetői, hisz jóval többet nyújtanak egyszerű lakásnál: többnyire portaszolgálat, esetenként panoráma és felújított belső tér. Ezen lakások havi bérleti díja eléri akár az 1000 eurót, amely átlagembernek túlzó összeg lehet, de itt nem számít kiugrónak.

Eközben azonban a belvárosban elfogytak a szabad telkek, ilyen fejlesztést szinte alig találni az V., VI. és VII. kerületekben. A városközpont beépítettsége erősödik, így habár fejlesztésre van igény, de a kivitelezőknek nem egyszerű helyszínt találni. Az itteni lakásoknál nincs túlkínálat, sokszor kompromisszumot kell kötni a jó elhelyezkedés és a lakás minősége között. A luxusbefektetők és bérlők viszont a legjobbat keresik, így egy-egy jobb lakás ára az egekbe is szökhet.

 

A növekvő turizmus szerepe

A hosszú évek óta növekvő fővárosi turizmus tovább hajtja a belvárosi ingatlanárakat. Az Airbnb 2015-ben hozta a nagy kiugrást, jelenleg már több mint 5000 lakás elérhető Budapesten, az oldalon ez azonban még mindig elmarad sok hasonlóan nagyszámú turistát fogadó európai városok mögött (London 30 ezer, Párizs 35 ezer, Berlin 8 ezer, Firenze 7 ezer).

A turistáknak kiadott lakások jóval több hasznot hozhat, igaz több idő- és pénzbefektetést is igényel. Egyre több cég viszont vállalja, hogy leveszi a kiadással járó terheket a tulajdonos válláról. Egészen biztos, hogy a jövőben még több Airbnb-s lakás lesz kiadó, erre azonban lesz is kereslet habár arról vita folyik hogy szüksége van-e erre a belvárosnak a jövőben.

 

Megtérülő befektetés a növekvő ingatlanárak mellett is

Habár az egész országban növekedtek a lakásárak a 2014-es mélypont óta, a növekedés erősen eltérhet bizonyos régiók között. Budapesten a négyzetméter árak az utóbbi három évben sok helyen akár 40-50%-t is növekedtek, ahogy a lenti grafikonon is látható – ez azonban kerületenként is változó képet mutat. A legnagyobb növekedés egyértelműen az V., VI. és VII. kerületekben történt. A legelső a mélyponthoz képest 80%-os, a VI. kerület 82%-os, míg a VI. kerület 73%-os drágulást mutat 2014 előtthöz képest.

Ez azt jelenti, hogy aki a mélyponton vett lakást azóta csak a lakásár emelkedéséből éves szinten 20-22 százalékos hozamot érhetett el az utóbbi 3 évben, tehát akár meg is duplázhatta az befektetésre szánt összeget. A tendencia pedig azt mutatja, hogy a drágulás nem mérséklődött tavaly hanem tovább fokozódott, a VII. kerületben a 2015-2016-os évben elérte a 35%-ot.

A kereslet növekedése miatt tehát hiába nőnek az árak még mindig megéri egy belvárosi ingatlanbefektetés. A kiadások magasak lehetnek, de a haszon is százalékban kétszámjegyű lehet. Az árazást nehezíti a kevés példa, hisz ha eladó vagy kiadóvá válik egy lakás az szinte azonnal elkel. A vásárlás költségén felül az ügyvédi díjjal, berendezéssel, illetékkel és az amortizációval is számolni kell. Ugyanakkor egy-egy luxusingatlanhoz nem árt egy hozzáértő céget is igénybe venni a megfelelő vevő megtalálásához. Ezeken túl azonban bérbeadással még mindig jelentős éves haszon érhető el.

A jelenlegi folyamatok tehát azt mutatják, hogy megéri belvárosi ingatlanba fektetni, és a jövőben is átlag feletti hozamokat lehet elérni míg növekszik a turizmus és az Airbnb lakások száma, azok éjszakánkénti ára pedig nem éri el a szállodák árait. Ezek mellett a további években sem várható, hogy a belvárosban tömegével jelenjenek meg új lakások kielégítve a növekvő keresletet.

Forrás:http://www.penatesinvest.hu/

2018 12. 30., 09:59


Világot látott szakik-Szerző: Takács Gyula Róbert

Közzétette: Orbán Péter

Ezúttal néhány gondolat a külföldi munkavégzésről, szakijaink többnyire kényszer szülte választásáról.

A ’90-es években dübörgött az építőipar, ezrével „termelődtek” a „szakik” és a kisvállalkozások. Boldog-boldogtalan az építőiparban lelt új megélhetést, mert rengeteg munka volt, és viszonylag jól lehetett keresni. Ehhez társult még az is, hogy látszólag könnyen és gyorsan megtanulható néhány szakma. A Bankok csak úgy futkostak az ügyfelek után, ontották a hitelt, építkezés építkezés hátán volt az egész országban. Plázák tucatjai, irodaházak százai emelkedtek a semmiből - s mint kiderült semmi fedezetből.  A 2008-as „nagy válság” ezután törvényszerűen munkanélkülivé tett több tízezer építőiparban dolgozó kollégát. Viszont mivel ekkor már 4 éve az Európai Unió teljes jogú tagjai voltunk, aki csak tehette az elindult, és valahol külföldön vállalt munkát. Itt most nem mennék bele részletesen abba, hogy milyen kínos dolog idegenben helytállni, hogy mennyi megalkuvással jár, s hogy milyen káros a családi életre nézve. Inkább nézzük most a jó oldalát: Akármerre megy a szaki Európában, mindenhol mindent másképp csinálnak, rengeteg új dolgot tanul, fejlődik szakmailag. Új szerelési technikákat lehet ellesni, új anyagokkal lehet megismerkedni. Németországban, - nem meglepő módon- a precizitás válik zsigerivé, míg Franciaországban a rugalmasság. Ausztriában megtanulsz gyorsan dolgozni, Hollandiába meg az átgondoltságot, önszervezést lesed el.

Manapság, hogy ismét elkezdett „mozgolódni” az építőipar, ezek a külföldet megjárt szakik jó része hazatér dolgozni, s bátran mondhatjuk, hogy emelik a színvonalat, s ezzel a megrendelők jobb szolgáltatást kapnak. Javaslom ezt mérlegelni minden építtetőnek, amikor kivitelezőt választ.

Akik viszont a még mindig jócskán magasabb bérek miatt mostanában készülnek nekivágni, mindenképpen alaposan nézzék meg hogy hová szegődnek. Sajnos elég sok a felelőtlen és a rosszhiszemű „kinti” vállalkozó, súlyos problémák adódhatnak fizetésnap.  Aki teheti, válasszon távolabbi munkahelyet. Általános tapasztat, hogy minél messzebb mész, annál jobban járhatsz. Franciaországban is, és Hollandiában is működnek olyan munkaerő kölcsönző cégek, ahol van magyar nyelvű ügyintéző, ezeket érdemes megcélozni, ezeknél nem fordulhat elő, hogy nem fizetik a dolgozóikat.

A végére hadd jöjjön néhány kép, nem mindennap látható megoldásokról:
1; Első réteg: mindenhol OSB. 2; Árnyékfuga „formteile”- kész elemből. 3; Élvédő helyett szintén formteile. 4; Műhelyben előre készre gyártott vizesblokk strang. 5; Állítható „bepattintós” műanyag rögzítő CD előtétfalhoz. 6;  Bepattintós főtartó CD álmennyezethez

 

 

2018 12. 27., 20:08


Szakember választása, jó szakember ismérvei

Közzétette: Orbán Péter

 

1. Legelső a referencia munka és a szakiról vélemények kérése( akár csoportokban, vagy fórumokon), illetve remélem egyre több szakember ír blogot-ami szerintem nagyon hasznos amellett, hogy ötleteket ad, kiderül, hogy mennyire ért a szakmájához.

2. Érdemes ha nagyobb munkáról van szó-gáz bekötéskor pedig alap, tanúsítványt kérni tőle.

3. Ha cégről van szó, hogy minden munkát  nem egy ember végez el(érdekes lehet, ha a festő áll neki a tetőfedésnek, vízszerelésnek is-persze lehetséges, de ez %os elenyésző, hogy mindenki profin ért mindenhez).

4. Jó szakember minőségi anyagokat használ(pl.wienerberger tégla,tondach cserép, baumit homlokzati festék, mapei ragasztó) és jó-használható szerszámokkal dolgozik.

5. Esetleg még olcsóbban is tud neked építőanyagot beszerezni(ha sok munkája van és nagyobb mennyiségű építőanyagot vásárol vannak kedvezményei) vagy tanácsot tud adni, hogy hogyan lehet jobbat kihozni a megrendelt feladatból hasonló áron( un.jó gazdaként gondolkodik a tiédről is)

6. A megbeszélt találkozókor nem késik, nem ittas, és határidőre dolgozik. Ha pedig esetleg elkésne valami miatt jelzi telefonon.

7. A rövid határidővel való munka elvállalása szintén gyanús lehet(persze ennek minden megrendelő örül), mert a jó szakiknak sok munkájuk van(átlag 2-3 hónap a várakozási idő bizonyos munkáknál)

8. Egy jó szaki a lakásba lépve leveszi a cipőjét, amely mutatja azt, hogy vigyázz arra ami a tiéd.

9. A jó szakember nem hagy maga után szemetet.

10. A jó szakember munka felvételkor jegyzetel és mér.

11. Garanciát vállal munkájára, a felmerülő problémák esetén azt ingyen kijavítja.

12. Számlaképesség!!

13. A jó szakember munka közben alkoholt nem iszik.

14. Érdemes megkérdezni, hogy hány éve vannak az alkalmazottai nála, ebből lehet következtetni milyen másokkal.

2018 12. 20., 13:35


A vidéki ingatlanos vol.2.

Közzétette: Feltöltő Ingatlan

 

Statisztika, avagy az átlagok bűvölete

 

A „Vidéki” ingatlanközvetítő

A mai bejegyzés szóljon az összegzésről. Statisztika az elmúlt év eladásairól, mit adtunk el, mennyiért és ez milyen négyzetméter árat jelent. Lehet ezt cifrázni, hogy melyik városrészben, milyen állapotú ingatlan stb. Az én esetemben már csak azért is problémás, mert az egész várost 45 perc alatt át lehet sétálni. Hosszában. Szóval itt az elhelyezkedés nem feltétlen elsődleges. Persze, itt is van Duna parti, központi, régen szebb napokat látott rész, de nem olyan látványos a különbség, mint pl. a fővárosban, vagy a Balatonon.

A közvetítők elsőszámú „fegyvere” a pontos ármeghatározás. Az ármeghatározáshoz lezárt eladások kellenek. Az eladási összeg viszont adatvédelmi okból nem kiadható. Kör bezárult, nincs mese, szükség van ingatlanközvetítőkre 😊
2018 évet 28 eladással zártam. Ebből 20 saját városomban történt. Így ezzel már lehet számolni egy 11 ezer fős városban. Ez alapján az átlagár 150 ezer ft/nm Tolnán, családi házaknál. És ezt ragozhatom tovább. 100 nm alatt, 100-150 nm közt, és 150 nm felett. Felújított, vagy sem. A felújítás nálam mindig a közmű felújítást takarja. Ha festettél, de nem nyúltál a közművekhez, alumínium vezeték van a falban, vascsövön jön a melegvíz, akkor az nem felújított. Ezek adatok, amiket óvatosan kell kezelni. Nem elég egy 120 nm-es házat szimplán felszorozni a statisztikai átlaggal. Vannak olyan szubjektív tényezők is, mint hangulat, harmónia, egységesség. Ha ezekre azt mondod, marhaság, akkor Te nem vagy nős, az tuti 😊 Sokkal többet számít, mint elsőre gondolod. Házastársaknál mindig a feleséget figyelem. Ha ő meglátja benne azt, amit keres, onnantól minden másodlagos. Persze, az összeg is fontos, mennyiből tudod az álmot megvalósítani, de ne legyenek kétségeid. Ha anyagilag épp, hogy csak belefértek, akkor bele is fogtok.
Tehát az átlagárak, maximum iránymutatónak jók. Mondom a példát: 2018-ban értékesítettem 42 ezer Ft/nm áron is ingatlant és 302 ezer Ft/nm áron is. Mindkettő reális volt. Az online felületeken megjelenő átlagárak, még csak kiinduló adatnak sem jók. Erről az első blogomban írtam, kukkants rá.

Ha úgy érzed, hogy magam felé hajlik a kezem, és úgy gondolom, hogy a közvetítő kihagyhatatlan, akkor tévedsz. Nem gondolom így. Természetesen mindenkinek szíve joga annyit kérni amennyit gondol. Ha van ideje, akkor előbb-utóbb hozzádrágulnak az ingatlanok. Viszont, ha az idő igenis számít, és szeretnéd a lehető legjobb, de reális áron eladni az ingatlanod, akkor érdemes egy hozzá értő szakember segítségét kérned. Igen, ennek díja van. Ahogy minden szolgáltatásnak. Viszont, ha eltökölsz fél évet, mert majd megpróbálod, ezután megbízol egy közvetítőt, aki szintén az átlagos 6 hónapos értékesítési idő alatt adja el a házad, akkor vesztettél 6 hónapot. És nyertél 1 tapasztalatot 😊
Következő blogomban a „mikor kérjük közvetítő segítségét” kényes témáját fogom körül írni a saját gondolatmenetem alapján. Már most lelövöm a poént: nem kell mindig közvetítő.
Kövesd a blogomat, likold Facebookon Az Ingatlanközvetítő oldalam, iratkozz fel YouTube csatornámra (keresőbe ezt írd: Az Ingatlanközvetítő), ahol reményeim szerint Vlog formájában is hamarosan jelentkezni fogok.

„a világ sem egysíkú, a hirdetésed se legyen az”

2018 12. 19., 21:29


T–3Design – A kezdetektől…

Közzétette: Kacs Péter

 

 

 

A ’80-as évek vége felé volt egy aránylag kényelmes és sok szabadidőt engedő állásom. Hosszabb ideig már akkoriban sem tudtam tétlenkedni, – no meg némi plusz pénz is mindig jól jön –, egy kőművesmester barátomhoz csatlakoztam segédnek. Abszolút az alapoknál kezdtem az építőipari pályafutásomat: „Ez a cement, ez a sóder, ez meg a betonkeverő”. S rögtön mindent a gyakorlatban, élesben tanulhattam meg. Már ott lenyűgözött, hogy munkánk által élettelen anyagokból létre hozunk valamit, építünk, alkotunk. Jó volt látni a megrendelőt, amint kikerekedett szemmel nézi az aznapi munkánk eredményét: „Jé, lett plafonom”.

… Kb. egyévnyi lapátolás, malter keverés, betonvas hajlítgatás és tégla pakolászás után jött a fordulat: az éppen aktuális munkaterületünkre felvonult egy gipszkartonos és épületszobrász csapat, melynek véletlenül tagja volt egy régen látott gyermekkori barátom-szomszédom. Rövid beszélgetés után rájöttem, hogy nekem ez a szakma kell, s egy hét múlva márt bent ültem egy – amúgy semmit nem érő – tanfolyamon. Annyi volt a haszon belőle, hogy mertem jelentkezni egy céghez kezdő gipszkartonosnak. 1988-at írtunk, s onnantól robbanásszerűen indult ez a szakág a mindent meghódító útjára. Ma már el sem tudunk képzelni olyan építőipari kivitelezést, amelyben nem szerepel a szárazépítészet.

Eleinte túlnyomó részt kizárólag funkcionális szerepet kapott a szakma, leginkább „közületi” megrendelők voltak: irodaházak, üzlethelységek, szállodák, kórházak, plázák. Hektárokat építettünk be válaszfalból és álmennyezetből. Később, ahogy egyre több dolog jött át „Nyugatról”, s egyre képzettebbek és gyakorlottabbak lettek a szerelők, beindult a rendszer díszítőelemek építésére szolgáló felhasználása. Talán ez nyitott utat a magán megrendelők lakásaiba és családi házaiba, új korszakot nyitva az építkezőknek, a belsőépítész tervezőknek, és a kivitelezőknek is.

Abban a szerencsés helyzetben voltam, hogy ebben a robbanásszerűen fejlődő időszakban dolgozhattam neves cégek alkalmazásában nagyberuházások sokaságán, s később kisebb cégnél a magánmegrendelőknek készített igényesebb, egyedi, szakmai kihívásokkal teli projekteken. Ha így visszatekintek, kiemelném a ’98-99-ben épült Westend City Center munkálatait, ahol is maga a „ház”, és a benne lévő iroda-blokkok egy igazi nagyberuházás, ugyanakkor a bérlők üzleteinek belsőtér kialakítása és díszítése már jórészt designer munka volt. Vonatkozik ez természetesen a többi méretes plázára is, melyből kijutott bőven a pályafutásom során.

Úgy tűnik tehát, hogy ma már szinte minden projekt típusnál jelentős szerepet kap a szárazépítészet. A design kialakítások elterjedésükkel egyre több munkát adnak a belsőépítészeknek, a látványtervezőknek, és ez szép lassan szakágakra bontja magát a gipszkarton szerelő szakmát is. A magam részéről például már jórészt a design kivitelezésekre hajlok, ahol kibontakozhat a fantázia, értelmet nyer a tér, az arány, és egyensúly érzék, és a Megrendelőnek is több élményt ad, mint egy egyszerű válaszfal építés.

Ezzel érkeztünk napjainkhoz, amikor is gyakorlott kivitelezőként az iskolapadba és a számítógép elé ültem, és elkezdtem saját 3D–s terveket készíteni, mivel a mai világban már nem elegendő, ha megpróbálom a Megrendelőnek elmutogatni, vagy szabadkézi skiccekkel szemléltetni, hogy miképp fog kinézni a nappalija. Mára, az évtizedek alatt összegyűlt összetett tudás birtokában egy kézből tudom nyújtani a tanácsadást, a tervezést, és a kivitelezést. Ezzel így együtt, de akár külön-külön is, elsősorban Budapest és környékén állok az érdeklődők rendelkezésére.

Hamarosan folytatom külföldi kalandokkal, képes beszámolókkal és szakmai-szakági riportokkal.

Takács Gyula Róbert –  t-3Design

2018 12. 13., 18:09


A vidéki ingatlanos vol.1.

Közzétette: Feltöltő Ingatlan

 

A „Vidéki” ingatlanközvetítő

 

Üdvözöllek a blogomon!
Már egy ideje tervezek egy felületet, ahol én is elmondhatom a véleményemet az ingatlan közvetítés mindennapjairól, technikáiról, trendjeiről. Most jött el az idő, hogy az Ingatlanszaki oldalon ezt megtegyem, plusz, mint az oldal egyik szakértője, már egy ideje noszogatva is vagyok miatta.
Picit kezdtem unni a fővárosi híreket. Már az időjárás sem szokott stimmelni, amit fentről mondanak, hát még az ingatlanok áremelkedése/zuhanása, gyorsulása, lassulása. Nagy felelősség országos trendekről beszélni. Kb semmit nem ér „nálunk”. És itt most álljunk is meg. Engedjétek meg, hogy bemutatkozzam.

Sebestyén Szabolcsnak hívnak, Tolna megyében, és elsősorban Tolnán vállalok ingatlan képviseletet. Ettől függetlenül egyedi megoldásaimnak köszönhetően tőlem 180 km-re is van megbízásom mindkét irányba (Jász-Nagykun-Szolnok megyében és Komárom-Esztergom megyében). Többször neki futottam a közvetítői tevékenységnek, 3 napos Budapesti kaland a 2000-es évek elején, másféléves próbálkozás 2008-2009-ben. A mostani és egyben végleges történetem 2016-tól tart.
Nem célom a tutit megmondani, pusztán tájékoztatni az érdeklődő olvasót, hogy van élet vidéken is. A megállapításaim soha nem lesznek országosan érvényesek, és egyedül a saját meglátásaimat képviselik majd. Plusz egy ilyen kötetlenebb felületen élni is fogok a szabad megfogalmazással. Nem lesz alpári, de annyira nyakkendős sem.

 

Kezdeném is egy példával: érdeklődő kérdezi, mik az aktuális négyzetméter árak Tolnán? Mert látja ezen és azon az országos felületen, hogy a hirdetés alatt ott szerepel a négyzetméter ár, van olyan felület, ami azonnal kalkulálja is, hogy ez több vagy kevesebb az adott város/terület átlagos árainál. Jó a kérdés. A válasz egyszerű volt: adtam el ingatlant 50 ezer ft/nm áron és 350 ezer/nm áron. Akkor most 200 ezer Ft az átlag ár? Igen is és nem is. A valóság picit alacsonyabb, átlagos ingatlan esetén. Viszont, ha azt mondom, hogy az egyik egy szélső utcában volt, vert falazattal és teljesen felújítandó állapotban, a másik egy teljesen egyedi kialakítású ingatlan a város egyik legjobb részén, zseniális telek elrendezéssel, nagyon jó állapotban, akkor már érthető a különbség.
Van itt még valami, ami teljesen meghülyíti ezeket a statisztikákat. Szegény program egy szimpla ár/nm alapján számol, általános iskola 3. osztály. Nem is téved. A hiba mindig az emberi tényező, ahogy itt is. Ugyanis amikor azt kell megadni, mekkora az ingatlan lakóterülete, a tulajdonosok többnyire „úgy emlékszem” értéket adnak meg, néhány közvetítő pedig még az alagsort is beleszámolja a csirkeóllal együtt. A tulajdonost nem hibáztatom, nem kell tudja, de azért illene. A közvetítők pedig azért csinálják, mert így egy alacsonyabb nm árat ad meg a program, ezáltal kedvezőbb vételnek fog tűnni az adott ingatlan. A probléma akkor fog kibukni, amikor adott ingatlant pl. CSOK-kal szeretnének megvenni. Ez ugyanis alapterülethez is kötött és nem mindegy, hogy – idézem: 8. § (1) A lakás hasznos alapterületének el kell érnie

 

a) egy gyermek esetén a 40 négyzetmétert,

 

b) két gyermek esetén az 50 négyzetmétert,

 

c) három gyermek esetén a 60 négyzetmétert,

 

d) négy vagy több gyermek esetén a 70 négyzetmétert.

 

Szóval mielőtt elköltesz párszázezer nehezen megkeresett forintot, és beleugrasz egy 70 nm-es ház vásárlásba 3 gyerekkel, remélve, hogy a CSOK-kal kiegészítve pont megtudod venni, érdemes utánanézni, mi számít bele a lakóterületbe, és a kinézett ingatlan ténylegesen rendelkezik a 70 nm-el. Az adásvételi aláírása után (itt már kifizettél 1-2-300 ezer Ft-ot ügyvédre) senkit nem fog érdekelni, hogy te azt hitted. Buktad.
A teljes CSOK törvényt megtalálod, ha a keresőbe beírod új ingatlannál: 16/2016 korm. rendelet; használt ingatlannál pedig: 17/2016 korm. rendelet. Itt megtalálod mi számít bele a lakótérbe.
Ez volt az első bogbejegyzésem. Ha hasznosnak találtad, ne felejtsd el megosztani, másoknak is segíthetsz vele. Like-old a Facebook oldalam (Facebook keresőbe szimplán írd be: Az Ingatlanközvetítő), itt láthatod, hogyan is képzelem el én az Ingatlan képviseletet. A YouTube csatornámon is követhetsz (keresőbe írd: Az Ingatlanközvetítő, és iratkozz fel), ahol reményeim szerint a blogokból vlogok lesznek (bassz…s, remélem tényleg így hívják), szóval ha nem szeretnél olvasni, de érdekesnek találod a mondandóm itt is követhetsz.
A blog inkább a tevékenységem fogja követni storykkal, de azért informális is lesz többé-kevésbé.
Örülök, hogy velem tartottál ma, nézz vissza máskor is.

2018 12. 11., 20:36


Mennyi időre lehet haszonélvezeti jogot alapítani? - Jogos kávészünet dr. Fülöp Edina ügyvéddel

Közzétette: Kacs Péter

Lehet örökölni haszonélvezeti jogot? Haszonélvezeti jogot lehet-e egy meghatározott időtartamra alapítani? Mi történik, ha lejár ez a meghatározott időtartam? Cég szerezhet haszonélvezeti jogot? Cégek esetén maximum mennyi időre lehet haszonélvezetet alapítani? Lehet egy cégnek ingóságokon is haszonélvezeti jogot szerezni? Ezekre kerestük a választ dr. Fülöp Edina ügyvéddel.

 

 

 

2018 12. 09., 15:27


Lakásvásárlás rejtett költségei

Közzétette: Orbán Péter

 

Ezeket a költségeket érdemes figyelembe venni ingatlanvásárláskor is, melyek plusz költségekként valószínű megfognak jelenni.

 

1.Kötelező illeték fizetés(itt érdemes megkérdezni egy ügyvédet a kedvezményekről).

2.Ügyvédi díjak, banki díj, közjegyzői díj.

3.Új építkezésnél akár lehet Mobil Wc díja is.

4.Konténer bérlés a sitt elszállítására.

5.Ha régi pala tetős az ingatlan és cserére szorúl, akkor annak elszállítása veszélyes hulladékként lehetséges.

6.Statikus díja is előfordulhat Csok esetén, illetve az ő meglátásainak fizetése.

7.Esetlegesen, ha szakadékos a telek annak feltöltésének költsége.

8.Építő anyag, esetlegesen munkadíjak többletköltségei, melyek váratlan költésgként még pluszként megjelenhetnek esetlegesen felmerülő hibák miatt.

9.Jelenlegi bútorunk méretei nem biztos méretben passzolnak a meg vett házéhoz, illetve ha kisebb házból megyünk plusz bútort is valószínű vásárolni kell. Ha pedig nagyobból akkor lehet amíg el nem tudjuk adni, vagy ajándékozni őket garázsbérlés is szóba kerül.

10.Közművekre való kapcsolódás költségei- a rákötéstől való távolság költségeiben nem mindegy.

2018 11. 25., 10:21


I. Ingatlanszaki szakmai nap 2018.10.08. Pécs, Tettye Vendéglő

Közzétette: Kacs Péter

Az I. Ingatlanszaki szakmai nap bemutatása pár percben ahol szakemberek tartottak előadásokat többek között a ingatlanok és belső elemek tervezéséről, kivitelezéséről, építő és burkolóanyagokról, szakember keresésről, hitelekről, megújuló energiákról, virtuális bemutatók készítéséről.

 

2018 11. 22., 21:56


Mitől függ az illeték mértéke? - Jogos kávészünet dr. Fülöp Edina ügyvéddel

Közzétette: Kacs Péter

Ingatlan adásvételnél mitől függ a vagyonátruházási illeték mértéke? Függ-e az illeték mértéke az ingatlan értékétől? Előfordulhat-e, hogy a NAV nem ért egyet az ingatlan általunk megállapított vételárával? Van-e olyan eset, amikor kevesebb az illeték, mint 4 százalék? Lehet-e részletekben fizetni a vagyonátruházási illetéket? Ezekre kerestük a választ dr. Fülöp Edina ügyvéddel.

 

2018 11. 11., 12:11


Ingatlan birtokba adás-birtokbavétel

Közzétette: Orbán Péter

 

Ha már kiválasztottad a megfelelő ingatlant, megegyeztél a tulajjal, elintéztél mindent a hivatalban, ha szükséges hitelt vettél fel és kiegyenlítetted a vételárát, jön a birtokba adás-birtokbavétel.

 

Mire figyelj?

Az adásvételi szerződésben benne szokott lenni a birtokbaadás végső határideje, azzal a kitétellel, hogy korábbi időpontban is megegyezhetnek a felek, ha mindegyikük hozzárjárul, és 3 munkanappal előtte jelzi a szándékát.

Érdemes azt is belefoglalni a szerződésbe, hogy ha a birtokbaadás nem történik meg a kijelölt határidőig, akkor az eladót kötbér terheli, általában 5000Ft/nap.

A birtokbaadás feltétele szokott lenni, hogy tehermentes, kiürített állapotban adja át az eladó a vevőnek az ingatlant. A tehermentességet érdemes ellenőrizni a tulajdoni lapon, illetve banki ajánlást is lehet kérni az eladótól.

Érdemes a szerződésben reális időt szabni az eladónak, hogy kiüríthesse az inagtlant. Ellenkező esetben könnyen előfordulhat, hogy az eladó újabb és újabb határidőt kér, a mi jóindulatunkra hivatkozva. Így lehetséges olyan eset, hogy az eladó még hónapokkal a birtokbaadás dátuma után is ki-be jár az ingatlanban, zavarva a ház/lakás használatát, és rosszabb esetben még kulcsa is van otthonunkhoz.

Arra is figyelni kell, hogy ami megállapodásszerint ott marad az ingatlanban, az tényleg ott is maradjon. Érdemes az adásvételi szeződésben lefektetni ezeket a tárgyakat/berendezéseket, majd az átadáskor leltár szerint felvenni a birtokbaadási jegyzőkönyv mellékleteként.

Az egész ügylet alapdokumentuma a birtokbaadási jegyzőkönyv. Ma már nagyon jó mintákat lehet letölteni internetről, kiegészítve a számunkra fontos dolgokkal.

 

A jegyzőkönyvnek tartalmaznia kell a következő adatokat:

-eladó-vevő adatai

-utalás arra, hogy a vevő a vételárat maradéktalanul kiegyenlíti

-az eladó tehermentes, kiürített állapotban adja át ingatlanát

-a birtokbaadás dátuma

-az aznapi mérőóra állások

-utalás arra,hogy a birtokbaadás napjáig az eladó fogja kiegyenlíteni a közüzemi számlákat, illetve a kommunális adó megfizetésének kötelezettsége következő év január 1-től terheli a vevőt

-az eladó új címe, ahova a közüzemi elszámoló számlákat várja

Ezt még ki lehet egészíteni igény szerint.

 

Fontos,hogy a mérőórákról fényképeket is készítsünk és azokat őrizzük meg, az esetleges vitás helyzetek elkerülése miatt.

A szolgáltatóknak szokott lenni tulajdonosváltásra vonatkozó átadás-átvételi jegyzőkönyve, ezeket érdemes a honlapjáról letölteni, kitölteni és aláiratni az eladóval. Ezeket aztán emailben elküldhetjük a szolgáltatónak, ők pedig megküldik számunkra a szerződést, az eladónak pedig az elszámoló számlát.

 

Fontos, hogy átadáskor kipróbáljuk működik-a bojler, a kazán. Akár nyári 40C-ban is kérjük meg az eladót, hogy kapcsolja be, és csak azután írjuk alá a birtokbaadási jegyzőkönyvet, ha az rendeltetésszerűen működik. Több vitás eset is származott abból, hogy a vevő jelezte az eladónak a birtokbaadás után, hogy nem kapcsol be a kazán, de az eladó akkor már nem volt hajlandó segíteni, kijelentette hogy nála még működött. 

Végezetül kérjük el az ingatlan kulcsait, a birtokbaadási jegyzőkönyvben is rögzítsük, hogy hány db. kulcsot vettünk át.

A birtokbaadás után pedig érdemes lecserélni a zárakat. Mert ki tudja ki kapott kulcsot valamikor otthonunkhoz.

Ezután nincs más dolgunk, mint birtokbavenni új otthonunkat, megismerkedni a környékkel és a szomszédainkkal.

2018 11. 04., 19:09


Ha már eljutottál a házvételig mire érdemes odafigyelni mielőtt megveszed!

Közzétette: Orbán Péter

 

1. Környék és szomszédok megismerése. A házon tudsz változtatni, de a környéken és az ott lakókon nem.

2.Infrastruktúra. Munkahely milyen messze van.Családosoknak iskola-óvoda távolsága. Bevásárlási lehetőség.

3. Lakásnál fontos lehet akár a közös költségekkel,rezsivel való tartozás. Sajnos volt rá eset, hogy kikapcsolták a fűtést,villanyt a ház elmaradása miatt.

4.A ház miből készült, hányban készült-minden kornak megvolt a maga építkezési trendje.

5.Ház nyílászáróinak átnézése, jól záródnak-e az ajtók, ablakok. Egy jól záródó ajtó,ablak sok rezsit megspórol számunkra.

6.Ház hőszigetelt-e szintén fűtés miatt.Ami nagyon fontos a vályog szigetelt-e, a nem jó vályogszigetelés több kárt okoz, mint hasznot.

7.Tető milyen állapotban van-egy új tető nagyon drága.

8.Udvar-ház elrendzése, fekvése. Nem mindegy mikor süt be a nap, valamint hogy esetlegesen a szomszédoktól van-e kis távolság.

9.Jogi kérdéseket letisztázni. 1/1 es e a ház vagy van-e rajta haszonélvező.Van e rajt tartozás. Esetleg cég be van-e jelentve oda stb.

10.Helyrajzi szám tisztázása, ez hivatali ügyek, banki ügyintézésénél nagyon fontos lehet.

 

2018 10. 17., 17:32


Interjú a Pécs TV-nek

Közzétette: Kacs Péter

Az I. Ingatlanszaki szakmai napot a Pécs TV is bemutatta.

Interjút adott Orbán Péter ötletgazda valamint Olti Gergely a Smartdeposit Zrt. vezérigazgatója.

 

2018 10. 16., 21:00


Ház vétel előtt mire érdemes odafigyelni?

Közzétette: Orbán Péter

 

1. Milyen házat-lakást szeretnék? Milyen ingatlanban érzem jól magam-szeretek-e kertészkedni?Mennyi pénzem van rá?

2.Mennyire zavarnak a hanghatások-Milyen a ház elhelyezkedése, beosztása?

3.Mennyi időd van lakások felkutatására-ha kevés ajánlatos ingatlanos megkeresése-?

4.Kit tudsz megkérni, ha te nem értesz hozzá, hogy átnézze az ingatlant veled-rejtett hibák,felújítási árak stb.-?

5.Mekkora ház és telekre van szükségem? Mennyi rezsit szeretnék-tudok kifizetni, mennyi időt szeretnék a házra és a kertre szánni?

6.Városban vagy falun szeretnék-e élni? Mindegyiknek megvan az előnye és a hátránya.

7.Milyen környék számodra elfogadható-idősek, gyerekesek laknak e ott pl?

8.Munkahelyedhez milyen közel legyen? Valaki csak be akar gyalogolni, más még a cége,munkahelye közelében sem szeretne lakni.

9.Mennyi pénzem van, mi fér bele ha fel szeretnéd újítani a lakást, egyéb költségekkről, illeték, ügyvédi díj stb. ne feledkezz meg.

10.Ha pedig rászántad magad a költözésre, valóban szeretném-e a költözést, ki tud segíteni a pakolásban-vagy fuvaros mellé segédeket is fel kell fogadnom?Van-e szakember az előre tervezett átalakításra, vagy én is megtudok ebből valamit oldani?

 

2018 10. 06., 19:41