Blog


Mit tegyünk a falra az étkezőben?-Konyha Sziget

Közzétette: Orbán Péter

A bennem élő lakberendező először is azt kérdezi: funkcionálisan mire van szükség? Tárolóhelyre, világításra - erre majdnem mindig van -, vagy elég egy kis dekor? Ezek után a helyiség stílusához igazodva lehet formába önteni, hogy mi kerüljön oda.

- Lehet faliszekrényeket, polcokat elhelyezni, ez azért praktikus, mert étkezésnél mindig szükség van szalvétára, evőeszközre, edényekre, sótartóra stb.

- A nyitott polcokon nagyon sok minden elfér, de ha nem szereted a tárgyak látványát, készíttess nyugodtan zárt szekrényeket.

- A világítást is teheted a falra, falikarok formájában, vagy le lehet lógatni a mennyezetről az asztal fölé.

- De ha egyszerűen csak dekorálni szeretnél, akkor is széles a választék. Kerülhet ide akár valódi festmény, vagy saját kezűleg készített, egyedileg bekeretezett fotó, esetleg készen vásárolt poszter. A tükör például kisebb helyiségekben hasznos optikai térnövelő eszköz is egyben. Díszítésnek szép lehet még néhány szép kerámia tányér, virágok, falmatricák is.

- Ki lehet emelni még ezt a falszakaszt eltérő színű festéssel vagy néhány csík tapétával is. Egyre többször lehet látni különböző anyagú 3d-s fali paneleket is, ezt azért érdemes megtervezni előbb.

- A rengeteg ötlet között se feledd, hogy a lakás akkor lesz igazán otthonos, igazán a tiéd, ha személyes életed, kedvenceid, hobbid, is megjelenik benne, tehát szinte bármi, amit el tudsz ott képzelni, hogy tetszene, és megoldható föltenni a falra. Biztos, hogy jó helyen lesz ott :)

 

Forrás:  https://konyhabutortrend.blog.hu/2019/01/04/mit_tegyunk_a_falra_az_etkezoben

2019 05. 18., 12:31


Ingatlan vásárlási útmutató-Lippai Zsolt

Közzétette: Orbán Péter

Sokak számára az ingatlan eladás és vétel folyamtata egyértelmű és biztosak önmagukban. Ez a cikk nem nekik készült! Szóljon inkább azokhoz, akik bizonytalanok abban, mire érdemes, mire feltétlenül szükséges az odafigyelés egy ingatlan megvétele előtt. Nekik segítenék most, némi útmutatással! Szóljon ez az írás a kiválasztásról, az alapvető jogi tudnivalókról, az ügyvédi papírokról és az átvételről is.

A legtöbben úgy vélik, tudják, hogy egy ingatlan vételnél mi történik. Az adásvétel folyamatát átlátni alapvetően valóban nem nehéz. Többnyire a finanszírozás rémét leszámítva gördülékenyen megy a dolog. Hallani azonban csalódott, pórul járt emberekről, akik utóbb csak a saját tájékozatlanságukat tudják okolni a sikertelenség miatt.

 

KIVÁLASZTÁS, MEGISMERÉS

A megfelelő ingatlan megtalálásához manapság egyre többen az internet felé fordulnak. Teszik ezt joggal, hiszen az ingatlanos portálokon, vagy éppen a közvetítők honlapján rengeteg információt találnak. Sajnos nem elég ezen adatok ismerete. Gyakran csak korlátozottan, nem feltétlenül az igazságot tükröző adatok is láthatók, melyek megtéveszthetnek minket. Az is lehet, hogy a hirdető (nem feltétlenül szándékosan) téves adatokat közöl a leírásban. A kiszemelt ingatlan alapos ismerete elengedhetetlen.

 

TULAJDONI LAP, TÉRKÉPMÁSOLAT

Az ingatlannal kapcsolatban lehetőség szerint a tulajdonossal tárgyalj! Amennyiben ingatlanközvetítő is kapcsolódik az értékesítéshez, javaslom őt nem kikerülni. Az ingatlanosok megbízása gyakran teljes körű, ami így például az áralkuhoz is kapcsolódik. A későbbi egyeztetések, az ingatlan megtekintése is jobb, ha vele és az ingatlanossal történik. A tulaj(ok) személyét a tulajdoni lap II. részében megtalálod. Beszerezheted akár ingyen is ezen cikk útmutatása szerint. Használj minél frissebbet, hiszen a földhivatali nyilvántartás amennyire az lehetséges, a legutolsó változást is tartalmazza. A nyitott, jó szándékú tulajdonos kérésedre még igazolja is magát előtted.

A tulajdoni lap III. részében az ingatlanhoz kapcsolódó jogok és kötelezettségek olvashatók. Ide tartozik a jelzálogjog, a haszonélvezet, végrehajtási jog és a többi. Tájékozottságod ezekkel kapcsolatban elengedhetetlen, hiszen ismeretük később sok bosszúságtól óvhat meg téged. Véleményem szerint a térképmásolat megismerése telkes ingatlanok esetében elengedhetetlen. Azon felül, hogy azonosíthatod az ingatlant helyrajzi szám alapján, a telekhatárokon felül a jogszerűen ott elhelyezett épületek körvonala is látható. Sajnos az ügyvédi munka erre gyakran nem tér ki! Javaslom tájékozódj erre a cikkre kattintva a jogilag rendezettség témájában. Az ingatlant jogilag rendbe tenni az eladó érdeke is.

 

ELŐLEG, FOGLALÓ

A két fogalmat gyakran összekeverik. A szavak mögött pénz áll, de egyáltalán nem mindegy, hogy előleget vagy foglalót adunk az eladó kezébe. Az átadott előleg akkor is visszajár, ha menet közben meggondolja magát az eladó vagy a vevő. A foglalót elbukja a vevő, ha kihátrál, míg duplán adja vissza az eladó, ha eláll az eladástól. Az előleg vagy foglaló mértéke többnyire a vételár 10%-a. Ennél többet a bírósági gyakorlat sem szokott elfogadni, így nem előírás, de célszerű ehhez igazodni.

 

ÉPÜLET ENERGETIKA

Az eladást megelőzően az ingatlan energetikai tanúsítását is el kell végeztetni. Az energetikai tanúsítvány érvényessége 10 év. Ezen belül csak akkor szükséges módosítani, ha olyan mértékű szerkezeti, gépészeti változás történik, ami befolyásolja a besorolást A-tól (legjobb) G-ig (legrosszabb). Legkésőbb az adásvételi szerződés aláírásakor kell készen lennie. Az ügyvédi okirat nélküle nem készíthető el. Eltérő megállapodás hiányában az eladó készítteti el.

ÜGYVÉD, KÖZJEGYZŐ

A kiválasztást, az ingatlan alapos megismerését követően jöhet az adásvétel. Magyarországon az ingatlan elidegenítése (eladása) kizárólag írásban történhet. Keresned kell egy alkalmas ügyvédet vagy közjegyzőt, aki aztán elkészíti a szerződést és felhívja figyelmedet az ingatlannal kapcsolatos tudnivalókra. Ha szükséges bank, pénzintézet igénybe vétele, a hitelszerződéshez mindenképpen közjegyzőt is igénybe kell venni. A földhivatali ügyintézés jellemzően a szolgáltatásuk része.

 

VÉTELÁR KIFIZETÉS

A foglaló vagy előleg átadását követően a szerződésben rögzíteni kell a fennmaradó vételár kifizetésének módját, határidejét. A további önerő felhasználása is ez után történik, sőt, ha finanszírozott az ingatlan, a hitel folyósítása is ez után következik. Utóbbi lehet néhány hét, de akár több hónap is. A birtokba adás mikéntjéről is érdemes itt rendelkezni.

 

ÁTADÁS, ÁTVÉTEL

A földhivatalt is írásban kell értesíteni a kifizetés megtörténtéről, hogy a tulajdonosi átvezetést megtehessék, a jogokat és kötelezettségeket bejegyezzék. Fontos kiemelni, hogy amennyiben nem állapodnak meg másban, a jog csak annyit ír elő, hogy minden helyiség a rendeltetésének kell megfeleljen. Egyeztetés kérdése, hogy mi marad az ingatlanban. Többnyire, de nem feltétlenül az anyagiak rendezését, vagyis a teljes vételár kifizetését követően kerül sor a birtokba adásra, az ingatlan kulcsainak átadására.  A tulajdonos megváltozását a közüzemi szolgáltatókkal is közölni kell. Közösen olvassátok le az órákat, aláírással majd tegyétek meg a bejelentést. A lakcímváltozást is jelezni kell a területileg illetékes kormányablaknál, hogy a lakcímkártyát elkészíthessék.

Forrás:https://grandeingatlan.hu/ingatlan-vasarlasi-utmutato/?fbclid=IwAR2w_NyIwxunl9NKYkopQQdNyG9GVwt59YjeEQTAFlMh8Cl0wMyHoF1RaHQ

 

 

2019 05. 14., 09:14


Újépítésű lakás illetékmentessége-Dr Fülöp Edina

Közzétette: Orbán Péter

Abban az esetben, ha Ön újéptésű lakást vásárol, feltétlenül ismerkedjen meg az illetékszabályokkal, hiszen több százezer forint múlik rajta…

I. Mikor nem kell illetéket fizetni?- avagy illetékmentesség

Ha vállalkozótól vásárolja az új építésű lakást vagy tetőtér beépítéssel létrejött lakást és a vételár 15 millió forintnál nem több.

Rögtön két kérdés is felmerülhet:

  1. Mit tekinthetünk új lakásnak? 

Új lakásnak tekinthető az a használatbavételi engedéllyel rendelkező lakás, melyet a lakás építtetőjétől vásárol a vevő és ő az első bejegyzett tulajdonos.

2. Ki a vállalkozó?

Vállalkozónak kell tekinteni a gazdálkodó szervezetet, illetve a vállalkozói tevékenység végzésére jogosult egyéb szervezetet. Tehát, ha magánszemély építi az új ingatlant és úgy adja el, az első vevő nem új ingatlant vásárol.

 

II. Mikor kevesebb az illeték? – avagy illetékkedvezmény

 

Az alábbi kritériumok teljesülése esetén:

  • max. 30 millió forint a vételár
  • nincs a vevőnek eladott lakása

A kedvezmény mértéke: a megállapított illetékből nem kell megfizetni azt az összeget, amely akkor járna, ha a lakás forgalmi értéke 15 millió forint lenne. Ilyen lakás tulajdoni hányada esetén a kedvezmény a 15 millió forintnak a szerzett tulajdoni hányaddal arányos részére illeti meg a vagyonszerzőt.

 Egyéb kedvezmény:

Ha a vevő a vásárláshoz vissza nem térítendő, lakáscélú állami támogatásban részesül, ennek összegét a lakástulajdon forgalmi értékből le kell vonni.

Tehát az illeték alapja ebben az esetben a vételár támogatással csökkentett része.

Összefoglalva:

Az előbb említettek szerint 15 millió forintig illetékmentes az új lakás vásárlása. Abban az esetben, ha a lakás vételára 15 és 30 millió forint között van, tegyük fel, hogy 26 millió forintba kerül, akkor 15 millió forintig illetékmentes, és csak a felette lévő részre kell illetéket fizetni. Tehát 11 millió forint után kell csak illetéket fizetni a 26 millió helyett.

A 30 millió forint vételár feletti ingatlanok esetében nincs sem mentesség, sem kedvezmény, ebben az esetben a teljes vételár után kell megfizetni az illetéket.

 

III. Mikor kell ezt jeleznünk?- avagy Mentesség és kedvezmény érvényesítése

 

Irodánk minden esetben kitölti az úgynevezett B400 adatlapot, amelyet a földhivatalnak adunk be és a földhivatal továbbítja az adóhatóságnak. Legkésőbb azonban a Nav által küldött fizetési meghagyás kézhezvételétől számított 15 napon belül is lehetőségünk van, ha a Nav nem vette figyelembe, nem jól számolt, stb.

Mindig olvassuk el figyelmesen az adóhatóságtól érkező fizetési meghagyást.

 

Forrás: http://drfulopedina.hu/ugyved-budapest/ujepitesuilletekmentessege

2019 05. 06., 16:22


Kád beszerelése saját kezűleg

Közzétette: Kacs Péter

A kádban való fürdőzés a tisztálkodás emelkedettebb formája, és bár ezt kevesen cáfolnák meg, a mai kisebb lakásokban mégis gyakran elhagyják a fürdőkádat a zuhanyfülke javára. A fürdő kényelmes használatához szem előtt kell tartani, hogy elég hely maradjon a közlekedésre, forgolódásra, törölközésre, ennek ellenére, aki a szükségesnél minimálisan nagyobb hellyel rendelkezik, érdemes elgondolkodnia egy kád beszerelésén.

 

Egykor a fürdőkádak lemezből vagy öntöttvasból készültek, amelyet gyárilag vontak be mázzal. A lemezkádaknál tartósabb volt az öntöttvas kád. Elég volt akár csak egyszer súlyos, kemény tárgyat beleejteni a zománcozott felületre, amely az incidens után szinte garantáltan felpattogzott. Bár erre ma már vannak javítási megoldások, az eredeti zománc tartósságát nem tudja biztosítani. Mivel a régi kádak nehezek voltak, mint a kő, ezért a beépítésük falazással történt, amely sok kosszal járt, és jelentős szerelési, illetve száradási idővel kellett a különböző munkafázisok közt számolni.

 

 

Ezzel szemben a mai kádak többsége már műanyagból készül, amelyek kevésbé sérülékenyek, legalábbis az éles, kemény beleeső tárgyakkal szemben. Az alacsonyabb önsúlynak köszönhetően már nem kell testépítőnek lenni hozzá, hogy akár magunk építsük be a kádat a fürdőszobánkba, de természetesen a segítség mindig jól jön, így a beszerelés nagyobb biztonsággal készülhet jó minőségben.

Úgy, mint a zuhanytálcák és az egyéb fürdőszobai használati szaniterek mögött, itt is kötelező a megfelelő használati víz elleni szigetelés. Ez a legtöbb esetben kent formában kerül felhordásra, hengerrel, ecsettel, attól függően, hogy menyire hozzáférhető a felület. A szigetelőanyagot fel kell hordanunk mind a kád melletti falakra, mind pedig a padlóra, lehetőleg megszakítás nélkül. Azok, akik felújítanának, és csak cserélik a régi kádjukat egy újra, azoknak is érdemes elvégezni ezt a feladatot, hisz nem is biztos, hogy a régi fürdő kivitelezésekor elvégezték volna a vízszigetelést.

 

 

Habár a leggyakrabban nem látszik, mert az elkészült kád oldala burkolt, az akrilkád lábakon áll. Az állítható magasságú lábak egy kereszttartóhoz rögzülnek, amely a kád aljához csatlakozik csavarokkal. Ehhez elő kell fúrni. Elsőre nem tűnik logikusnak megfúrni a kész kád alját, de mégis ezt kell tenni, hiszen az alja egy erősített hordozóelemet foglal magába, amelyhez biztonsággal rögzíthetjük a kereszttartót. Ha ezt becsavaroztuk, lábára állhat a kád.

Következő lépésben a túlfolyót kell felszerelni. Ma a letöbb cső és lefolyószerelvény műanyagból készül, így komoly szerszámpark nélkül dolgozhatunk. Nagyon ügyeljünk arra, hogy minden tömítőgyűrű pontosan a helyére kerüljön, hiszen ezek nélkül szivároghat a kádból a fürdővíz.

 

 

Ha ezzel megvagyunk, a helyére kell próbálni a kádat. Elsőre csak ideiglenesen helyezzük ide, hiszen a kád stabilitását nemcsak a lábainak, hanem a falra felfúrt rögzítősínnek vagy rögzítőpántnak is köszönheti. Ezek felfúrásához a kádat a tervezett pozíciójába állítjuk, vízszintezzük, majd a perem kontúrvonalát a falra rajzoljuk. Ehhez viszonyítva a sarkoktól távolabb fúrjuk majd fel a fali rögzítőpántokat. A pántok csavarhelyeit elő kell fúrni, a rögzítéshez dübelekre és csavarokra lesz szükségünk. Gipszkarton falakhoz speciális dübel lehet szükséges. A kád végső pozícióba illesztése előtt a falcsatlakozás oldalaira szigetelőcsíkot kell ragasztani, hogy a fal mellett se szivároghasson víz a kád mögé. Profik ide még egy hangszigetelő, habosított szalagot is ragasztanak, hogy a fal ne vezethesse tovább a csobogó víz hangját. Amennyiben a pántok a helyükre kerültek, a kádat felülről úgy kell beültetni, hogy kádperem a pánt és a fal közé essen. Bizonyos típusok akár szorítócsavarral is rendelkezhetnek, így a kád minden irányban teljesen stabilizálódik.

Ha a kád elfoglalta a végleges helyét, elkezdődhet a lefolyó rákötése a szennyvízcsonkra. Ehhez fontos tudni, hogy a cső lejtése közel 2 cm lehet méterenként. Jobb, ha nem több, de ne is legyen kevesebb. A lehető legrövidebb utat válasszuk a csonkig. Ha ez elkészült, mindenképpen teszteljük le, hogy a kád és a lefolyó sem ereszt-e. Amennyiben sehol nem tapasztalunk nedvességet, jöhet az oldalfalak beszerelése.

 

 

Szerencsére ma már ez is gyorsabban halad, mint a falazás. A legtöbb gyártó kínál előregyártott oldalpaneleket a kádjaihoz. Ezek vagy akrilból, vagy pedig csempézhető anyagból készülnek. Előnyük, hogy szemben a falazattal szárazon szerelhetők, tehát maximum gyorsan száradó ragasztót kell csak alkalmaznunk. A közös ezekben a panelekben, hogy könnyen rögzíthetők a kád pereméhez és a csatlakozó falakhoz is. Szerencsére a legtöbb esetben állíthatók, így a kisebb pontatlanságok is kiküszöbölhetők velük. Miután az oldalpanelek is felkerültek, nincs más hátra, mint hogy befejezzük a kád körüli területek lapozását, fugázását.

Szerencse, hogy a technika évről évre fejlődik, így a munka akár egy délelőtt alatt is elvégezhető. Aki kicsit szeret barkácsolni, sikerrel próbálkozhat vele, csak a pontos, precíz munkavégzésre kell ügyelni!

 

Forrás: http://ujhazcentrum.hu/otlettar/barkacsolas/kad-beszerelese-sajat-kezuleg

2019 05. 04., 16:09


Eladó ház szemle: Kinek jó egy csőtörés?

Közzétette: Kacs Péter

Több mint 20 éve nézek házakat vásárlás előtt leendő vásárlóknak, építész szemmel.

A cél természetesen az, hogy minél kevesebb buktatóba fusson bele a vásárló, illetve ha már vannak ilyenek, legalább legyen tisztában ezek várható költségével, és időzítésével.

 

Az épületről előzetesen semmit nem tudtam, így abszolút szűz szemmel érkeztem a helyszínre.

Az első látásra nem volt szerelem...

 

A kerámia cserép "hámlik", azaz fagyási sérülések következtében a héjalás megy tönkre, előre vetítve max 3 éven belül a cserépfedés komolyabb javítását, vagy cseréjét.

Később az is látszott, hogy nem csak az északi oldal ilyen, hanem a többi is.

Mitől?

A ház a 2000-es évek elején épült, akkoriban voltak problémás időszakok a cserépgyártóknál, valamint a tető hajlásszöge sem igazán a kerámia cserépnek kedvez.

A leendő vásárló elmondása alapján a ház Ytongból készült, ennek megfelelő szemüveget vettem hát elő.

Mást kell nézni egy könnyűszerkezetes épületnél, mást egy régi téglaháznál, mást egy újabbnál, és az Ytong is külön kategória.

Kevés Ytong háznál tartották be az ablakok alatti parapetvasalás elhelyezését, ennek hiányában az ablakok alatti falszakasznál látszódnak a 45 fokos repedések a falon, ahogy itt is tapasztaltam. Nem kardinális hiba, de jelzésértékű a szakember szaktudása tekintetében.

Körbejártuk az épületet, és belefutottunk ebbe:

 

 

Nemrég volt a ház alatt egy csőtörés. Nem tudták megmondani, hogy mennyi víz került a ház alá. A gödör azért volt nyitva, mert a biztosító kárszakértőjének a szemléjére vártak.

Nem kérdeztem rá, de csak remélni merem, hogy a KPE cső ilyen mértékű szűkítése csak ideiglenes, különben a házban igencsak kicsi lesz a víznyomás, amitől egy zuhanyzás vagy kád megtöltése is szenvedés.

Mit okozott ez a csőtörés?

 

 

A falon kirajzolódik a repedés kívülről végig, mindkét oldalon. Belül a csempén még nem jelent meg, de az Ytong nehezen tolerálja az ilyen jellegű mozgásokat, fog ez még tovább repedni. Komolyabb szerkezeti kártól nem tartok, de a belső fali csempe biztosan el fog repedni több helyen.

(a kép alján látható járda feltörése az elsőre téves helyen keresgélés eredménye)

Menjünk be a házba.

Belül szokásos elvárható dolgok egy 15-20 éves háztól, semmi extra.

A gázkazán még turbós, fali kivezetésű. Ennek cseréjével számolni kell pár éven belül, és mivel csak kondenzációs kazánra lehet cserélni, komolyabb költségekkel, és pár hetes ügyintézéssel kell számolni, ami mondjuk a fűtési szezon közepén beadva a kulcsot roppant kényelmetlen tud lenni.

A födém fafödémes, gipszkartonozva. Néhol hullámos. Az álmennyezetnél kb 80 cm-ként látszik a gipszkartonok hézagolása. Nem csiszolták össze, ronda. Viszont következtetni lehet arra, hogy a födémgerendák alatt nincs az álmennyezetnek lécezése/profilváza, csak a gerendákhoz van rögzitve a gipszkarton, 80 cm-ként, ebből fakad a belógás. (ha lenne lécezés, 40 cm-ként látszana a gipszkarton csavarok feje, tekintettel az igénytelen glettelésre) Ez is silány kivitelezésre utal, illene előbb-utóbb javítani.

A vevőjelölt említette, hogy a szobákban érezni a laminált parketta mozgását, ami az eladó elmondása alapján a nem megfelelően kiegyenlített aljzat miatt van.

A bomba a fürdőszobában robbant.

 

Ilyen szerencsém kb 10 évente egyszer van.

 

Mit látunk?

Van vashálónk, azaz a beton vasalt. Viszont ennek a vasalt betonnak NEM ITT A HELYE!

A vasalt beton a lábazati feltöltésre, jobb esetben tömöritett kavicsrétegre kerül. Erre megy a talajpára elleni bitumenes vízszigetelés, a lépésálló hőszigetelés, majd a végső burkolható aljzatbeton.

Amikor a ház épült, a minimum előírás 4 cm lépésálló hőszigetelés volt, amivel a greslap felületi hőmérséklete 18 fokos lenne kinti -15 fok esetén, padlófűtés nélkül. Így hőszigetelés nélkül 13 fokos.

A háziasszony a kérdésemre azt válaszolta, hogy a ház "papucsos", és elismerte, hogy télen süt a hideg a padlóból...

Miért lehetett ez?

Amikor a kivitelező elkészíti a vasalt betonlemezt, erről indítja a falazást. Kis figyelmetlenség, és ettől méri az ajtók/ablakok magasságát, nem számolva a további padló rétegrendekkel, ami 4 cm hőszigetelés esetén 12-13 cm lenne.

Amikor fent van a koszorú, már késő bánat... vagy minden nyílásáthidalást bontanak és feljebb raknak, vagy minden ajtó magassága 200 cm alatt lesz.

Mit lehet tenni?

Beleszarunk! A vasalt aljzatot burkoljuk egyből.

Ez megmagyarázza a laminált parketta alatti egyenetlenséget, hiszen ezt a vasalt lemezt nem muszáj tükörsimára lehúzni, rendszeres benne az 1-2 cm-es kilengés, a többi felette lévő réteggel kihozható a végső burkolt vízszintes sík.

Miért probléma ez a hidegérzeten kívül?

Az épület alatt nincs talajpára elleni vízszigetelés, csak a falak alatt (ezt megtaláltam). Azaz a talajpára a betonon keresztül jutva a lakótérbe jut, a laminált parkettát alulról dunsztolja, amitől az hullámosodik, és gyanúm szerint penészedik is a falszéleken.

Ez egyébként megmagyarázza azt is, hogy miért voltak az ablakokba aeroco résszellőzők építve, és miért volt ezeken felül az egyik szobában, valamint a fürdőben fali gép szellőztetőventillátor beépítve. A talajpára magas páratartalmat generált a lakóépületben, amit csak ilyen tüneti módszerrel lehetett enyhíteni.

Nagyon ritka, amikor a padló rétegrendet ilyen módon szemügyre tudom venni egy ház eladása kapcsán. A legtöbb esetben az ablakok külső és belső parapetmagasságából visszaszámolva, illetve az építéskori energetikai előirások betartását feltételezve lehet következtetni a padlóhőszigetelés vastagságára. Télen viszem magammal az infra hőmérőt, valamint a mobilra rakható hőkamerát, ezek is segítenek. 

Mi a konklúzió?

1. A tetőcserepezés pár éven belül komoly költséggel újítandó fel. Hiányzik a cseppentőlemez, és ki tudja még milyen zsákbamacska rejlik a szerkezetben. A padlásra sajnos nem jutottunk fel, de a többi hiba láttán nem is erőltettem a dolgot. Várható költség: 2-2.5 millió Ft

2. A kazán több mint 15 éves, turbós. Cseréje kondenzációsra 5 éven belül esedékes lenne, vagy legalábbis olyankor már rezeghet a léc egy komolyabb meghibásodásra. Költség papírmunkával együtt: 800e-1millió

3. Álmennyezeti gipszkartonozás hibás. Egyelőre esztétikai jellegű, de a gipszkarton lapok nem arra vannak kitalálva, hogy 80 cm-ként legyenek rögzítve. Teljes álmennyezeti bontás, újjáépítés szükséges, természetesen festéssel. Várható költség: ~1 millió Ft

4. Csőtörés miatti helyrehozatal, későbbi repedések esetén javítások. Várható költség: 300e Ft

5. A padló alatti talajpára elleni vízszigetelés és hőszigetelés hiánya műszakilag nem lehetséges, csak a mostani padló feletti rétegrendek kiépítésével, ami az összes ajtó átméretezését jelenti, új burkolást, stb. Várható költség: 4-5 millió Ft.

Különösen az első és utolsó tételek azok, amik miatt abszolút nem javasoltam az épület megvételét.

(Kicsivel előttünk egy fiatal házaspár is megnézte az épületet, 2 éves gyerekükkel, őket váltottuk. Csak remélni tudom, hogy a következő szemlére visznek magukkal egy szakértőt, aki bár elkér pár tízezer forintot, de megmutatja a rózsaszín ködön túli valóságot.)

 

Forrás: https://komkel.blog.hu/2019/03/30/elado_haz_szemle_kinek_jo_egy_csotores?fbclid=IwAR3rnhznkM4YNbXhGj7vkJLi4Jd_qDo5Sn9SYJHpQ2Cco3iRA_AlQEBUS-c#more14728311

2019 04. 30., 19:58


Hirdetéshez készítsünk alaprajzot!

Közzétette: Orbán Péter

Sokan félnek tőle, pedig alaprajzot készíteni egy ingatlanhirdetéshez nem különösebben nehéz feladat. Nem kell hozzá építészmérnöknek lenni, inkább a józan paraszti és némi kreativitás kérdése. A továbbiakban bemutatom, hogy tapasztalataim szerint mire érdemes figyelni, ha nekiállunk.Először is nézzünk körül, mi érhető el otthon. És itt nem csak az ötméteres centire, egy tiszta lapra és ceruzára gondolok. Lehet, hogy nem is kell méricskélni, hiszen van megfelelő rajz hozzá. 

 

Javaslom, keress, kutass egy kicsit! Még az is lehet, hogy a fiók mélyén találsz korábbról származó alaprajzot. Kicsit sárga, kicsit fakó, de a miénk! Szerencsénk akkor lesz, ha olvasható, méretarányos és a valósához képest nincs eltérés rajta. Ezt mindjárt szkennelheted vagy fotózhatod és mehet a hirdetésbe. Ha gáztervet találsz, javaslom, csak a helységkapcsolatok átlátására használd, mert azok elég hiányosak szoktak lenni.

Régebbi építéseknél gyakori, hogy a tulajdonos belső átalakítást, esetleg bővítést végzett. Ezek a megvalósult építkezések gyakran engedély nélkül, sőt, tervek nélkül készültek. Nem látható tehát a teljes épület vagy épp a lakás. Ha ilyet találsz, nem árt összehasonlítani a valósággal. Feltétlen aktualizáld, mert a hirdetésben félrevezető információt közölhetsz és az gyakran félreértésekhez vezet. Ilyenkor elő az eszközökkel és mérjünk!

 

Teljes felmérés

Ha a saját  ingatlanodat méred fel, azt ismered töviről-hegyire, ezért elég csak a felméréssel foglalkozni. Amikor megbízást teljesítek és én mérek fel egy ingatlant pl. értékbecsléshez, a vázlatok feldolgozása otthonomban történik. Ezért elsőként végig járom az ingatlant, pincétől a padlásig és menet közben alaposan lefotózok minden helységet. Sokat segít emlékezni! Ezután az történik, amit mindenki más is csinál, ha alaprajzot készít.

Ügyeljünk a rajzoláskor a helyiségek arányaira. Ha ez gondot okoz, használható négyzetrácsos papír is, ahol egy-egy négyzet adott távolságot jelez.

 

Lássuk az alaprajz készítésének folyamatát:

  1. Készítsük elő az eszközöket (író tábla, ceruza, papír, mérőszalag, valaki segítő és távmérő, akinek van)
  2. A helységeket egyenként vigyük fel a papírra. Ügyeljünk a helységkapcsolatokra! Ahol van, berajzolhatjuk az ajtót és ablakot is. Ne legyen aprócska a rajz, ezért ha szükséges, vegyünk elő újabb lapot.
  3. Kezdődjön a mérés. A kisebb távolságokat (pl. ablak, ajtó) magunk is megmérhetjük, de ha kell, hívjunk segítőt. A méretszám leolvasását követően a vázlatrajzra vigyük fel a méretet.
  4. Ne hagyjuk ki az alapvető berendezési tárgyakat sem. (kád, wc csésze, mosdó, mosogató, stb)
  5. A helységeket nevezzük el, írjuk bele az alapterületet és a padlóburkolatot is.
  6. Ha alaposabbak szeretnénk lenni, mérjük le a falvastagságokat is. Én nem hagyom ki!
  7. Használhatunk színeket pl. a falak vagy a különböző padlóburkolatok jelölésére.
  8. Ha a tájolást is láthatóvá tennénk, nem maradjon le az északjel sem!

Jól dolgoztunk! Véglegesíthetjük a vázlatrajzot és vonalzót használva rajzoljuk meg a méretarányos alaprajzot. Méreteket nem feltétlenül kell megjelölni, az arányok egy hirdetésben informálisabbak. Mehet a hirdetésbe! Lehet, hogy csak ezen múlik a gyors eladás!

 

Forrás:https://grandeingatlan.hu/hirdeteshez-keszitsunk-alaprajzot/

2019 04. 24., 17:44


Feledjük a hitelfelvétel kockázatait?

Közzétette: Orbán Péter

Tíz évvel a gazdasági válság begyűrűzése után mintha felednénk a hitelfelvétel kockázatait. A lakosság körében a bankok kedvezőbb hitelkonstrukcióinak és egyéb körülményeknek köszönhetően visszatért a 2008-ban látott hitelfelvételi hajlandóság. Sokat és pozitív irányban változott a hitelfelvétel szükségességének megítélése. Akit kevésbé volt érintett a devizahitelek idején, az most forintban szívesebben adósodik el.

 

 

A legfőbb változások 2008-hoz képest a hitelképességet meghatározó legfontosabb tényezők szerint:

1. Az új hitelfelvétel változása összesen -26%. A szabad felhasználású jelzáloghitelek mennyisége elmarad 2008-tól, a személyi kölcsön és lakáshitel mértéke pedig már elérte a korábbi szintet.

  • lakáshitel +2%
  • szabad felhasználású hitel -90%
  • személyi kölcsön +45%

2. Lakosság eladósodottsága -29% (hitel/megtakarítás). A hitelfelvétel összege csökkent, a megtakarítások összege jelentősen nőtt.

  • hitelállomány -25%
  • megtakarítások 62%

3. A nettó jövedelem 78%-kal nőtt. A 2008-as 121 eFt-ról 215 eFt-ra változott.

4. A munkanélküliség 4%-kal csökkent, vagyis 7,8%-ról 3,8%-ra csökkent!

5. A reál (infláció feletti) ingatlanárak 9%-kal nőttek, melyből Budapest részesedése a legnagyobb, a vidék negatívan teljesít.

  • Budapest +43%
  • vidéki városok +1%
  • községek -13%

6. Hitelek THM mutatója

  • lakáshitelek
    • változó kamatozás 7%-ról 2,7%-ra
    • 10 évig fix kamatozás most 4,8%
    • végig fix kamatozás most 6%
  • személyi kölcsönök 24%-ról 11%-ra változtak.

Pozitív irányban mozdult el tehát az eladósodottság és a hitelképesség a lakosság körében. Az EU-s átlag 43%, vagyis a magyar lakosság eladósodottsága az átlag alatt van. A gazdasági környezet jelentősen változott, ami növeli a hitelfelvételi kedvet, ugyanakkor óvatosabbak lettünk és még emlékszünk a recesszió időszakára, amikor dupláztunk, tripláztunk a törlesztőrészletekkel.

A fővárosban az ingatlanárak emelkedése miatt a hitelfelvétel problémát okozhat. Ugyanakkor az országos átlag kedvezőbb és a vidéken élők helyzete javult azzal, hogy ott az ingatlanárak nem érnek az égig.

 

Az építőiparban tapasztalható munkaerőhiány miatt a nagyobb beruházások csúsznak vagy elmaradnak. A tulajdonosok inkább felújítják a vásárolt ingatlant, függetlenül attól, hogy az fajlagosan drágább az új építésnél.

Az MNB korlátozta a hitelfelvételi lehetőségeket jövedelem és fedezet szempontjából is. Ennek következtében a jobban átlátható, kiszámíthatóbb, hosszabb távú,  fix kamatozású hitelek előtérbe kerültek.

Összességében elmondható, hogy az eladósodottság mértéke és a hitelképesség sokat és pozitívan változott 2008-óta. Budapesten továbbra is emelkednek az árak, ami a hitelfelvételnél okozhat gondot. Vidéken jobb a helyzet, ugyanakkor a szakemberhiány visszavetheti a fejlődést.

 

Forrás: https://grandeingatlan.hu/feledjuk-a-hitelfelvetel-kockazatait/

2019 04. 17., 10:19


Mit tehetünk, ha pincénket lakássá szeretnénk átminősíteni?-Dr. Fülöp Edina

Közzétette: Orbán Péter

Rengeteg ember próbál lakásból, üzlethelyiségből lakást létrehozni. Legutóbb azt a kérdést tették fel nekem, hogyan lehet egy pincét lakássá minősíteni? Egyáltalán hova kell fordulni?

Szükség van-e településképi eljárásra? Ha Önt is ilyen probléma foglalkoztatja, akkor itt minden kiderül.

Mit tehetünk, ha pincénket lakássá szeretnénk átminősíteni?

Az átminősítés kérdésében az önkormányzat rendelkezik döntési jogosultsággal, az átminősítés feltételeit is meghatározza.

 

A 314/2012. (XI.8.) Korm. rendelet a településfejlesztési koncepcióról, az integrált településfejlesztési stratégiáról és a településrendezési eszközökről, valamint egyes településrendezési sajátos jogintézményekről szabályozza a településképi bejelentési eljárást.

A bejelentési eljárást a polgármester folytathatja le.

A polgármester építmény építésére, bővítésére, településképet érintő átalakítására irányuló építési, összevont vagy fennmaradási engedélyezési eljáráshoz, valamint az összevont telepítési eljárás integrált építési engedélyezési szakaszához adhat településképi véleményt. A fővárosban a fővárosi helyi egyedi védelem alá vont építmények esetében az első fokú építésügyi hatósági eljáráshoz, valamint az összevont telepítési eljárás integrált építési engedélyezési szakaszához a főpolgármester adhat településképi véleményt.

 

Mindezek alapján tehát, polgármester bejelentési eljárást folytathat le akkor, ha önkormányzati rendeletben az építmény rendeltetésének megváltoztatását bejelentési eljárás lefolytatásához kötötte. Emellett szükséges, hogy a bejelentési eljárásnak a részletes szabályait is meghatározza rendeletben. Abban az esetben, ha a bejelentést tudomásul veszi, akkor köteles igazolást kiállítani erről, melynek az érvényességi idejét is szabályoznia kell a rendeletben.

Mit vizsgálnak a véleményezési eljárásban?

a) a településképi követelményeknek való megfelelést,

b) a településképi rendelet hiányában a telepítés (a környezetbe illeszkedés, a beépítés vagy az építészeti jellegzetesség és látvány, a helyi jelleg védelme) településképbe való illesztését, a helyi építészeti érték védelmének érvényre juttatását, azokra gyakorolt hatását,

c) a közterület mentén az épület kialakításának módját és feltételeit,

d) közterületen folytatott építési tevékenység végzése esetén a közterület burkolatának, műtárgyainak, köztárgyainak, növényzetének, továbbá a díszvilágító berendezések és reklámhordozók kialakítását.

Mi  bejelentés kötelező tartalmi eleme?

A bejelentés tartalmazza:

  1. a) a bejelentő nevét,

    b) a bejelentő lakcímét, szervezet esetén székhelyét,

    c) a folytatni kívánt építési tevékenység, reklám, illetve reklámhordozó elhelyezése vagy rendeltetésváltoztatás megjelölését,

    d)a tervezett építési tevékenység, reklámok, reklámhordozók vagy rendeltetésváltoztatás helyét, a telek helyrajzi számát,

    e) az építési tevékenység elvégzése, a rendeltetésváltozás megvalósítása vagy a reklámok, reklámhordozók elhelyezésének tervezett időtartamát.

Milyen dokumentációt kell mellékelni a bejelentéshez?

a) az egyedi építészeti követelményeknek való megfelelést igazoló építészeti-műszaki tervet,

b) a rendeltetés meghatározását, valamint

c) az egyedi építészeti követelményeknek való megfelelésről szóló rövid leírást.

 

A már említett igazolást a polgármester akkor adja meg, ha a kérelem megfelel a fenti  követelményeinek, valamint a tervezett átminősítés illeszkedik a településképbe. Ettől eltérő esetben az átminősítést megtiltja az alapjául szolgáló ok megjelölésével, valamint azzal egyidejűleg figyelmezteti a kérelmezőt, hogy mi történik akkor, ha mégis megkezdi/folytatja a rendeltetésváltoztatást.

Az átminősítés részletes szabályairól azon önkormányzatnál tájékozódhatunk, ahol az átminősítendő ingatlan (jelen esetben a pince) található.

Mivel a társasházi alapító okirat módosításához ez is szükséges, ezért az egész procedúrát célszerű a helyi önkormányzatnál kezdeni.

 

Forrás: http://drfulopedina.hu/ugyved-budapest/881

Ha szeretnél hasonló érdekes cikkeket olvasni, likeold facebook oldalunkat: https://www.facebook.com/Ingatlanszaki/

2019 04. 15., 10:26


Felújítod vagy inkább bontanád?

Közzétette: Orbán Péter

Egy ingatlant felújítani és használni vagy inkább lebontani és újat építeni éri meg inkább? Megveszel egy lepukkant, itt-ott repedező házat és felújítanád? Vagy az egészhez hívni egy bontóbrigádot és uccu neki, hadd pusztuljon? Azt hiszem, a válasz a pénztárcánk nagyságától, az elhelyezkedéstől és a megvett ingatlant műszaki állapotától függ igazán. Befektetési céllal és eladási szándékkal ingatlant vásárolni vagy lassan, ahogy a pénztárca engedi, felújítani és benne élni bizony különbség.

 

 

A magyar ingatlanállomány jó része lakatlan és ennek száma folyamatosan nő. Míg 1980-ig alig 5%, mostanra cirka 13-15% az üresen álló ingatlanok aránya Magyarországon. Nagyságrendileg félmillió ingatlanról van szó, melyből 90-100 ezer komfort nélküli, vagy lakhatásra alkalmatlan állapotban van. A területi megoszlás is változó, de ezek az ingatlanok többnyire az 5000 fő alatti  és hátrányos helyzetű kistelepüléseken állnak, állapotuk is olyan, hogy a felújítás gazdaságtalan. Van tehát bőven az ingatlanpiacon újabb gazdára váró, jobb-rosszabb műszaki állapotú lakóház és lakás. A témában erős a megosztottság. Nem is csoda, hiszen egy adott ingatlanhoz két vagy több elképzelés is párosulhat.

Befektetési céllal venni …

annak éri meg, akinek van kellő tőkéje vagy csak minimális a hiteligénye. Ők rövid távon gondolkodnak, és felújítást követően gyors eladásra számítanak. Leginkább a vizesblokk, konyha felújítása, gépészeti korszerűsítés hoz nyereséget. Jó eséllyel, nem túlárazva hamar megtalálják az új gazdát. Az albérletbe adás szintén egy jó megoldás. Feltéve ha hosszabb távra, megbízható, korrektül fizető albérlőt találunk. Mert bizony van, aki csak a pillanatnyi lakhatását akarja megoldani, majd elkezd nem eleget, végül egyáltalán nem fizetni. Az ilyen ingatlan tulajdonosok azon felül, hogy bérleti díjat szednek, az ingatlant hitel fedezetéül is felhasználhatják.

Kevésbé ismert, de szintén befektetési célú hasznosítás a kivárás a jobb eladási feltételek érdekében. Az ilyen ingatlanok tulajdonosai csak a szükséges állapotfenntartással foglalkoznak és 3-5-10 évet is hajlandók az ingatlanpiac fellendülésére várni. Tipikus esete ennek a lepukkant, bontásra váró, belvárosi bérház, ahol az olcsón vett, lakhatásra alkalmatlan épületet évek múlva pl. egy társasház építő vállalkozónak borsos áron eladják. A bontás, közműfejlesztés, egyebek a későbbiekben legyen az ő gondja.

Hasonló módon gondolkodik az is, aki egy rossz állapotú épületet vesz meg. Viszonylag kis költségen elbontja, az építőanyagot értékesíti és az eladásig más célra, például parkolónak, a néhány órás használatért díjat szedve hasznosítja a telket.

A “kisember”

Jöjjenek azok, akik lakhatásukat akarják megoldani, olcsóbb, közepes vagy gyengébb állapotú ingatlant is hajlandók megvenni. Ők a kisemberek, aki naponta küzdenek a munkahelyen, dolgoznak munkaidő után is, akik beáldozzák az éves nyaralás költségét a felújításba és örülnek a saját házikónak. Ha szerencséjük van, kaphatnak egy egészen jó, felújítást sem igénylő házat. Többnyire azonban a kis költségvetés miatt csak az olcsóbb, műszakilag sem a legjobb ingatlanokat tudják megszerezni. Ők a saját munkájukat nem kímélve, izzadva, de boldogan építgetik, szépítgetik otthonukat.

Forrás: https://grandeingatlan.hu/felujitod-vagy-inkabb-bontanad/

2019 04. 10., 09:37


AZ INGATLANOK 70 SZÁZALÉKA FELÚJÍTÁSRA SZORUL

Közzétette: Kacs Péter

Egyes felmérések szerint a hazai épületállományok közel 70 százaléka felújításra szorul, további 10 százalékuk pedig életveszélyes, ezért bontásra várnak. Különösen súlyos a helyzet a vidéki ingatlanok esetében, ahol a bontandó otthonok aránya az országos átlagnál jóval magasabb is lehet. Az ingatlanfelújítási munkák tervezésének nem kedvez a szakemberek leterheltsége és a gyakori építőanyaghiány sem – derül ki az újHÁZ Centrum őszi Trendriport tanulmányából, amely elsősorban az építőipari energiahatékonyságot vizsgálta, vagyis azt, hogy mennyire építkezünk okosan.

 

 

A Központi Statisztikai Hivatal 2015-ös kutatásában ingatlantulajdonosok nyilatkoztak arról, mennyire elégedettek otthonuk állapotával. A legtöbben hőszigeteléssel kapcsolatos problémákat fogalmaztak meg, de sokaknál merült fel a nyílászárók cseréjének, a különböző típusú hőszigeteléseknek, a fűtéskorszerűsítésnek, illetve a kéménycserének az igénye.

„Napjainkban a szakemberek jelentős mértékű leterheltsége és a bizonyos építőanyag-termékcsoportok körében fennálló hiány miatt újra kell gondolni mindazt, amit a felújítási munkálatok tervezéséről gondoltunk” – mondja dr. Rázsóné Szórády Csilla, az újHÁZ Centrum cégvezetője, aki szerint egy átlagos családi ház felépítéséhez minimum fél, de inkább egy év szükséges. Azt javasolja, a tervezés folyamatát a téli holtidőszakban kezdjük el, az építkezésbe pedig érdemes tavasszal belevágni. „Otthonunk kialakítása az egyik leghosszabb távon meghozott döntésünk. Egyáltalán nem mindegy, hogy azt a későbbiekben milyen költségekből tudjuk fenntartani, illetve hogyan érezzük majd benne magunkat. Épp ezért fontos, hogy már a tervezéshez is szakember segítségét kérjük, akitől a tervek mellett árkalkulációt is kaphatunk, amelyből hozzávetőleges összegként ki tudunk indulni akkor, amikor a költségvetésünket összeállítjuk” – húzza alá.

A szakértők szerint időbeli csúszással mindenképpen érdemes kalkulálni, hiszen bármikor közbe szólhat akár az időjárás, akár egy nem várt építőanyag-beszállítói fennakadás az eredeti ütemtervbe. A legbiztosabb az, ha az időintervallumok összeállításánál a rendelkezésre álló építőanyagok esetén is minden fázisra rászámolunk néhány napot, esetleg egy teljes hetet, így kisebb az esélye annak, hogy egy vis major helyzet miatt mindent újra kell terveznünk. Az átszervezés, a különböző szakemberek munkájának átstrukturálása újabb csúszást és pluszköltségeket jelenthet.

Az időbeli tervezés mellett az anyagi megterheléssel is számolnunk kell, hiszen már egy kisebb munkálat is jelentős kiadással jár, egy új otthon felépítése pedig több tízmilliós beruházást is jelenthet. „A költségvetés tervezésekor a teljes keretünket vegyük figyelembe már az anyagok kiválasztásakor is. Ennek nagyjából 2/3-át szánhatjuk az anyagköltségre, 1/3-ot pedig a munkadíjra tartalékoljunk” – szögezi le Magyarország meghatározó építőanyag-kereskedelmi hálózatának cégvezetője, aki szerint az esetleges váratlan kiadások miatt még a legjobban tervezett építkezés esetén is legalább 5-10 százalékos plusszal érdemes számolni.

Jelentősen csökkenthetjük azonban kiadásainkat akkor, ha pontosan tudjuk, hogy mit is szeretnénk és kikérjük a szakemberek tanácsát az anyagválasztásoknál. Az építőanyagok kiválasztásánál ügyeljünk a praktikumra, a minőségre, az ár-érték arányra és a funkcionalitásra egyaránt. Az újHÁZ Centrum cégvezetője szerint mindenképpen érdemes az energiahatékony építőanyagokat preferálni vásárlás során, hogy lefektethessük okosotthonunk alapjait. Ugyanakkor hozzáteszi: az építkezni/felújítani vágyók egyre tudatosabbak az építőanyagok kiválasztásánál, és pozitívumként említi azt is, hogy egyre inkább rendszerben gondolkodnak, nemcsak a látszatmegoldásokat keresik.

Döntésünket az újHÁZ Centrummal együttműködő, építőanyagok gyártásával foglalkozó vállalatok szakemberei is segítik, hiszen folyamatosan azon dolgoznak, hogy újabb és újabb innovatív anyaggal rukkoljanak elő a 21. századi ingatlanok követelményeinek megfelelve. A tetőcserepek piacát alapvetően tudja átrajzolni a jövőben a nemrég megjelent napelemes cserép, amely azon túl, hogy védelmet biztosít az ingatlan számára az időjárás viszontagságaitól, megújuló energiát is szolgáltat az elektromos eszközök használatához.

A hulladéküveg üveghabbá történő feldolgozása és az építőiparban történő felhasználása szintén egy olyan innováció, amely nemcsak praktikus, hanem teljes mértékben környezettudatos is. Szintén érdemes kiemelni az intelligens vízérzékelő funkcióit, amely már néhány csepp vízveszteséget követően észleli a szivárgásokat és riasztást küld az esetleges vízkárok bekövetkeztéről.

Remélhetőleg a felújítási trend a következő években nagyobb lendületet vesz, és minden korábbinál nagyobb figyelmet kapnak majd az energiahatékony megoldások, amelyek egyben azt is jelenthetik, hogy az 1900-as évek közepén ragadt hazai ingatlanállomány elindulhat a 21. század felé.

 

Forrás: http://ujhazcentrum.hu/hirek/az-ingatlanok-70-szazaleka-felujitasra-szorul

2019 04. 02., 20:59


Ingatlanárverés törlése

Közzétette: Orbán Péter

Olvasóm kérdése:

“A kérdésem az volna, hogy árverés és licit alatt álló ingatlan tulajdonjogát eladhatja-e annak tulajdonosa az árveréstől függetlenül. Gondolok itt arra, hogy az mbvk oldalán egy árverésre feltett lakást kinéztem megvételre, pontosabban licitálásra, s láttam, hogy már két licitáló is volt az ingatlanra. Mielőtt azonban befizettem volna a regisztrációs díjat a licitáláshoz, felhívtam a megadott végrehajtót, időpont egyeztetése végett, hogy megtekinthessem a lakást. Azonban közölte a végrehajtó, hogy már nincs mit megnézni, s ugyan nem járt le az árverés licitideje, de le lett szedve az ingatlan a végrehajtói kamara oldaláról is, mivel az árveréstől függetlenül, a tulajdonos közvetlenül eladta az ingatlant egy vevőnek (gondolom a végrehajtási jog bejegyzésével együtt.) Kérdésem az volna, hogy ez lehetséges-e, s nem csak a licitálás hivatalos meghirdetése előtt van jogi mód az ingatlannak a bejegyzési jog további tűrésével együtt történő megvásárlásra, s az árverés alatt nem? Tehát az árverés meghirdetése nem-e von jogi következményeket, tiltásokat maga után, vagy az esetleges licitálók valóban teljesen kiszolgáltatottak e szemszögből, s akár a semmire licitálhatnak, és nincs valós foglalási jog az ingatlanra a licitjeik mögött? S még egy kérdés, ha a végrehajtó egy jogtalan cselekményről, egy jogtalanul megvalósult adás-vételről tájékoztatott, akkor hol lehet ez ellen szót emelni? A végrehajtói kamaránál lehet panaszt tenni, lévén végső sorban a bírósági végrehajtó, akinek a végső beleegyezése kellett az ingatlanvásárláshoz? Vagy ez tőle függetlenül is kivitelezhető lehetett, főként ha ez egy törvénytelen tulajdonjogszerzés? S ha mindez igaz és jogos, akkor bármelyik árverésben való részvételkor erre lehet számítani, hogy akár nem valós ingatlanra licitálok, s teszem kockára a pénzemet? Válaszát előre is köszönöm.” (K. Dezső)

Tegyük fel, hogy az ingatlanon szerepel egy jelzálogjog a Bank irányába, ehhez tartozik egy végrehajtási jog, valamint egy másik jelzálog a társasházi közös költségtartozás miatt. A végrehajtási eljárás elindul, a végrehajtó kitűzi az árverés időpontját. Az árverés tényét a földhivatal a tulajdoni lapra feljegyzi.

Az árverés alatt álló ingatlan tulajdonosa saját maga értékesítheti az ingatlant és a befolyt vételár összegéből maga tehermentesítheti az ingatlant. Ehhez joga van. A másik lehetősége az Adósnak, hogy felveszi a kapcsolatot a Nemzeti Eszközkezelő Zrt.-vel, az Állam megvásárolja az ingatlant, ha lehetséges és az Adós az Ingatlanban marad, bérli a továbbiakban az ingatlant az államtól és bérleti díjat fizet.

Sok esetben előfordul tehát, hogy az Adós egy hitelező, vagy a leendő vevő segítségével a tartozásai rendezését megkíséreli.  Tehát a fenti példából kiindulva: befizeti a hitelező banknál a tartozás összegét, aztán elmegy a társasházi közös képviselőhöz befizeti a közös költség elmaradását. (ez utóbbi esetben a vevő az adott vételárrészeket teljesíti a jogosultak felé). A Bank és a közös képviselő által kiadott nyilatkozat birtokában az eljáró végrehajtót felkeresve az Adós tudja töröltetni a végrehajtási jogokat és ezáltal az árverést is. Mindez lehetséges addig, amíg a licitálási idő véget nem ér. Fontos tudni, hogy az eljáró végrehajtónak a végrehajtási jutalékot is meg kell fizetnie az adósnak.

Ebben az esetben az adós tehát a végrehajtást kérőnek fizette meg a követelés összegét, a végrehajtást kérő köteles a végrehajtási költségek kielégítéséről is gondoskodni. Ennek keretében a járulékos költségeket befizetni  a megfelelő számlára, valamint a bírósági végrehajtót megillető összeget  köteles a végrehajtó elszámolási számlájára befizetni, illetőleg nyugta ellenében a végrehajtónak átadni.

Ennek elmulasztása esetén ezen összeg megfizetéséért az adós és a végrehajtást kérő egyetemlegesen felel.

Az is megfelelő, ha az Adós a végrehajtónál közvetlenül megfizeti a végrehajtási jutalékot.

Ha végrehajtást kérő a követelés megszűnését bejelentette, és a felhívásban megjelölt összegeket az Adós megfizette, a végrehajtási eljárás befejeződik, így a végrehajtó az ingatlan árverést törli. Az addig beérkezett licitelőlegeket pedig a jogosultak részére visszautalja.

Tisztelettel:

dr. Fülöp Edina ügyvéd, ingatlanforgalmi szakjogász

 

Forrás: http://drfulopedina.hu/egyeb/ingatlanarveres-torlese

2019 03. 27., 16:14


Álomház kontra kunyhó?

Közzétette: Orbán Péter

Ahány család, annyi álomház és ingatlan. Évekig gyűjtünk rá, folyamatosan böngészünk a kedvező lakásvásárlási hitelek között, rá-ránézünk a lakástakarék-kalkulátorra, és álmodozunk.

Legtöbbünk színes, szélesvásznú, 5D-s ingatlant, azaz új családi házat szeretne tág terekkel, nagy kerttel, kényelmes garázzsal, kocsibeállóval – magasan a megszabott büdzsé keretein felül. Nem csak azért mert ez a trend, hanem mert változtak lakásvásárlási szokásaink. Az építkezéstől berzenkedünk, hiszen rengeteg munkával jár, és számtalan előre nem látható ok miatt borulhat az előzetes költségvetés.

 

Aztán a valóságtól pofátlanul elrugaszkodott elképzelésinket gorombán és pillanatok alatt helyre teheti, ha tájékozódunk. A megvásárolni kívánt álomingatlan négyzetméter ára, az értékbecslő kijózanító beszámolója, a banki hitel előminősítés után kiengedjük tüdőnkből a bennszorult levegőt, és leszállunk a realitások talajára – megkötjük első kompromisszumainkat.

Kompromisszumok és az ingatlanvásárlás

Az ingatlan értéke minden más tényezőnél fontosabb, főleg, ha a lakás megvásárlása csak hitelfelvétellel valósulhat meg. Nehéz teher hosszú évekig anyagilag elköteleződni, ezért a vásárlók hajlandóak többféle téren is engedni elvárásaikból.

Noha először szigorúan ragaszkodtunk a tágas, új építésű családi házhoz, mégis alább adjuk, mert a kisebb olcsóbb. Vagy felújítandó, de kertes. Vagy többféle tekintetben megfelelő, de távolabb van az ideális környéktől.

Ha a kiszemelt környékből nem engedünk, viszont nem tudjuk megfizetni a vágyott kertes házat, kompromisszum lehet a panellakás.
Panellakásba egyes felmérések szerint az emberek 4%-a vágyik, de az ingatlanvásárlók 35%-a kénytelen panellakásba költözni. Kertes családi házat a vásárlók 80% szeretne, de alig 30% jut el odáig, hogy hétvégéit a fűnyírásnak szentelheti.

Kezdő fészekrakók szeretnek kisebb lépésekben gondolkodni. Először kisebb lakást vásárolnak, majd ha bővül a család, lecserélik az ingatlant. Vannak, akik legyintenek és elodázzák, vagy feladják a lakásvásárlási projektet.

Egyszer, de akkor mindent bele!

 

Előfordul az is, hogy nagyobb, drágább ingatlant vásárolunk, mint eredetileg terveztük, hogy egy életre letudjuk az összes jelzáloggal, ingatlanvásárlással kapcsolatos nyűgöt. Egyes statisztikák azt mondják, 800 lakásvásárlóból közel 300 szeretne 50 m2-es, vagy annál kisebb otthont, de csak 14% költözik valóban ekkorába. A kereslet bár nem számottevően, de eltolódott a nagyobb ingatlanok felé.
Ennek oka valószínűleg a kedvező lakáshitel-kondícióknak és annak köszönhető, hogy inkább többet fizetünk, mintsem sokkal lejjebb adjuk az álmainkat.

Álomra fel!

 

Forrás: https://grandeingatlan.hu/alomhaz-kontra-kunyho/

2019 03. 25., 16:33


7 hiba a bérletnél, avagy milyen hibákat vétenek a bérlők, bérbeadók?

Közzétette: Orbán Péter

Itt összegyűjtöttem 7 hibát a bérleti szerződéskötésekor, amik mind a bérlő, mind a bérbeadó oldaláról felmerülhetnek. Ön ne essen az alábbi hibákba!

  1. A bérlő nem győződik meg, hogy a tulajdonos ír alá.

Gyakran előfordul, hogy a felek úgy kötnek szerződést, hogy a bérlő igazából azt sem tudja kivel áll szemben. Lehet, hogy van még egy tulajdonos? Elképzelhető, hogy van haszonélvezője az ingatlannak? Egyáltalán nem mindegy, hogy kivel és hogyan kötünk szerződést. Nagyon fontos, hogy a tulajdoni lap alapján győződjünk meg a tulajdoni viszonyokról a későbbi konfliktusok elkerülése érdekében.

  1. A bérbeadó azt sem tudja, ki a bérlő, mert az adatai hiányosak

 Ez is gyakori probléma, hogy a szerződésben hiányosan szerepelnek az adatok. Erre persze a bérbeadók akkor jönnek rá, mikor a bérleti szerződés alapján érvényesíteni szeretnék az elmaradt bérleti díjat, vagy elmaradt rezsiköltséget.

  1. Fogalmuk sincs a feleknek, mi és milyen állapotban maradt a lakásban, mert nincs leltár

Érdemes leltárba venni a dolgokat, valamint fényképeket készíteni, hogy milyen állapotúak a bútorok, a lakás tartozékai, hiszen ezzel is sok konfliktustól kímélhetjük meg magunkat akkor, amikor visszaadjuk, visszakapjuk a lakást, bérleményt.

  1. Nincs pontos fizetési határidő

Pontos időpont, pontos fizetési mód megjelölése a szerződésben elengedhetetlen!

  1. Felmondás nincs szabályozva

Sokan azt feltételezik, hogy ha határozott idejű a bérleti szerződés, akkor nem lehet felmondani. Ez egyáltalán nincs így az új Polgári törvénykönyv alapján, tehát ha azt szeretnék, hogy ne lehessen felmondani, akkor erre külön ki kell térni.

  1. Internetről letöltött minta használata

Az interneten sok letöltött minta kering és az ember azt gondolja, hogy összeollózva nem tévedhet. Az emberek azt is gondolják, hogy minél hosszabb a szerződés, annál jobb. Fentiek bizony azt eredményezi, hogy sok egymásnak ellentmondó feltétel keletkezik a szerződésben.

  1. Tanúk hiánya

A szerződésekről általában hiányzik két tanú. Ez elengedhetetlen a későbbi bizonyítás megkönnyítése érdekében.

 

+1 tipp:

 

Mindenkinek javaslom, hogy a bérleti szerződés tartalmát beszéljük át, miután megszerkesztem és aláírták célszerű közokiratba foglaltatni vagy egyoldalú kiköltözési nyilatkozatot készíttetetni a közjegyzőnél.

 

Forrás: http://drfulopedina.hu/ingatlanjog/7-hiba-a-berletnel-avagy-milyen-hibakat-vetenek-a-berlok-berbeadok

2019 03. 21., 10:10


Mielőtt megvennéd az első nyaralódat, olvasd el cikkünket!

Közzétette: Orbán Péter

Nyáron teljes lendülettel pörög a nyaralók keresése, foglalása-kiadása. Ilyenkor a nyaralási szezon a legfontosabb. Minden évben, a nyári melegben az emberek keresik a jó áron, egyedülálló helyen lévő, kiadó nyaralókat. Nyáron teljes lendülettel pörög a nyaralók keresése, foglalása-kiadása. Ilyenkor a nyaralási szezon a legfontosabb. Minden évben, a nyári melegben az emberek keresik a jó áron, egyedülálló helyen lévő, kiadó nyaralókat. A kedvenceket általában megjegyzik, és törekednek arra, hogy visszatérjenek szeretett helyükre. Egy nyaraló több mint egy jó bérleti ingatlan.

Egy népszerű nyári úticél biztosan segít fenntartani az érdeklődést iránta, de a költségeket, a számokat, a menedzsmentet és a pénzforgalmat kezedben kell tartanod, hogy lásd, valóban van-e értelme a megvételének. Cikkünkben bemutatunk öt olyan tényezőt, amit mindenképpen mérlegelned kell, ha terveid között szerepel egy nyaraló vásárlása.

1. Piaci kilátások. A nagy különbség abban van, hogy évente körülbelül két-három hetet töltesz a nyaralóban, aminek te vagy a birtokosa. Nyaraláskor minden könnyebbnek és kevésbé tolerálhatónak tűnik. A helyszínválasztásodnak körültekintőnek kell lennie. Az már elindulásnak kiváló, ha kedveled a helyet, szeretsz odamenni nyaranta, de ha beruháznál abban a városban, akkor teljeskörű átvilágításra van szükséged. Vess egy pillantást az összes demográfiai mutatóra, amely az ingatlanra vonatkozik, készíts elemzést ott is, valamint vesd össze az adatokat azzal a hellyel, ahol épp laksz jelenleg.

Értékeld az otthoni értékesítési számokat, az adóváltozásokat, az iskolák arányát, a bűnözési rátát, a foglalkoztatást, a munkalehetőségeket, a bevásárlóközpontokat, az egészségügyi rendelőket, és így tovább. Nézd meg a kiadás csúcsértékeit, valamint a téli időszak bérleti díjait is, továbbá beszélj a város lakóhelyének önkormányzatával. A környéken élők egész évben valós képet adhatnak arról, hogy milyen a város. Bármennyire is szeretsz egy helyet, ami tökéletes lehet a pihenésre, a vakációra, jegyezd meg, hogy egy nyaraló beruházása ugyanott, kicsit mást jelent.

 

2. Rövid és hosszú távú számok. Sok dolgot kell figyelembe venned egy vakáció tervezésekor. Ez az évnek az egyik olyan fontos időszaka, amikor a pénzügyek nem a legfontosabbak. Hajlandóak az emberek inkább többet fizetni a kényelemért, valamint a szórakozási lehetőségekért. Egy nyaralás kiértékelését csak a nyári hónapok csúcsán fontos tüzetesen elvégezni. A valóság az, hogy minden csúcsszezonban van egy csúcsidőszak. A bérleti díjak a szezonon kívül általában meghatározzák azt, hogy mennyire értékes az ingatlan.

Érdemes beszélned egy helyi bérbeadóval, vagy vagyonkezelővel, hogy megkérdezd, a piacon milyen változások vannak egész évben. Innentől kezdve képesnek kell lenned arra, hogy elgondolkodj arról, hogy egy nyaraló, ingadozó bérleti díjak ellenére is nyereséges lehet-e. Meg kell tudnod, hogy hetente bérelhető-e a csúcsszezon alatt, és ha igen, mi a potenciális ár. Egy nyaraló nyilvánvalóan nagyszerű lehet a főszezonban, de a kereslet nem állhat le a csúcsidőszakon kívül.

 

3. A beruházások megtérülése. Soha ne vásárolj egy ingatlant egyszerűen azért, mert szereted a területet. Azt gondolhatod most, hogy évente úgyis csak néhány hetet töltesz a házban, a többi időszakban pedig egyszerűen pénzt keresel. Ez az ötlet csak akkor működik, ha a számok a realitás talaján maradnak. A felfújt magas csúcsérték miatt a lakásárak egyre csak növekednek a piacon. Egy kedvelt üdülővárosban a strandon levő ingatlanok 30% -kal magasabbak lehetnek, mint a többi, kicsit távolabb, például öt mérföldre. Az igaz, hogy több bérleti díjat kaphatsz majd, de ne felejtsd el, hogy a kezdeti beruházásod nem lesz annyira kedvező, sőt!

Egy nyaralási bérlés esetén vannak bizonyos rejtett költségek is. Kezdetektől fogva, ha közel van a vízhez az ingatlanod, akkor, mint a lakás tulajdonosának, árvízbiztosítási fizetési kötelezettséged is lesz, valamint a közüzemi költségek is magasabbak lesznek. Ez nem jelenti azt természetesen, hogy az ingatlan megvásárlásának nincs értelme, de tudnod kell, hogy mivel jár, mielőtt ajánlatot teszel.

4. Vezetőség. Az egyik legnehezebb része a tulajdon birtoklásának az, hogy a távolság miatt, nem mindig futhatsz az ingatlanhoz minden egyes alkalommal, amikor valamilyen probléma akad. Éppen ezért magadnak kell felépítened ezekre az esetekre egy illetékes csapatot, akik értenek a szereléshez, javításhoz, festéshez.

Mindenképpen szükséged lesz egy kézművesre, villany- és vízvezetékszerelőre, télen nem árt, ha van egy hóeltakarító társaságod, valamint egy kertészed. Jó, ha elkötelezik magukat, amikor szükséged van rájuk. Ezek az emberek csökkentik a havi egyéb költségeidet, és jó hatással vannak a nyaralódra.

 

5. Törvényesség. Mielőtt cselekedsz, vizsgáld meg a vásárlás legalitását! Számos város bérleti feltételeket szab meg különféle ingatlanok megvásárlásakor. Bizonyosodj meg arról, hogy te valóban mindent megteszel az előírásoknak. Előfordulhat, hogy parkolási változtatásokat kell végrehajtanod, vagy a kívánt házirend szabályzat módosítására lesz szükséged, amelyek javíthatják a piaci keresletet. Csak bizonyos szabályok vonatkozhatnak a bírságok elkerülésére. Ha nagyon ragaszkodsz a területhez, akkor beszélned kell a város vezetésével a terveidről.

 

Egy nyaraló valóban nagyszerű módja lehet annak, hogy a portfóliód megerősítsd. Arra azonban ügyelj, hogy mindig az eszedre, ne pedig a szívedre hallgass!

Forrás: http://www.penatesinvest.hu/2018/12/12/mielott-megvenned-az-elso-nyaralodat-olvasd-el-cikkunket/

 

2019 03. 18., 13:10


Repedezik a fal? Mit tehetsz eladóként vagy vevőként

Közzétette: Orbán Péter

 

Bizonyára találkoztál már repedezett falakkal, födémmel. Lehet, hogy te magad is ilyen lakóházban vagy lakásban élsz. A repedés eladóként és vevőként is zavarhat, ha kezdenél valamit az ingatlannal. Mielőtt döntesz egy adott ingatlan eladásával vagy vételével kapcsolatban, érdemes tisztázni a repedések jellegét és okait. A problémának számos oka lehet, melyet leginkább egy statikus szakember tud beazonosítani. A külső jelek alapján azonban magad is jó eséllyel meg tudod határozni a probléma jellegét. De mit jelenthet ez az eladó és a vevő szemszögéből?

A tartó- és válaszfalakon lévő kisebb repedések adódhatnak az épület korából, a karbantartás hiányából, a vakolatképzés hibáiból és származhat épületmozgásból is. A nagyobbak statikai jellegű hibára utalhatnak, ahol leginkább az alapnál kell keressük az okokat. Lássuk, melyek a repedések leggyakoribb formái és okaik.

1. A hajszálrepedés általában vakolathibából származtatható. Formája amolyan szerteágazó, javítása nem igényel különösebb hozzáértést, költséget. A kisebb repedések esetében nem kell gondolni semmi komolyabbra. Nem szükséges a vakolat leverése, hiszen a soron következő felújító festéssel orvosolhatjuk a problémát. Alkura okot adhat ugyan, de érdemben nincs hatása.

2. Az 1 mm-t meghaladó repedés már utalhat komolyabb problémára, de lehetnek egyszerűbb okai is. Ennek meghatározása már statikus szakembert kívánhat.

3. Az 1 cm-t elérő vagy meghaladó repedések jelenthetik igazán a nagy problémát. Ezek a statikai repedések, melyek gyakran a fal keresztmetszetén is áthaladnak. Az ilyen repedések gyakran nyílászárók környezetében alakulnak ki és alapsüllyedésre is utalhatnak. Eladóként sürgősen tanácsot kérnék egy hozzáértőtől, vevőként pedig inkább elkerülném az adásvételt akkor is, ha egyébként jó áron volna az ingatlan. Az ilyen repedések gyakran csak a szerkezet elbontásával, majd újra építésével orvosolhatók.

A repedéseknek azonban az alakja is árulkodó. Lehet vízszintes vagy függőleges, de ami a legrosszabb, 45º-ban hajló is. Vízszintesen viszonylag kevés a repedés, ezek alaptest hibára, hőingadozásra, esetleg a kivitelezés gyenge mivoltára utalhatnak. A függőleges repedések általában épületbővítést követően jelentkeznek. Az új falszerkezet nem megfelelően vagy egyáltalán nem csatlakozik a régi falhoz. A falak ilyenkor önállóan mozognak és változó a terhelésük is.

Az értékbecslő nem végez fizikai feltárást, csupán szemrevételezéssel állapítja meg az épület, lakás műszaki állapotát.Figyelmét azonban nem kerülhetik el a megjelent repedések. A műszaki állapot jelentősen befolyásolja az ingatlan értékét, ezért ha már egy kisebb költségvetésű felújítás megőrizheti vagy javíthatja az ingatlan állapotát, érdemes foglalkozni vele.
 

 

 

2019 03. 13., 16:39


Szobafestés házilag

Közzétette: Kacs Péter

Itt a nyár és a jó idő, azaz most van számos kerti munka és barkácsolás optimális ideje. Ilyen barkácsteendő lehet a szobafestés is. Festeni több ok miatt lehet érdemes. Kisgyermekes családok ismerhetik az érzést, mikor a kicsik a hosszú tél alatt összekenték a szobát. De előfordul, hogy régi színét vesztette a falfesték, vagy egész egyszerűen már nem tetszik a néhány éve felvitt szín. Sokan úgy gondolják, hogy szakember helyett a problémát maguk orvosolják. Ha nem vagyunk híján kis vállalkozó kedvnek, és van egy kis gyakorlati érzékünk, ez is jó ötlet lehet. Ha néhány fontos instrukciót betartunk, nagyobb eséllyel érjük el a kívánt célt. A festési munkálatok előkészítéséhez már előző cikkeinkben adtunk hasznos instrukciókat, melyeket most is ajánlunk olvasóink figyelmébe. Tőszavakban itt most csak annyit említenénk meg, hogy mindent gondosan húzzunk félre, takarjunk le, ragasszunk körbe, hogy véletlenül se okozzunk kárt, vagy csepegtessünk össze értékeinket.

 

 

 

 

Első lépésben ha elolvastuk és megfogadtuk a tanácsokat, és megfelelően előkészítettük a helyszínt, nekiláthatunk. A festékszín kiválasztásánál alaposan gondoljuk át a helyiség funkcióját. Lehetőleg közös megegyezéssel válasszunk színt, hiszen a különböző emberek különböző színeket kedvelnek, és ezeket az igényeket közös nevezőre kell hozni. Mivel a festés hosszabb távra szól, így kerüljük a feltűnő és vad dolgokat, mert ezeket hamar megunhatjuk. Nagy igénybevételnek kitett felületeken helyes lehet mosható festék választása is. Ilyen esetben a különböző szennyeződéseket is el lehet távolítani nyom nélkül, de ügyeljünk arra, hogy tiszta ronggyal és szivaccsal tegyük meg.

 

 

 

 

Ezt követően mérjük fel a felületek nagyságát, minőségét. Fontos tudnunk, hogy a falfelületet fedő előző réteg minősége milyen, valamint lényeges az is, hogy milyen anyagú festék volt felhordva a falra. Ez határozza meg azt, hogy a következő, általunk felvinni kívánt színező milyen festékanyag legyen. Az is előfordulhat, hogy a régi réteget el kell távolítanunk. A felület nagysága szintén lényeges kérdés, mert ez határozza meg, hogy mennyi festéket kell vennünk. A kiválasztott festékeken általában feltüntetik, hány négyzetméterre elegendő az anyag. Tisztáznunk kell, hogy ezt egy rétegben számolták, vagy tekintetbe vették a gyártó által előírt 2-3 rétegnek megfelelő négyzetmétert. Alaposan vegyük szemügyre a falfelület minőségét is! Az elváló festékrétegek, málló vakolat, vagy 4-5 réteg megléte esetén egyéb teendőink is lehetnek. Ehhez más anyagot és más szerszámokat is vásárolnunk kell. A műveletet az összes szükséges anyag, szerszám megvásárlásával kezdjük.

 

 

 

 

A festésre sokan úgy gondolnak, hogy egyszerűen „telibe gurítjuk a falat” teddy-hengerrel. Azonban ha maga a festés, gyors, és nem túl nehéz feladat is, ennek ellenére időigényes, és sok odafigyelést, átgondolást, számolást igényel. A málló festékréteget spakli segítségével el kell távolítani, mert ha ezt nem tesszük, a festék a felhordását követően fog lepotyogni. Tehát minél előbb távolítsuk el a tönkrement réteget, és a helyét gletteljük ki. A glettet spaklival hordjuk fel, és a száradást követően finomabb csiszolóvászonnal csiszoljuk síkba. A festést megelőzően a falfelület előkészítése igen lényeges. Az érdes, durva felületeket is ilyenkor tudjuk kijavítani, glettelni, csiszolni. Az apró repedéseket is gletteljük. A nagyobb, mélyebb repedések esetén használjunk üvegszálas hálót, melyet a repedésre glettelünk. A későbbiekben itt kisebb valószínűséggel fog a repedés megjelenni. Amennyiben nem helyeztünk fel élvédőket festés előtt, ezt is rakjuk fel. A felület előkészítése ezzel még nem ért véget. Portalanítsuk, és ahol szükséges, zsírtalanítsuk is a falat. Ezt követően alapozzuk a felületet. A választott festékünk előírásában szereplő alapozót alkalmazva vigyük fel a felületre. Fontos, hogy nem hengerrel alapozunk, hanem kefével, hogy az alapozót a felületbe jól be tudjuk dolgozni. Nyilván a sarkok, kapcsolók mentén lehet ecsetet is használni. Fontos, hogy annyi anyagot vigyünk fel, hogy a felület teljesen telített legyen, és már ne tudjon többet beszívni. Tehát a fal pórusai telítettek legyenek.

 

 

 

 

A leírásban szereplő száradási időt megvárva lehet a felületre felvinni a festéket. A száradási idő általában 2 óra. Ecsettel, a kapcsolók, sarkok körül, szegélyek mentén dolgozzunk. Ezt követően hengerrel visszük fel a festéket. A festőhengert nedvesítsük be és a vizet távolítsuk el, amennyire lehet. Ezután lehet a festékes vödörbe a hengert mártani, majd a lehúzórácson a felesleges festéket eltávolítani. A festőhengerrel mindig felfelé kezdjük a festést, majd oldalazó mozdulattal, fel-le használjuk. Így elkerülhető a festék lecsepegése és lefolyása. Ha a henger ragad, és olyan hangot ad, mintha tépné a felületet, akkor ez azt jelzi számunkra, hogy a festék kifogyóban van, és újra merítenünk kell.  Ha túl sok anyagot vittünk fel az elején, akkor a kifogyott festékes hengerrel merítés előtt újra rámehetünk, és a felesleget eldolgozhatjuk.

 

 

 

 

 

Mindig a mennyezettel kezdjük a hengerelést. Hosszirányban, majd keresztirányban dolgozunk. A beeső fény irányába végezzük a munkát, a sarkoktól indulva. A függőleges felületek festését közepén kezdjük. Először felfelé gurítva a hengert, majd oldalazva haladunk tovább. Ezt követően alul is így járunk el, jól összedolgozva az anyagot. Nagyon fontos, hogy a száradási időt várjuk meg, mert különben a felületünk csúnya lesz. Érdemes szellőztetni, hogy járjon a levegő, mert ilyenkor gyorsabban szárad a felület. Szerencsés meleg, esőmentes időben dolgozni, hiszen ilyenkor könnyebben szárad ki a helyiség. Ügyeljünk arra, hogy szálló szösz, pollen, bogarak, por ne ragadjon a frissen festett felületbe.

Amennyiben szépen, jól dolgoztunk, éveken keresztül élvezhetjük a munkánk eredményét. Fontos, hogy kellő időt szánjunk e tevékenységre, külön figyelmet fordítva az előkészületekre és a befejező munkálatokra.

 

Forrás: http://ujhazcentrum.hu/blog/burkolas-1093/szobafestes-hazilag

 
 
2019 03. 09., 18:16


„A szerződés az legyen…”-A „Vidéki” ingatlanközvetítő

Közzétette: Orbán Péter

 

Nagy dilemma, mikor felmerül az ingatlanközvetítő szerepe, hogy mennyire köteleződjünk el. Kicsit, nagyon, vagy hagyom, hadd próbálkozzon.
Nézzük először, mi történik, ha nem kizárólagos szerződést kötök. Ebben az esetben 1 iroda mindenképp, de lehet, hogy 2-3 10 iroda is felveszi a kínálatába az ingatlant. Van, aki megkéri a tulajt, küldjön már képeket, és írjon leírást pár sorban az ingatlanról. Van, aki kimegy, készít pár fotót telefonnal, fényképezővel, összeírja a lényeges paramétereket, készít egy alaprajzot, és már megy is a hirdetés. Ezután a tulaj hátradőlhet, mert minden felületen mindenki csak az ő ingatlanát kínálja. Természetesen mindenkivel szerződött is, így neki már semmi dolga. Eltelik pár hét, hónap, az ingatlan még meg van. Ekkor elkezdődnek a hívások: vigyük lejjebb az árat, mert:
- nem kedvező a széljárás

- a „tuti” vevő mást választott

- változott a piaci helyzet

és még az ördög tudja mik nem derülnek ki.

Aztán valahogy elkel az ingatlan. Azért ezt lehet még csavarni, és kiderül, hogy több iroda is kivitte a vevőt. Ekkor elkezdődik a cica harc, kinek is jár a jutalék. Ne legyen illúziója senkinek, mert minden iroda be fogja vasalni a díját. Hisz ők teljesítették a vállalásukat. Ebbe nem is lehet belekötni.
Vagy képzeljük el, hogy még nincs meg a vevő, lejjebb vinnénk az árat. Ok, de kinek is szóljak? A megbízott irodák közül, ha csak 1 is kimarad, akkor ő joggal reklamálhat, hisz a szerződés valószínűleg tartalmazza, hogy értesíteni kell. Írásban. Ok, ez is meg van.

Nézzük vevő szemmel. Vevőnk felkeres pár online felületet. Azt látja, hogy ugyan az az ingatlan 1-2-10 alkalommal is szerepel a kínálatban. Ami lássuk be, kicsit unalmas. És azt sugallja, hogy az ingatlant nagyon el akarják adni, vagyis lehet alkudni rendesen. Ami vagy igaz, vagy nem. És itt most nem szeretném kihagyni azt az országos irodák általi gyakorlatot, hogy adott iroda feltölti az ingatlant x közvetítő neve alatt. 2 héttel később már y közvetítő a képviselője, újabb 2 hét és egy harmadik neve alatt szerepel. Az ingatlan kereső pedig már azt se tudja merre van előre, mert sokadszorra is ugyan az az ingatlan fogadja, csak más kezdő képpel. Nagyon zavaró, és ez nem könnyíti meg a keresők helyzetét.
Sokat gondolkoztam, vajon miért csinálják így. Addig jutottam, hogy:
1: így olyan, mintha rengeteg kínálattal rendelkeznének, ezt hívom „teli polc” effektnek.

2: vagy nincs pénzük előre sorolni az ingatlant, vagy van pénzük, de spórolnak.

Mindegy melyik válasz a helyes. Egy biztos, ez nem a megbízó érdekeit szolgálja.

 

Nézzük a félkizárólagos szerződést. Ebben az esetben a tulajdonos is értékesíthet, és 1 irodával köt szerződést. Ilyenkor nincs sok variáció és meglepetések sem érhetnek. Fényképez, hirdet, elad, fizet. Ennyi.

 

Kizárólagos szerződés, avagy a tulajdonos rémálma.
Én ezt a szerződés formát alkalmazom, és nem is fogok eltérni tőle. Mondom miért, de kezdjük egy jogi ismerettel. A tulajdon jogról nem lehet lemondani. Nincs olyan, hogy a tulajdonos nem értékesíthet. Ezt nem én találtam ki, de linkelni sem tudom a jogszabályt. Ehhez várok hozzászólást jogászoktól esetleg. Ha tévedek, akkor azt elismerem. A lényeg: én csak és kizárólag a tulajdonossal működöm együtt. Más irodákkal is, de őket én választom az eddigi munkakapcsolataink alapján. A hirdetési formáim nem alkalmasak a korlátozásra, tehát 

mindenki hozzáférhet. Nem szeretném a saját elképzelésemet a konkurencia szolgálatába állítani, és ezért van az, hogy csak a tulajdonost engedem be az ügyletbe, ha már megbízott. Itt nyer igazán értelmet, hogy miért alkalmazok olyan technikákat, amik a kornak megfelelőek. És ezeket a beruházásokat anyagilag is szeretném megtérülni látni.

Az ingatlan értékéhez jelentős mértékben hozzájárul az elhelyezkedése. Melyik utcában van pontosan, milyen környéken. A külső homlokzati kialakítás is szerepet játszik, nem csak a belső. Ezért ezeket be kell mutatni. Viszont ezt csak kizárólagos szerződéssel tehetem meg nyugodtan. A vevők sem szentek. 10ből ketten tuti az eladót fogják felkeresni. Aki ezt vérmérséklettől függően kezeli. A megbízóim többsége elküldi melegebb éghajlatra ilyenkor a kedves érdeklődőt. Nem viccből bízott meg, dolgozzak én. És teljesen igaza is van.
Tehát a befektetett időm és energiám minden esetben az eladást szolgálják, és ezt meg is osztom a megbízóimmal. Ők használhatják az elkészült anyagokat is, így segítve őket. Nem gond, ha nem én adom el. A lényeg az értékesítés. Viszont van egy minimum díj is ebben az esetben. Ha 3% országos átlagból indulunk ki közvetítői díj esetén, akkor ehhez képest is röhejesen kevesebb a minimum díjam. Egyben ez a titka a vidéki képviseleteimnek is. Itt jegyezném meg, hogy hirdetés készítést is vállalok igény esetén 😊

Milyenek a hirdetéseim? Ha videó, akkor többnyire ilyen:
https://www.youtube.com/watch?v=2a9CIRWMNHs

Ehhez társul a VRbemutató:
https://roundme.com/tour/327253/view/1080247/

És a teljes anyag fényképekkel így néz ki:
https://www.facebook.com/media/set/?set=a.601101003656966&type=1&l=4625d67484

 

Konklúzió: minden szentnek maga felé hajlik a keze. Én a kizárólagos szerződést preferálom. Így vagyok biztosítva afelől, hogy nem dolgozom hiába, a megbízó pedig a hirdetési anyagaimon keresztül biztosítva van, hogy dolgozom is a díjamért. 😊 És a végén tuti nem lesz cica harc, hogy akkor most ki is hozta a vevőt.

 

+1: sajnos nem egyszer szembesültem vele, hogy „országos iroda” elfelejtette közölni a megbízóval, hogy kizárólagos szerződést kötnek. Megtörtént példa, hogy fél órát bogarásztam a szerződést, mire észrevettem a 2-ik sorban címként, hogy „kizárólagos”. Így is átjöttek inkább hozzám, mert a teljes jutalékommal plusz az „országos iroda” anyagi követelésével is jobban járnak, mint ha teljes díjat fizetne az „országos irodának”. Plusz megbíztak egy másik ingatlan képviseletével is. Azért ez érdekes, nem?
 

A következő blogbejegyzés a témáját majd az élet hozza 😊 De javaslatot is elfogadok, miről szeretnétek olvasni.
Kövesd a blogomat, like-old Facebookon Az Ingatlanközvetítő oldalam, iratkozz fel YouTube csatornámra (keresőbe ezt írd: Az Ingatlanközvetítő), ahol reményeim szerint Vlog formájában is hamarosan jelentkezni fogok.

„a világ sem egysíkú, a hirdetésed se legyen az”

 

2019 03. 08., 09:59


Leggyakoribb hibák ingatlan eladásakor

Közzétette: Orbán Péter

 

1. Nem megfelelő képek

2.Nem vagy elérhető sem telefonon, sem emailben.

3.Nem gondolod át mennyibe kerül az ingatlanod és ezért magas áron lövöd be a piacon

4.Ha a bútor árát is bele kalkulálod a vételárba-sokszor többre értékeljük a háza, egy márkásabb bútor miatt, de lehet a vevő nem tart rá igényt, nem kötődik hozzá

5.Ha túl sok ingatlanirodát bízol meg.

6.Ne bízz a szavakban, mindent írj le-fényképezz le a későbbi viták elkerülése miatt(érdemes ügyvédi adás-vételibe belefoglalni az ingatlan korának megfelelő állapotban van)

7.Számolj járulékos költségekkel,pl.energetikai tanúsítvány.

8.Előbb vásárolsz ingatlant, mint ha eladod, ilyenkor egyezkedés van a vevővel ilyenkor benne van, hogyx forintot kell fizetned, mert nem tudod időben átadni az ingatlanod.

9.Eltitkolod a hibákat, nem hívod rájuk fel a figyelmet-ez később probléma lehet, esetleg ha hoznak egy szakértőt máris negatívumként tűnik fel ez számukra.

10.Ami még lehetséges rossz ingatlanost választasz, aki nem tud hozzátenni az ingatlan eladáshoz.

 

2019 03. 05., 09:39


Mit tegyünk, ha nem fizet a lakásbiztosító?

Közzétette: Orbán Péter

 

Jelenleg Magyarországon igen nagy a választék a különböző lakásbiztosítók terén. Többféle ajánlattal, kiegészítő csomagokkal, gyors kártérítéssel, valamint alacsony havidíjjal is kecsegtetnek, így nem csoda, ha az ember nehezen igazodik el, hiszen sokszor választani sem tud közülük. Mindenekelőtt érdemes körüljárni jobban a témát, célszerű utána olvasni, majd pedig kiválasztani a jövőbeli biztosítónkat a sok lehetőség közül. Az ismerősi körünkben biztosan találkoztunk már olyan esettel, amikor a biztosító valamilyen oknál fogva nem fedezte a kárt.

Általában mindig irányadó a biztosítási szerződés, hiszen mindig az abban foglaltak szerint jár el a biztosítónk. Ez részletesen taglalja, hogy milyen káresemények során nyújt védelmet számunkra. Ellenben vannak olyan kikötések, amelyek fennállása során bizony egyik biztosító sem fizet. Nézzük meg milyen események kapcsán mentesül kártérítés alól a lakásbiztosítónk.

  • Gondatlanság, szándékosság esetén

A 2013. évi V. törvény LXII fejezete szól a biztosításokról. A Polgári Törvénykönyv kimondja, hogy pontosan milyen esetekben nem kell fizetnie a biztosítónak, mert mentességet élvez. Ilyen lehet az, amikor a biztosító be tudja bizonyítani, hogy a keletkező kárt a szerződő fél, tehát a biztosított, vagy annak egy hozzátartozója okozta gondatlanságból, vagy szándékosan.

 

Hogy mi számít súlyos gondatlanságnak?

A Polgári Törvénykönyv szerint annak minősül, ha a kárt okozó személy szervezetében 2,5 ezreléket meghaladó alkoholtartalom áll fenn, tehát súlyosan ittas, vagy kábítószer hatása alatt áll. Gondatlanságnak minősül az is, ha a károkozás engedélyhez kötött tevékenység engedély nélküli használata során lépett fel, ilyen eset például, ha valaki jogosítvány nélküli gépjárművezetéssel okoz bajt, továbbá olyankor is, ha nem tették meg a betartandó óvintézkedéseket a kármegelőzés szempontjából.

A biztosítási szerződésnek kötelezően ki kell térnie arra is, hogy ha az épületben keletkező kár összefüggésbe hozható az elmaradt karbantartási munkálatokkal. Abban az esetben, ha az ingatlan elavultságával van összefüggésbe a károsodás, akkor sem köteles fizetni a biztosító. Ezek a veszteségek több mint valószínű, hogy elkerülhetőek lettek volna, ha figyelembe veszik az építmény megfelelő gondozását, ápolását. Az általános kizárás jellemző azon károkra, amelyek hatósági eljárás során jöttek létre, vagy zavargással, tüntetéssel, tömegmegmozdulással van összefüggésben, valamint radioaktív- és környezetszennyezés esetén fellépő kár során sem fizet a biztosító.

Abban az esetben is mentességet élvez, ha a kárt okozó személy, csalással téveszti meg a biztosítót. Ilyenkor a személy ellen eljárás indul, ami akár börtönbüntetéssel is végződhet.

Gyakori probléma lehet egy viharkár esetén történő beázás kártérítése is, ugyanis számos esetben a biztosító elutasítja a megtérítést, méghozzá bizonyítottság hiányára hivatkozva. Ilyenkor jó, ha az ember készít jó minőségű fotókat és egy videó felvételt is a beázás területéről, amelyek később bizonyítékul szolgálhatnak. Fontos azonban, hogy ne kezdjünk bele semmilyen javítási munkálatokba, ameddig a kárszakértő részletes vizsgálatot nem tesz az adott területről. Itt sokszor egy eltömődött eresz is okozhatja a keletkezett kárt, vagy egyszerűen a tető nem megfelelő karbantartása. Ezekben az esetekben is több mint valószínű, hogy a biztosító nem fog fizetni nekünk.

Sokszor előfordulhat a szomszéd fájának kidőlése a saját ingatlanterületünkre, vagy a saját kertünkben levő fa eldőlése a házunkra. Ilyenkor mindig annak a felelősségbiztosítása fizet, akinek a térségén állt a fa. Ma már a lakásbiztosításoknak van felelősségbiztosítási része is, emiatt tehát nem kell aggódnunk, ha ilyesmi történik egy nagyobb vihar esetén. Fontos tudni, hogy a kertben lévő bútorok, medence, hintaágy biztosítását külön kell biztosítanunk, erre szolgálnak a biztosítók kiegészítő csomagajánlatai.

Érdemes odafigyelni arra is, hogy a keletkezett kárt 48 órán belül bejelentsük a biztosítónak. Amennyiben megfelelően dokumentáltuk a kárunkat, tételesen feljegyeztük kiadásainkat számlákkal együtt, valamint a teljes javítási munkálatokkal járó költségeket is, de ennek ellenére a biztosítónk hárít, és nem fizet, akkor nyugodtan hivatkozzunk a szerződés azon pontjára, amelyik erre vonatkozik, és eszerint szólítsuk fel a biztosítót a kifizetésre. Következő lépésként akár közjegyzőhöz is fordulhatunk, aki segítségünkre lesz abban, hogy megkezdődjön a biztosító részéről a kártérítés.

Forrás: http://www.penatesinvest.hu/2017/12/27/mit-tegyunk-ha-nem-fizet-lakasbiztosito/

2019 02. 08., 10:08


II. Ingatlanszaki szakmai nap

Közzétette: Feltöltő Ingatlan

Szeretettel meghívunk II. Ingatlanszaki szakmai napunkra, melyet 2019.május 10-én rendezünk Budapesten a Mezőgazdasági Könyvtárban (1012 Budapest, Attila út 93).

A rendezvény ingyenes, REGISZTRÁCIÓHOZ kötött, melyet a következő linken tudsz megtenni:

https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSefmGZwxPAs-vWRU4tli4G4vQWZ3FOphidHOUfyg-RUQYBzww/viewform?fbclid=IwAR0Zu85-iS_CWzbKzqttQfX5mwgmIEvS1qNnkHC0ww-DlkDCM8blEHd4K7o


Kiállítói hely igényelhető az info@ingatlanszaki.com címen, ill, itt az eseményben.

 

2019 02. 07., 20:26


Mit lehet tenni, ha a házunkkal szemben focipályát épített fel egy lakópark? - Jogos kávészünet dr. Fülöp Edina ügyvéddel

Közzétette: Feltöltő Ingatlan

Mit lehet tenni, ha a velünk szemben épített focipályán zajló játék hangja nagyon zavaró? Hogyan tudja elérni valaki, hogy a vele szemben épített focipálya ellenére élvezni tudja a saját kertjét? Lehet-e mérni a focilabda megrúgásának a hangját objektív eszközökkel? Dr. Fülöp Edina ügyvéd mesél a mai esetéről.

 

2019 02. 05., 20:03


UTÓLAGOS BELSŐ OLDALI HANGSZIGETELÉS

Közzétette: Feltöltő Ingatlan

Társasházban él, és hangos a szomszédja? Esetleg diákok laknak a szomszéd albérletben, és gyakran hangosan mulatnak, de nem szeretne konfliktust? Vagy talán Ön zenerajongó, és szeretné kiélvezni a modern hangzástechnika által nyújtott dinamikus mély szólamokat? Nem kell feltétlen családi házba költöznie, hogy megtehesse.

 

Ugyan korábban a belső oldali hőszigetelési módról már olvashatott a kedves olvasó  a Szigetelésblog hasábjain, de utólagos belső oldali hangszigetelésről még nem. Sajnos, nem  csak a fent vázolt tipikus esetekben lehet szükség utólagos hangszigetelés beépítésére, hanem újabb építésű társasházaknál is, ahol a tervezés vagy a kivitelezés során nem fordítottak megfelelő figyelmet a hangszigetelés kialakítására. Ilyen, utólagos kijavító jellegű szigeteléseknél fontos, hogy komoly térveszteség nélkül, tiszta szerelési munkával, szinte burkolómunkaként végezhessük el a javítást. Mielőtt nekifognánk a munkának, meg kell különböztetnünk egymástól a problémás felületeket. Ugyanis nem azonosak a szigetelés módszerei padlón, falon, vagy a mennyezeten.

 

Nézzük először a falakat. Az ilyen utólagos szigetelések általában paneles formában érhetőek el. Ezek többnyire 10-15 mm vastagságúak. Ez nem sokban különbözik a gipszkartonlap vastagságától, de egy ilyen könnyűszerkezetes fal önmagában még nem lesz  segítségünkre. A fal legtöbbször a léghangok terjesztésében felelős, ezt pedig hanglágy anyagok utólagos beépítésével küszöbölhetjük ki. Ezek többnyire szálas anyagok. Ebben a  vastagságban fa alapanyagú termékek is elérhetők, ami egyrészt környezetbarát, nem bocsát ki káros anyagokat, másrészt szemben a mesterséges anyagok többségével tartósan   tárolja a meleget, kellemes hőérzetet biztosít. A porózus, szálas szerkezetének következtében pedig a passzív hangelnyelés ideális anyaga, mely akár kb. 20-22 dB-lel is csökkentheti a szerkezetet érő zajterhelést. Ilyen panelek több szigetelésgyártó
                                                                  palettáján 
is megtalálhatóak, melyeket több méretben is megvásárolhatunk.

 

Mennyezet szigetelése ugyancsak a léghangok csökkentése miatt lehet fontos. Itt azonban körülményesebb a szigetelés folyamata. Leginkább itt is paneles farostlemez szigetelésben      érdemes gondolkodni. Ezeknek felhelyezése többféleképpen is megoldható, amit főként a  felület minősége határoz meg. Kézenfekvő megoldást jelent a panelek felragasztása, amennyiben az alapszerkezet annyira stabil és teherbíró, hogy arról nem fog ragasztóstul leválni a panel. Amennyiben nagyon egyenetlen felületünk van, akkor a felületet előtte párnafákkal érdemes síkba hozni. A párnafás megoldás esetén az elemeket tűzőgéppel is rögzíthetjük a csaphornyos részükön. Léteznek olyan panelek is, melyek előre kasírozottak. Ezeknél fontos, hogy ügyelni kell arra, hogy a látszóoldali felületeket a munka közben ne piszkoljuk össze, ezért szövetkesztyű használata ajánlott. Az elemek vágása mindig a kasírozott oldal megvágásával kezdődik. A fém vezető (derékszög) melletti vágás ajánlott. Miután a tapétát megvágtuk, úgy két-háromszori vágással az elem elvágható.

Léteznek olyan szigetelőanyagok, melyek felülete előre tapétázott, így akár textil- és papírtapétás kialakítású is lehet. Többféle mintázat közül választhatunk, de akár látszóbeton-utánzat is lehetséges. Az ilyen anyagok ettől függetlenül ugyanúgy lefesthetőek. Nem megfelelő festék esetén előfordulhat, hogy a fal mögötti páratartalmat nem tudja elvezetni és a festék feltáskásodhat. Ilyen szempontból jobbak azok a megoldások, melyeket kimondottan további burkolásra terveztek.

Mint minden burkolt felületnél, a pozitív sarkokon itt is élvédő elhelyezése javasolt.

Vizes helyiségekben a farostlemez alapú anyagok alkalmazása nem lehetséges. Itt kőzetgyapottal próbálkozhatunk. A falak vizesedése esetén sem ajánlott alkalmazni ezt a megoldást, de a szigetelőanyag gyártóival vagy forgalmazóival ezügyben mindig érdemes felvenni a kapcsolatot.

 

 A fal- és mennyezeti megoldások mellett a padló hangszigetelésébe is szükséges néha  utólag belenyúlni. Itt legtöbbször a kopogó lépéshangok, azaz a testhangok ellen kell  védekezni. Ebben az esetben inkább a tömegi szigetelések a megfelelőek. Ez már nagyobb  felújítást igényel, hiszen a meglévő padlót vissza kell bontani. Korábban a fafödémeknél a dobeffektus elkerülése érdekében a gerendák közét kvarchomokkal vagy kohósalakkal  töltöttél fel. Salakot már nem használnak a negatív élettani hatások miatt. A homokot   viszont nem lehet minden födémen alkalmazni, vagy legalábbis nagyon körülményes lenne.  Az aljzatoknál új építés esetén különféle keményhabokat, vagy farostlemez, esetenként gumialapú anyagokat alkalmaznak. Egy új innovatív megoldás egy olyan 10-15mm-es lap, mely hullámkarton lapokból áll, melyet kvarchomokkal töltenek. Az ilyen lapokat nem kell ragasztani, azonnal lehet rá akár laminált padlót fektetni.

Amennyiben komolyabb eredményt kívánunk elérni, akkor épületakusztikával foglalkozó szakemberhez kell fordulnunk, aki nagy valószínűséggel a fent említett rendszereket további gumi- vagy fémalapú membránokkal kiegészítve stúdió szintű hangszigetelést fog nekünk betervezni.

Forrás: http://ujhazcentrum.hu/blog/szigeteles-955/utolagos-belso-oldali-hangszigeteles?fbclid=IwAR2nN1eYzwudvYq6asGWuL_2FOuxCsSsIvkfEMxMBoOq_qUPzCRqkPey5EU

2019 02. 04., 18:32


Eladnám a házat, de mennyiért?-Lippai Zsolt

Közzétette: Orbán Péter

 

Ingatlant eladni nem egyszerű dolog. A költözés, az újabb munkahely, az apai örökség vagy éppen a banki terhek csak egy része annak a seregnyi oknak, amiért el akarunk adni egy ingatlantDe mit kell tennünk azért, hogy jó áron, jó időben adjunk el ingatlant?

 

Leginkább az ár megfelelő meghatározása okoz gondot. Nem titok és logikus is, hogy ha a piaci árnál magasabb összeget határozunk meg az eladáshoz, az nehezíteni fogja az eladást. A lakások esetében többnyire egyszerűbb az eladási ár jó meghatározása, mint a családi házaknál.

Lakások esetében a legmeghatározóbb paraméterek – a teljesség igénye nélkül a következők:

  • alapterület, szobaszám,
  • a településen belüli elhelyezkedés,
  • a társasház, lakás műszaki állapota,
  • az építés anyaga (pl. panel),
  • a fűtés módja (pl. távhő)

… és a lényegtelen, de gyakran égetően fontosnak tűnő szempontok:

  • mennyiért is vettem 12 éve?,
  • a ráköltött pénzem is vissza kell jöjjön!

Az ingatlanpiac sajátos, van azonban, ami itt is örök érvényű. Az azonos tulajdonságokkal rendelkező lakások közül az olcsóbbat fogják előbb eladni, a drágábban hirdetők pedig tovább várják az érdeklődő hívásokat. Így működik a piac! Hogyan tudod mégis jól, önállóan meghatározni a lakás árát?

Nos, most is azt az eszközt használod, ami a leginkább segíteni tud majd neked: az internet. Keress olyan ingatlanos oldalakat, ahol a saját ingatlanodhoz hasonló ingatlanokat is hirdetnek. Keresd az azonos tulajdonságokat a hirdetésekben és jegyezd fel az irányárat is! Mikor volt felújítva, korszerű a fűtés, az ablakok szigetelnek, a társasház szigetelt, stb.?

Ha elég alapos vagy, megkapod azt a tól-ig határértéket, ahová célszerű belőni a saját ingatlanod eladási árát. A gyors eladáshoz az alacsonyabb árat határozd meg! Ha nem sürgős túladnod rajta, úgy lehet a közepe felé vagy a felső sávban az irányár. A minimálisnak vélt árat célszerű 5-10%-kal növelni és azt megjelölni irányárnak. Célravezető az is, ha konkrét árat adunk meg “alku nélkül” megjegyzéssel. Ne legyünk naivak, az utóbbi esetben is lesz próbálkozás az alkura!

Lakóházak (családi házak) esetében bonyolultabb a dolog. A lakásoknál már említett paramétereken felül érdemes figyelembe venni a következőket:

  • a lakóház életkora,
  • a telek mérete,
  • a kivitelezés minősége,
  • esetleges extrák.

Az eladási ár meghatározása hasonló a lakásokhoz, azonban a hasonló ingatlanok elhelyezkedése jellemzően már tágabb körben (pl. másik városrészben, esetleg településen) igényli a keresgélést. A hirdetési árat célszerű itt kissé magasabban, 5-15%-kal növelten meghatározni. Ha sikerült az árat meghatározni, jöhet a hirdetés.

 

Forrás: https://grandeingatlan.hu/eladnam-hazat-de-mennyiert/

 

Ha eltévedtél az ingatlanpiac és az építőipra útvesztőjében csatlakozz Facebook oldalunkhoz is, ahol napi újdonságok mellett egy jó közösség tagja is lehetsz.

Facebook oldalunk: https://www.facebook.com/Ingatlanszaki/

2019 02. 03., 08:47


Az otthona ne legyen átjáróház-A vidéki ingatlanközvetítő

Közzétette: Orbán Péter

 

Üdv ismét nálam 😊 A mai bejegyzés szóljon rólam. Az alkalmazott technikámról, hogy miért is az a szlogen, hogy „az otthona ne legyen átjáróház”.

 

Kezdem az elvekkel. Mindig azt mondom, hogy az ingatlanközvetítés nem agysebészet. Alap esetben információval kereskedik a közvetítő. Tudja hol, milyen eladó ingatlan van. Az ingatlant kereső szimplán felkeresi, elmondja a hozzávetőleges paramétereket, amik a legfontosabbak számára. Ezután a közvetítő a kínálatát átnézve kiajánl 1-2-10 ingatlant, majd ezeket személyesen is megnézik. Másik, és egyben gyakoribb történet, hogy az érdeklődő konkrét ingatlan miatt keresi fel a közvetítőt, aki időpontot egyeztet, majd bemutatja az ingatlant. Kis kitérő: jó esetben ismeri is az ingatlan műszaki jellemzőit. Azért emelem ki ezt az egy feltételt, mert a közvetítői tevékenység bár végzettséghez kötött, ami tartalmaz némi műszaki ismereti követelményeket is, de azért na… 6 hónap alatt ne várjunk csodát, pláne az online tanfolyamoktól. Én építész technikusi végzettséggel rendelkezem, 6 év iskola, pár építkezésen való részvétel után az alap dolgokkal azért tisztában vagyok. Ami helyben még kiemel, hogy a városom történelmével is tisztában vagyok. Itt ez azért fontos, mert 1956-ban a város nagyját elmosta a Duna. Tokkal-vonóval. Ezért helyben már az sem mindegy, mikor épült az ingatlan, ugyanis 56 után pár évig nem volt tisztességes építőanyag. Főleg fűrészelt faáru, ami a tetőszerkezethez nélkülözhetetlen. Láttam már kocsirudat szarufának beépítve 😊, ami jól funkcionálhat, de a keresztmetszete nem teszi lehetővé, hogy bármilyen hosszban beépítsük. Kicsit elkalandoztunk, vissza az eredeti témához.
Akkor kezdtem 2016-ban ismért az ingatlanközvetítésben gondolkodni, amikor már meg volt a technikai háttér ahhoz, hogy tartalmat tudjak előállítani. Többet akartam nyújtani az addig megszokottnál, úgy, hogy azt a megbízóim is elismerjék. Lássák, hogy itt többről van szó, mint információ nepperkedés. Ezért kezdetben videó bemutatókkal kezdtem, de nem véletlen oktatják a film készítést külön képzésben évekig. Ezért kellett egy új megoldás. Ez lett a Virtuális ingatlan bemutató! Rengeteg előnye van. Mindenki az otthonából megnézheti az ingatlant, már ekkor megtudja hozni az alapvető döntéseket. Kezdve azzal, hogy személyesen is megnézze az ingatlant. Rengeteg időt spórol ez az eladónak (nem kell minden hétvégén rendelkezésre állnia, a VRbemutató dolgozik helyette), időt spórol az érdeklődőnek (nem kell 10-20 ingatlant bejárnia, hogy kiválassza azt az 1-3 ingatlant, ami komolyan is érdekli), és nem leszek álszent, mert rengeteg időt spórol nekem is. Az időmet nem bemutatókkal töltöm, hanem a kínálatom bővítésével, új technikák keresésével, és a kínálatom reklámozásával. A VRbemutató tartalmaz minden lényeges információt az ingatlanról, a pincétől a padlásig. Gondolom mostanra már izgatottan várod, mi is az a VRbemutató 😊 Hát ez:

 https://roundme.com/tour/327253/view/1080247/

Ha nem tudod hogyan használd, ezen a videón bemutatom:
https://www.youtube.com/watch?v=nwg-YuScyLA

Itt a teljes VRbemutató kínálatom találod:
https://roundme.com/@ingatlanok/tours

YouTube csatornámon videót is közzé teszek az ingatlanról. Csak akkor készül, ha értelme is van (és az időm is engedi). Értelme pedig akkor van, ha a környezet, a táj is értéket képvisel.
YouTube csatornámat itt találod:
https://www.youtube.com/channel/UC0dXLFTuVKq2jhY2DcgJaVA

Láthatod, a VRbemutató egy videóval indul, amennyiben készült hozzá. A leírásban minden információ szerepel. A VRbemutatón belül pedig információs pontok adnak több ismeretet. Sőt, ha rendelkezem a településről anyaggal, akkor annak a VRbemutatóját is elhelyezem benne, így magát a települést is megismerheted. Nem mindenki helyben költözik. Ez a vidéki érdeklődőknek nagy segítség. Tehát ezzel a technikával elértem, hogy a legolcsóbban (2% helyben) tudjak olyan szolgáltatást nyújtani, ami anyagilag számomra, erkölcsileg pedig a megbízónak éri meg. Van ingatlanom a Jászságban, vagyis volt, mert 1 hónap alatt elkelt. Van ingatlanom Komárom-Esztergom megyében. Ezzel az anyaggal bemerem vállalni az ország bármely pontján levő ingatlan képviseletét. A tulajdonossal együttműködve ez tökéletesen működik.

A következő blogbejegyzés a „hogyan szerződjünk közvetítővel: kizárólagos vagy sohasemkizárólagos szerződés” témáról fog szólni.
Kövesd a blogomat, like-old Facebookon Az Ingatlanközvetítő oldalam, iratkozz fel YouTube csatornámra (keresőbe ezt írd: Az Ingatlanközvetítő), ahol reményeim szerint Vlog formájában is hamarosan jelentkezni fogok.

„a világ sem egysíkú, a hirdetésed se legyen az”

2019 02. 01., 11:35


6 olyan rejtett tényező, amely hatással van az ingatlanod értékére

Közzétette: Orbán Péter

 

Minden saját bérleti ingatlant úgy kell kezelned, mintha a saját üzleted volna. Minden egyes vállalkozás esetén, minden olyan faktort tudnod kell róla, ami hatással lehet rá. Számos esetben sok olyan apró összetevő van, amelyek gátolhatják a pénzáramlást, ha nem vagy elég óvatos. Önmagukban nem okoznak nagy problémát, de ez nem jelenti azt, hogy egyáltalán nincs hatásuk. Egy befektetőnek mindig készen kell állnia a váratlan helyzetekre.

Előfordulhat, hogy egy hónapban az üzlet nagyszerűen működik, ám a következőben hirtelen kilakoltatással és üresedéssel kell szembenézned. Minél jobban ismersz minden költséget, és a lehetséges problémákat, annál könnyebben tudsz boldogulni az ingatlanpiacon. Itt van hat olyan rejtett tényező, amelyek hatással vannak az ingatlanod értékére.

 

1.) Karbantartás. Nézzünk ezzel őszintén szembe: ha van egy bérbe adott lakásod, valamit mindig meg kell javítanod, még akkor is, ha az ingatlan tulajdonod fel van újítva. Sokszor nem nagy problémák ezek, de bőven elég, ha egyszer-kétszer eldugul a toalett, vagy beázik a fürdőszoba, elromlik a mosógép, nem működik megfelelően a hűtő – tehát ezekben az esetekben minél hamarabb meg kell javítani a szóban forgó hibákat. Ilyenkor vagy szerelőt hívsz, vagy te magad hozod helyre a bajt (de persze csak abban az esetben, ha értesz hozzá).

Mindig szánj ezekre kellő időt és energiát, valamint legyen megtakarításod az efféle karbantartásokra is. A szezonális szervizelési tételeket is figyelembe kell venned, ilyen lehet egy kemence, vagy ablak- esetleg vízvezetékcsere. A kisebb karbantartások nem kerülnek sokba, de ha éves szinten nézzük, akkor előfordulhat, hogy könnyen megközelíthetnek akár egy havi fizetést is.

 

2.) Kiadások, költségek. Tudod-e, hogy lehetnek olyan költségek, amelyeket kötelező fizetni azon a környéken, ahol az ingatlanod van? Ez nyilvánvaló kérdésnek tűnhet, de egyes társasházak éves díjat számolhatnak fel bizonyos szolgáltatásokért. Ez lehet közös költség, szemétdíj. Mindenképpen érdeklődd meg, hogy van-e valami rejtett költség, amiről esetleg még nem tudsz.

3.) Utazási költségek, ingatlan elhelyezkedése. Nem ritka, hogy egy bérlakás néhány városra, jó néhány km-re helyezkedik el onnan, ahonnan a bérlőid dolgoznak. Fontos, hogy olyan érdeklődőket találj, akiknek nem okoz gondot az ingázás, továbbá elengedhetetlen az is, hogy a lakásod jó tömegközlekedési útvonalakkal rendelkezzen.

A bérlőid számára különösen fontos, hogy viszonylag gyorsan megközelíthessék a munkahelyüket. Ez az a szempont, amit mindig figyelembe kell venned, hiszen ha az ingatlanod mindentől távol van, hiába kínálod áron alul, nem biztos, hogy lesznek majd olyan emberek, akik kivennék azt. Vedd figyelembe, hogy naponta több tíz km-t megtenni elég körülményes sokaknak.

 

4.) Idő. A bérbeadás igénybevétele időigényes. Ha úgy döntesz, hogy az ingatlanodat önállóan kezeled, meg kell barátkoznod azzal a ténnyel, hogy a kiadása, karbantartása több időbe fog kerülni, mint gondolnád. Az utazási idő mellett mindig lesznek kisebb időigényes elemek, amelyekkel foglalkoznod kell.

Minden esetben a bérlőkkel való kapcsolattartás, ügyintézés, telefonálás is idő. Úgy kell tervezned, hogy minden héten legalább néhány órát rá tudj szánni az ingatlanodra, még akkor is, ha ez sokszor a hétvégédet is érinti. Az idő egy értékes áru, amelyet okosan kell beosztanod.

5.) Eszközök. Attól függetlenül, hogy a bérelt ingatlan a tulajdonod, mindig ügyelned kell annak a bútoroztatására, vagy azok cseréjére. Ha üresen adod ki a lakásodat, akkor is kellenek a kiadásához bizonyos háztartási gépek, amelyeket neked kell biztosítanod a bérlőid számára. Fontos, hogy néhány használati elemet beszerezz: seprűt, lapátot, felmosót, szemétkosarat, mikrohullámú sütőt és még sorolhatnánk.

Ha kert is tartozik az ingatlanodhoz, jó, ha fűnyírót is beszerzel. Szintén jó ötlet, hogy rendelkezz alapvető eszközökkel, valamint egy csavarhúzóval a váratlan belső javításokhoz. A szerszámkészletnek nem kell drágának lennie, de fontos, hogy mindig legyen készenlétben.

 

6.) Megüresedés / kilakoltatás. Ha aláírták a bérlőid a szerződést és már jó pár hónapja ott laknak, akkor arra nagy valószínűséggel te sem gondolsz, hogy a jövőben előfordulhat az, hogy nem fognak neked fizetni. Ha ez megtörténik, általában jogi úton megoldódik az ügy.

Lehet, hogy van egy megbízható bérlőd, aki hirtelen elveszíti a munkáját, vagy megbetegszik, ezért megváltozhatnak a körülmények. Ettől függetlenül van egy 30 napos türelmi idő, ha addig nem tudja a lakbért megadni, akkor szembe kell nézned az ingatlanod megüresedésével, vagy akár a kilakoltatással.

Az üresedés két módon fordulhat elő: a legnyilvánvalóbb a bérleti díj közvetlen vesztesége. A második az, hogy új bérlőt kell találnod. Megesik, hogy legalább 60, de akár 90 napig kell hirdetned az ingatlanodat. A hirtelen fellépő megüresedés / kilakoltatás az egyik legrosszabb dolog, ami bármelyik tulajdonossal megtörténhet, de ezzel számolni kell, ha az ingatlanpiacon belül mozogsz. Éppen ezért célszerű, hogy mindig rendelkezz tartalékalappal minden egyes tulajdonodhoz.

 

Forrás:http://www.penatesinvest.hu/2018/06/13/6-olyan-rejtett-tenyezo-amely-hatassal-van-az-ingatlanod-ertekere/

 

2019 01. 30., 16:06


Meghalt az édesapám.… szeretném eladni azt az ingatlant, amit örökölni fogok…-Dr. Fülöp Edina

Közzétette: Orbán Péter

Sajnos sokszor fordul elő haláleset. Ha hirtelen jön, akkor a leszármazók próbálják felgöngyölíteni, hogy mit tulajdonolt az elhunyt és mit, hol tartott. Pénzt a párnában tartva vagy a bankban, vagy a kert végében elásva…? Az ingatlan az, aminek a tulajdoni állapota általában kézenfekvő, akkor is, ha a többi vagyontárgyról nincs a leszármazóknak, családtagoknak tudomásuk. A leszármazók gyakran szeretnék rögtön értékesíteni az ingatlant, hogy a temetési és egyéb költségeket finanszírozni tudják. Lehetséges értékesíteni az ingatlant rögtön, az örökhagyó halálát követően?

Ez a kérdés azért is izgalmas, mert a tulajdonjog egyébként a halál pillanatában száll át az örökösökre. De hogy van ez a gyakorlatban?

Az ingatlan értékesítésére a jogerős hagyatékátadó végzés előtt sajnos nincs lehetőség, hiszen hiába állítjuk, hogy mi vagyunk a törvényes örökösök és nincs végrendelet, vagy hiába lobogtatjuk a végrendeletet, a közjegyzőnél derülhetnek ki meglepetések…

Körülbelül 3-4 hónap, mire a hagyatékátadó végzés megszületik, nézzük addig is mi történik:

A hagyatéki eljárás előtt a jegyző a halálesettől számított 30 napon belül ún. hagyatéki leltárt készít, majd a leltár elkészítése után elküldi a közjegyzőnek. A leltár tartalmazza tételesen, hogy mik a hagyaték tárgyai, vagyis mi volt az örökhagyó tulajdonában. A közjegyző megvizsgálja 15 napon belül, hogy ő fog-e eljárni az adott ügyben.

A hagyatéki tárgyalás kitűzésére a leltár megérkezésétől számított 2 hónapon belül kell megtartani. A közjegyző tárgyalás előtt legalább 8 nappal értesítést küld.

A hagyatékátadó végzés akkor emelkedik jogerőre, ha senki nem fellebbez a közjegyző határozatában foglaltak ellen, illetve a hagyaték átadása körül nincs vita, senki nem fordul bírósághoz. Amennyiben a közjegyző hagyatékátadó végzése jogerőre emelkedik, a közjegyző 15 napon belül megküldi az adóhatóságnak.

Az eljáró közjegyző intézkedik arról is, hogy a jogerős hagyatékátadó végzést a földhivatalnak megküldje és a végzés alapján a földhivatal bejegyzi az örököst, mint új tulajdonost.

A tulajdoni lapra történő széljegyzést követően lehetséges adás-vételi szerződést kötni. Megoldásként juthat eszünkbe az adás-vételi előszerződés, de ez sem biztosíték, hiszen kérdés, hogy az adott foglalót visszakapjuk-e a vélt örököstől, ha mégsem ő lesz az örökös. Ha mégis nagyon szeretnénk az ingatlant és mindenképpen le szeretnénk foglalózni, akkor érdemes a foglaló összegét ügyvédi letétbe helyezni addig, amíg a jogerős hagyatékátadó végzés megszületik.

Akárhogy is, érdemes ügyvéddel konzultálni a későbbi komplikációk és kellemetlenségek megelőzése érdekében.

 

Forrás: http://drfulopedina.hu/blog/meghalt-az-edesapam-szeretnem-eladni-azt-az-ingatlant-amit-orokolni-fogok

2019 01. 26., 10:08


Zavar a szomszéd?A válasz: Birtokvédelem-Szerző: Dr. Fülöp Edina

Közzétette: Orbán Péter

 

Hangoskodik a szomszéd, a közös területű részekre pakol és nem hordja el onnan a dolgait, a tulajdonos indoklás nélkül zaklat az albérletben, a szomszéd telekről a fák ágai áthajolnak és sötét emiatt a lakás…lehetne sorolni, talán már mindenki át is élte élete során ezen kellemetlenségek bármelyikét. Mit tehetünk, hogy védjük magunkat?

A Ptk. alapján birtokvédelem illeti meg a birtokost:

„5:5. § [A birtokost megillető birtokvédelem] 

(1) A birtokost birtokvédelem illeti meg, ha birtokától jogalap nélkül megfosztják vagy birtoklásában jogalap nélkül háborítják (a továbbiakban: tilos önhatalom).”

A birtokvédelem lehet az egyik megfelelő megoldás a problémára, melynek lefolytatására a megváltozott szabályok (2015. március 15. napján lépett hatályba a 17/2015. (II.16.) Korm. rendelet) után is a jegyző jogosult:

„5:8. § [Birtokvédelem a tényleges birtoklási helyzet alapján] 

(1) A birtokos egy éven belül a jegyzőtől is kérheti az eredeti birtokállapot helyreállítását vagy a zavarás megszüntetését.

(2) A jegyző elrendeli az eredeti birtokállapot helyreállítását és a birtoksértőt a birtoksértő magatartástól eltiltja; kivéve, ha nyilvánvaló, hogy az, aki birtokvédelmet kért, nem jogosult a birtoklásra vagy birtoklásának megzavarását tűrni volt köteles. A jegyző – kérelemre – jogosult a hasznok, a károk és a költségek kérdésében is határozni.”

 

A birtoksértő magatartás helye határozza meg az illetékességet. Tehát annál a jegyzőnél lehet szóban vagy írásban előterjeszteni a kérelmet, amelyik jegyző illetékességi területén a birtoksértő magatartás megvalósul. A kérelem tartalmi elemei a korábbi szabályozáshoz képest nem változtak:

 

– birtokvédelmet kérő neve,

– birtokvédelmet kérő lakcíme vagy gazdasági társaság kérelmező esetén a székhelye,

– aláírás,

– annak a félnek a neve, címe, akivel szemben a birtokvédelmet kérik,

– le kell írni, hogy mi történt, mire alapozzunk azt, hogy minket a birtoklásban megzavartak

– az érintett dolog megjelölése, amely birtoklásában megzavartak pl.: ingatlan

– a jegyző illetékességét megalapozó tények megjelölése, vagyis miért hozzá fordultunk

– a birtoksértés helye, ideje,

– jegyző döntésére irányuló kifejezett kérelem

 

Ez utóbbi lehet, hogy kérjük a jegyzőt, hogy tiltsa el a birtoksértőt a jogsértő magatartástól és állítsa helyre az eredeti állapotot.

 

A bizonyítékok csatolása nagyon fontos, tehát meg kell jelölni azt, hogy mire alapozzuk a kérelmet.

Az eljárás megindul, amikor a jegyzőhöz a kérelem megérkezik. Illetéket kell fizetni, melynek mértéke 3.000.,- Ft. Az illetéket illetékbélyegben le lehet róni a kérelemre ragasztva. Az eljárás megindulását követően a jegyző 3 napon belül köteles megküldeni a kérelmet és a bizonyítékokat az ellenérdekű félnek, valamint 15 nap áll rendelkezésére az eljárás lefolytatására. A bizonyítékokat az eljárás vége előtt ötödik napig lehet benyújtani, tehát az eljárás megindulásától 10 nap alatt szükséges benyújtani. A benyújtott bizonyítékokat a jegyző mérlegeli, és az alapján dönt.

A jegyző egyébként helyszíni szemlét is tarthat és tanúkat hallgathat meg. A helyszíni szemle során megfigyelhet személyt is, de általában az ingatlan megtekintése a cél. A helyszínen a jegyző fényképet készíthet, az ingatlanba beléphet, amit a birtokos, tulajdonos tűrni köteles.

Ha a jegyző úgy ítéli meg, hogy a kérelmezőt a birtoklásban megzavarták, akkor az eredeti állapot helyreállításáról és a jogsértő magatartás megszüntetéséről dönt. Ha nem bizonyosodott be a birtokháborítás, vagy nem rótták le az illetéket, esetleg nincs illetékessége a jegyzőnek, ugyanazon tények alapján már korábban a jegyző elbírálta, akkor a kérelmet elutasítja.

 

Abban az esetben, ha a jegyző a kérelmező kérésének helyt ad, akkor a birtoksértő kötelezett a határozat kézbesítésétől számított 3 napon belül kell eleget tegyen a határozatban foglaltaknak.

Ha önként és dalolva a határozatban foglaltakat a kötelezett nem teljesíti, akkor a határozatban foglaltak végrehajtása szintén a jegyző feladata.

 

Akár elutasítja a jegyző a kérelmet, akár helyt ad neki, jogorvoslati lehetőség nincs közigazgatási úton, hanem a bírósághoz kell fordulni és keresetet kell benyújtani a határozat kézhezvételétől számított 15 napon belül. A keresetlevélnél tehát a kérelmező és a birtoksértő lesznek a peres felek.

„5:7. § [Birtokper] 

(1) Tilos önhatalom esetén a birtokos az eredeti birtokállapot helyreállítását vagy a zavarás megszüntetését kérheti a bíróságtól.

(2) A bíróság a birtokláshoz való jogosultság alapján dönt. A békés birtoklásban megzavart fél jogosultságát vélelmezni kell.”

 

Fontos tudni, hogy a keresetlevél benyújtása a jegyző határozatának végrehajtására nincs halasztó hatálya, de lehet kérni a határozat végrehajtásának a felfüggesztését.

2019 01. 16., 17:14


Ingatlanvásárlók típusai

Közzétette: Orbán Péter

 

Felsorolásként megpróbálom összeszedni vásárló típusonként azokat akikkel találkozhatunk ingatlan eladóként

 

- Külföldiek akik letelpednének Magyarosrszágon( leggyakoribbak a  németek, hollandok, oroszok, környező országok)

-Külföldiek akik befektetnének ingatlanokba(magyarország ma jelenleg nagyon jó piac)

- Magyarok akik befektetnének(ne lepődjünk meg ha pl. ingatlanos saját magának vesz meg egy ingatlant, akár pihentetésre-akár üzleti célból)

-Nagyobb lakásba költözni akaró családok(itt felmerülhet esetlgesen egy csere lehetőség is,de általában fiatalok)

-Kisebb lakást keresők(csere ugyanúgy mint fentebb, de leginkább idősek akiknél a gyerekek már kirepültek)

-Egyetemisták vagy az ő szüleik( erre is van nem egy példa nemcsak a gyereknek jó-hiszen olcsóbb hosszú távon mint egy albérlet, de később akár eladva befektetésnek is kitűnő)

-Első lakást keresők(itt érdemes tisztában lenni a Csok és a kedvezményekkel mint a 2 részről, a Csok meghosszabított eljárású fizetési eszköz-leggyakrabban ebből fedezik az önerőt)

-Lakásnéző turisták(ez egy fogalom ki-be repülnek az ingatlanokba, de csak nézelődnek nem vásárolnak)

-Statiszták( na ilyen is van pl.ingatlanos ismerőse akit megbíz azzal, hogy nézze meg mint érdeklődő az ingatlant, hogy a tulajban bizalmat keltsen)

2019 01. 15., 17:15


Friss levegő a lakásban-Szerző Kőmíves Kelemen

Közzétette: Orbán Péter

 

Korunk egyik vívmánya a dráguló energiaáraknak (is) köszönhetően az épületek egyre fokozottabb hőszigeteltsége, légtömörsége.

 

A régi nyílászárók nem zártak megfelelően, ennek köszönhetően ezeken a réseken keresztül a levegőmozgás biztosított volt a lakótérben. A levegőcsere a penészedés (többnyire) akadályozta, túlzott párát eltüntette, és nem utolsó sorban friss, oxigéndús levegőt biztosított az épületben élőknek. Mindezt kontroll nélkül, szeles időben függönymozgással, "égetős" szomszéd esetén fütszaggal, és természetesen a kinti hőmérséklet bejutásával.

Az ezredforuló körül már szinte mindenhol olyan ablakokat építettek be az épületekbe, melyeknél a szerkezeti légrés megszűnt, köszönhetően a különböző gumitömítéseknek, összetett profiloknak. Ekkor még a legtöbb helyen beépített ablakok beépítése nem sikerült légtömörre, tehát a légmozgás (filtráció) nem szűnt meg teljesen. Idővel aztán a nyílászárók légtömörsége még profibb lett, és az egyszerűbb beépítésnél is beszélhetünk bizonyos légtömörségről. Ez utóbbit a külső homlokzati hőszigetelés befordításával, és ún. RAL-beépítésnek köszönhetően a tényleges (akár méréssel igazolt) légtömörséget is elérhetjük.

TÉVHIT:

Sokan azért nem raknak műanyag nyílászárót az épületbe, mert hogy a fa jobban szellőzik. Ez józan ésszel belátható, hogy abszurd állítás, mivel a légtömörség nem a tokszerkezeten keresztül történik, hanem a tok-szárny illesztésnél, ahol viszont a fa ablakok ugyanúgy tömítettek, mint a műanyag vagy akár alu társaik.

 

I. Energetika

A légtömörség energetikailag nagyon fontos, sokkal több energia vész el a kontrollálatlan légcserének köszönhetően, mint legtöbben hinnék.

Energetikai számitásoknál az általános "beállitás" az, hogy a légcsere mennyiségét 0,5 1/h-ra állitjuk be a programban, ami azt jelenti, hogy minden második órában kicserélődik a benti levegő. A másik módszer, hogy 30 m3/fő/óra légcserével számolunk.

referencia épület téli maximális hőigénye 0,5 1/h-ás légcsereszámmal számolva 5350 W, ami kb 8165 kWh/év fűtési energiafogyasztást jelent (~134.000 Ft/év gázfűtéssel).

Vegyünk egy lehetetlen esetet, csökkentsük le a légcsereszámot nullára. Ebben az esetben 3159 W-os maximális hőigényt kapunk, ami csaknem 40%-ot jelent fűtési költségben is. 

Mivel azonban a legjobb rendszerek is "csak" 95%-os hővisszanyerést ígérnek, ezért azt szoktuk mondani, hogy 20-25%-os fűtési megtakarítással lehet számolni egy központi szellőztetőrendszer beépítésével.

II. Mi van, ha nem szellőztetünk eleget?

1. Amennyiben páradús életmódot élünk (sok a növény a házban, vagy sok a mosás/teregetés, vagy mindenki gőzfürdőt csinál zuhanyzáskor a fél lakásból, stb) fokozott problémát jelentenek a hőhidak. Ezeken a részeken a benti feldúsult pára azonnal kicsapódik, és megjelenik a penész. 

2. Éjszaka során egy alvó ember elhasználja a levegőt a szobából, és nem kell ahhoz babot ennie előző nap, hogy a levegő áporodott legyen. Ez élettanilag annyit jelent, hogy fáradtabban ébred reggel, nem tudja magát kialudni rendesen. Higyjétek el, a lefekvés előtti szellőztetéses friss levegő csere csak ideig-óráig elég.

Vegyük a referencia épület szülői hálószobáját, ami 12,41 m2-es, és tegyük fel, hogy a belmagassága 270 cm. Ez 33,50 m3-nyi levegőt jelent. A szakirodalom szerint egy felnőtt ember friss levegő igénye 30 m3 óránként. Azaz egy 6 órás alvás idejére két főnek a szoba levegője semmiképpen nem mondható elégségesnek.

Ezt saját tapasztalataim is igazolják, reggelre a szobában a levegő elhasznált a nappaliéhoz képest, függetlenül attól, hogy csak a gyerek alszik ott, vagy párommal ketten, vagy mindhárman.

III. Hogyan tudunk szellőztetni?

Vegyük sorra a lehetőségeket, legrosszabbtól a legjobbig, előnyökkel-hátrányokkal.

1. Hagyományos módon, nyitogatjuk az ablakot.

 akkor van légcsere, amikor mi akarjuk, nagyon megerőszakolva ráfogható, hogy ez szabályozott

 beengedjük a kinti hőmérsékletű levegőt

 nem tudjuk kontrollálni a benti páratartalmat

 beengedjük a pollent és a port, szagokat

 kereszthuzatot kell csinálni, és figyelni arra, hogy csak a levegő cseréje történjen meg, a hőtároló tömeget ne hűtsük át. Magyarul időjárási körülményektől függően változik a szellőztetés hossza

 ha nyitva felejtjük az ablakot télen, "jót" tesz a fűtési számlánknak

 napi 3x szükséges szellőztetni, ami azonban korántsem elég, és még sokszor ez is nehézségekbe ütközik

 a kinti zajt nem tudjuk kizárni

Ára: izomenergiával működik, napi 1 szelet Sport csoki

Energetika: pazarló

2. Ablakba épített résszellőzők

Ezekből többféle van, a legújabb ablakok vasalatai rendelkeznek résszellőző funkcióval, amit használva gyakorlatilag rést nyitunk az ablaktok-szárny között, megszüntetve a tömítettséget.

A másik népszerű ilyen termék az Aeroco résszellőző, melyből létezik különböző légáteresztésű, olyan is, amelyik páramennyiségre nyit-zár, tehát látszólag képes kielégíteni a szellőztetési igényt.

 a légcsere folyamatos, viszont nem lehet kontrollálni (kivéve páratartalom miatti szabályozós aerocot, de az inkább szól a páratartalom szinten tartásáról, mint a friss levegő pótlásról)

 utólag is beépíthetők a résszellőzők

 beengedjük a kinti hőmérsékletű levegőt

 nem tudjuk kontrollálni a benti páratartalmat (kivéve páratartalom szabályozós aerocot)

 beengedjük a pollent és a port, szagokat (aerocoban létezik erre különböző szűrős megoldás)

  a kinti zajt nem tudjuk kizárni

 a résszellőzők hamar el tudnak tömődni, és bár a jobb fajták könnyen tisztithatók, de akkor is macera

 esztétikailag a résszellőzők nem szépek, valamint a sok százezres/milliós ablakok tokszerkezetének roncsolásával jár a beépítésük

Ára: a jobb nyílászárók már alapból tudják a vasalatos résszellőzőt, az Aeroco résszellőzők ~20.000 Ft/db áron elérhetők

Energetika: pazarló, de már szabályozhatóbb

3. Helyiségenkénti szellőztetők

Már jópár éve vannak a piacon különböző márkák, jópár általam tervezett házba kerültek beépítésre, és üzemelnek nagyjából gond nélkül.

Ezek egy adott helyiség szellőztetését képesek ellátni, a modernebbek hővisszanyerővel is el vannak látva, 70-80%-os hővisszanyerést ígérve. Lényegében egy fali ventillátorról van szó, mely egy ideig kifelé szívja a levegőt (eközben a beépített hőcserélő felmelegszik), majd befelé fújja, a felmelegített hőcserélőn keresztül.

 a légcsere szabályozható, akár páratartalomra, akár időzitővel kapcsolgatva, valamint a különböző teljesitményeket is be lehet állítani helyiségenként más és más légcserével

 a kinti levegőt előmelegíti a hőcserélő. Ha veszünk egy valósnak ható 60%-os hővisszanyerési hatásfokot, akkor kinti -10 foknál a bejövő levegő hőmérséklete kb +10 fokos lesz

 a jobb készülékek rendelkeznek különböző szűrőkkel, így a port mindenképpen kiszűrik (pollent és szagokat nem)

 szabályozható páratartalom

 utólag, meglévő lakóépületeknél is használható, csak áramellátás kell neki

 a kinti zajt kevésbé engedi be, mint egy nyitott ablak

 a pollent és szagokat nem szűrik ki (mivel nem ismerek minden típust, elképzelhető, hogy a drágább árkategóriában találni olyat, amelyik rendelkezik ilyennel)

 a ventillátornak van zaja, ami zavaró tud lenni

 esztétikailag a homlokzaton megjelenik egy szellőző, belül pedig egy elszivó-ventillátor doboz

 nyitott égésterű kazán és kandalló/kályha esetén figyelni kell a használatakor

 levegőszárító hatása lehet, ami ott jelent gondot, ahol a páratartalom amúgy is kevés (felületfűtéssel rendelkező házak)

Ára: ~100.000 Ft/db + kiépítés / db

Energetika: kontrollálható, és mondható energiahatékonynak is

3. Központi, hővisszanyerős szellőztetőrendszer

Németországban enélkül már nem lehet új lakóházat építeni, így pár év múlva várhatóan nálunk is kötelező felszerelése lesz az akkor épülő családi házaknak.

Van egy központi gép, amiből polip módjára ágaznak el a légtechnikai csövek (leegyszerűsítve), és a vizes helyiségekből + konyhából elszívja a levegőt, a szobákba-nappaliba pedig befújja egyigejűleg, így öblitve át az egész épületet. A légtechnikai csöveknek, elosztódobozoknak és a központi gépnek van helyigénye, így mindenképpen már a tervezési fázisban erre gondolni kell.

 a légcsere szabályozható, akár páratartalomra, akár időzitővel kapcsolgatva, valamint a különböző teljesitményeket is be lehet állítani. Komoly vezérlése van, központi egységgel, akár mobilról vezérelhetően

 a kinti levegőt előmelegíti a hőcserélő. Ha veszünk egy valósnak ható 80%-os hővisszanyerési hatásfokot, akkor kinti -10 foknál a bejövő levegő hőmérséklete kb +16 fokos lesz

 rendelkezik különböző szűrőkkel, így szűrik a port, pollent, vagy az aktív szenesek a szagokat is

 a jól beállitott rendszer enyhe túlnyomást csinál az épületben, ezáltal sokkal kevesebb por jut az épületbe

 a drágábbak a benti páratartalmat tudják szabályozni (entalpiás gépek)

 az EC motoros gépek energiafogyasztása csekély

 a kinti zajt nem engedi be

 zajtalan a működése

 jól kiépített és beállított rendszernél nincsen légmozgás érzet

 esztétikailag a mennyezeten/falon lévő légbeömlők látszódnak csak

 száritja a benti levegőt (folyamatos párásítás szükséges a hálószobákban)

 sok a nem EC motoros, zajos gép, amit ipari környezetbe szánt a gyártó, ám lakóházakba beépítik

 utólagos beépítése a csövezés miatt rendkivül nehézkes

 nyitott égésterű kazán és kandalló/kályha esetén nem javasolt

Ára: ~1-1.500.000 Ft mindenestől

Energetika: energiahatékony

 

Forrás: https://komkel.blog.hu/2017/10/07/friss_levego_a_lakasban#more12935439

2019 01. 09., 10:36


Látványos belsőépítészeti megoldás gipszkartonból

Közzétette: Feltöltő Ingatlan

A gipszkarton falak továbbra is a leggazdaságosabb választásnak számítanak akkor, amikor egy ház belső arcát kívánjuk átalakítani, illetve esztétikai szempontból annak értékét szeretnénk növelni. Ráadásul amellett, hogy könnyen és viszonylag alacsony áron elérhetőek, még elképesztően látványos megoldások kivitelezésére is alkalmasak, ha megfelelő, szakértő kezei közé kerülnek.

Legyen szó konyháról, fürdőszobáról, nappaliról, vagy otthonunk teljes mennyezetéről, a gipszkartonhoz bátran nyúlhatunk. Nem csoda, hogy belsőépítészek is előszeretettel alkalmazzák kreatív ötleteik megvalósításához. Összegyűjtöttünk három olyan enteriőrt, ahol az építőanyaggal valóban csodát műveltek.

Álmennyezet vintage-stílusban

Ha meguntuk már az egyszerű fehér mennyezetet, otthonunkba pedig a vidéki parasztházak nosztalgikus hangulatát csempésznénk, semmi szükség sincs arra, hogy lebontsuk az egész házat és újragondoljuk a gerendázatot. Gipszkartonból készíttessünk álmennyezetet, amire aztán könnyű, lambériára hasonlító faanyagot rögzítessünk. Ezt lekenhetjük lakkal is a természetesség jegyében, de akár hófehérre is lefesthetjük a letisztult vintage-hatás érdekében. A megoldás azon túl, hogy esztétikus még energiahatékony is, hiszen a gipszkarton és az arra kerülő faréteg garantáltan minimalizája az elillanó hő mennyiségét.

 

 

Kontrasztos hatás

Elképesztően látványos megoldás lehet, ha hálószobánk főfalát és mennyezetét kettéosztva, különleges textúrájú, vagy geometrikus mintázatú dekorelemeket telepítünk szintén gipszkartonból. Azon túl, hogy az elem a helyiség fókuszpontjaként fog szolgálni, olyan egyedi belsőépítészeti látványosság lehet, amivel biztosan nem találkozunk barátaink otthonában. A különleges megoldást luxus-hatást keltő kiegészítőkkel, arannyal, püspöklilával, bársonnyal is fokozhatjuk.

 

 

Hangulatvilágítás mesterfokon

A mennyezeti és falba épített folyosó kialakításával nem csak a vezetékeket rejthetjük el, hanem különleges világítást is megvalósíthatunk. Legyen szó fényterápia-jellegű többszínű hangulatvilágításról, vagy valódi fényforrásról, a kortárs belsőépítészek fantáziáját azonnal megmozgatja a felületek réteges kialakítása. Jó hír, hogy ez a megoldás gyakorlatilag bármelyik helyiségben megvalósítható, így hálószobánk hangulatának fokozására, vagy éppen a fürdőszoba wellness-jellegének emelésére is alkalmazhatjuk.

 

 

Forrás: http://ujhazcentrum.hu

2019 01. 08., 19:24


Ti kérdeztétek - Létezik fa-fa kombináció kavalkád nélkül?

Közzétette: Feltöltő Ingatlan

 

Létezik fa-fa kombináció kavalkád nélkül? - kérdezte ügyfelem egy hosszúra nyúlt konyhatervezési tanácsadás során. Sokszor felmerül a kérdés, hogyan lehet a különböző funkciót betöltő, többféle helyről származó fa felületeket összeegyeztetni. Ne aggódjatok, nem reménytelen.

Itt aztán igazán igazán érvényes a tanács, hogy ki kell próbálni, meg kell nézni egymás mellett a két, vagy három fa- vagy fahatású anyagot. Nem véletlen, hogy a lakberendezők sokszor mintákkal felmálházva járják az üzleteket, hogy megnézzék, bizonyos felületek egymás mellé téve milyen hatást keltenek.

Ha olyan szerencsés helyzetben vagyunk, hogy belsőépítész, vagy lakberendező szakember álmodja meg lakóhelyünket, akkor bízzunk bennük. Valószínű, hogy ízléses, amit ajánlanak, mi csak abból a szempontból vizsgáljuk meg a dolgot, valóban nekünk való-e, szeretnénk-e nézegetni otthonunkban éveken keresztül a szóban forgó színeket. Sokszor látható, hogy a szakemberek az egész házban végigvisznek egyfajta fafurnért,  a harmonikus összhatás kedvéért. Ez rendkívül esztétikus, általában modern és rendezett hatást kelt, de teljes körű tervezés szükséges hozzá.

Nehéz ezt utánozni úgy, hogy nincs tervezőnk,  nem látjuk egyben a teljes házat,  vagy lakást. Ebben az esetben lépésről-lépésre kell haladni. Érdemes a legnagyobb területű felületekkel kezdeni a kiválasztást, mint például a falak színe, a padlóburkolat mintázata. Ezek lesznek az enteriőr hangulatára legnagyobb hatással, ezért mindenképpen olyan anyagokat válasszunk, amelyeket kedvelünk, kellemes érzéseket keltenek bennünk. Ha egy felületet már eldöntöttünk, ahhoz nézzük hozzá a következőt, ami kevesebb mennyiségben jelenik meg és így tovább, szép sorban minden színnel, anyaggal, egészen a kis kiegészítőkig, dekorációs tárgyakig. Ha ide-oda kapkodunk, esetleg megnöveljük a magunkban lévő bizonytalanságot. 

Nagy vonalakban nézve két lehetőségünk van. Vagy egymástól elütő, színben, mintázatban különböző fafelületeket rakunk egymás mellé, vagy éppen ellenkezőleg, legyenek hasonlóak egymáshoz a felhasználandó anyagok. Vannak olyan gyártók, ahol igyekeznek ezeket a matériákat olyan mértékben összehangolni, hogy termékeikből egy egész lakást berendezhetünk hasonló színekkel. Arra nagyon kell viszont vigyázni, hogy ugyanannak a fának a  természetes - fafurnér -, és mű - laminált vagy kerámia - változatát óvatosan párosítsuk. Hacsak nem rendelkezünk kiváló ízléssel, ezt hagyjuk inkább szakemberre, kérjünk tanácsot szaküzletben. Ha például az egyik fafajtánk erősen kontrasztos, élénk rajzolatú, sokféle színű, akkor igyekezzünk a másikat homogénebbre választani és a nagyon mintás felületekkel is óvatosan bánjunk.

Szép összhatást lehet elérni például két felülettel, ha a felhasznált fafajta azonos, de a színük eltérő, vagy egy melegebb és egy hidegebb hatású felülettel.

Cikk forrása: https://konyhabutortrend.blog.hu
Kép forrása: Pinterest

2019 01. 05., 21:00


Mikor kérjük közvetítő segítségét-A „Vidéki” ingatlanközvetítő

Közzétette: Orbán Péter

 

Kényes téma. Anyagilag is húsba vágó. Mondom az ellenérveket, amiket hallok, olvasok. Tehát: minek fizessek, én is eltudom adni az ingatlanom Ezzel 100%ban egyetértek. Én autót nem tudok szerelni, ezért azt a szerelőre bízom.

„csak lehúz anyagilag, és semmit nem csinál” Ezt egyszer én is megkaptam és igaz is lehet. De nem nálam. Azután, hogy olyan hirdetést készítettem, amivel 1szer kellett csak bemutatni a házat, megegyeztünk, hogy azért mégiscsak hozzájárultam az eladáshoz 😊

„a közvetítő által kínált ingatlan drágább, mint a tulajdonostól vásárolható” Hadd éljek egy példával. A boltban a kenyér ára tartalmazza az összetevők árát, a pék díját, a szállítási költséget, a bolt hasznát. Tehát minden résztvevő díjazását, akik a mezőről a bolt polcaira juttatják a kenyeret. Én se dolgozom ingyen.  Arra viszont ügyelek, hogy tartalmat is tegyek a szolgáltatásomba. Ez a hirdetés maga, ami HDR képeket, HDR gömbképeket, és ha lehetséges videót is tartalmaz. A fénykép készítés és alaprajz szerkesztés szintén természetes. Nálam a hirdetés készítése kb 2-3 nap. Szóval, ha nincs az értékesítésben közvetítő, azzal elveszted azt a személyt, aki ügyel az adás-vételre, tanácsot ad mit emeljünk ki és mi az, aminek nincs jelentősége. El nem hallgatunk semmit. Olcsóbb nem lesz az ingatlan. A különbözetet a tulajdonos teszi majd zsebre, efelől ne legyen kétséged.

 

Alapvetően, ha nem akarsz közvetítőt, akkor ne bízz meg egyet sem. Ezzel semmi gond nincs.

 

Mondom mikor kell közvetítő:
- ha nem tudod hogyan kell ingatlant eladni. Nem agysebészet, de azért megkíván némi gyakorlatot. Átlag ember élete során maximum 2 ingatlant ad-vesz. A jogszabályi előírások, a jogok és kötelezettségek is változnak. Ha nem vagy benne, nem tudod mik ezek.
- ha nincs időd az ingatlanod eladásával foglalkozni. Mert rohansz, az életed egyéb területére kell koncentrálj, legyen az munka, család, vagy bármi egyéb.

- ha nem szeretsz emberekkel találkozni. Hülyén hangzik, de nem mindenki társaság kedvelő. Volt olyan megbízóm, aki ezzel kergetett az őrületbe. De megoldottuk 😊 A VR bemutató dolgozik 0-24-ben a hét minden napján. Így nem kell „átjáróházat” csinálni az otthonodból.

- ha nem tudod mit ér az ingatlanod. Ha csak ez az egy problémád van, akkor az értékbecslés igénylése is megoldás lehet. És már mehet is a netre a hirdetésed

- ha mozgásodban korlátozva vagy. Itt most az örökölt ingatlanokra, a vidéki tulajdonosokra gondolok, nem a fekvő betegekre. Számukra kell valaki, aki bemutatja az ingatlant, képviseli azt. Erre a VRbemutató is képes, de ezt a következő bejegyzésben írom meg

 

Szóval látható, hogy igenis van, amikor kell ingatlan közvetítő. Nem minden esetben. Sőt, ha mindenhez „is” értesz, inkább csináld magad. Nem kell plusz 1 ember az életedbe, akinek bizonyíthatod rátermettségedet 😊

Az általam képviselt ingatlanok mindegyike úgy került hozzám, hogy a tulajdonos megkeresett. Soha senkit nem zaklattam a „tuti vevővel”. Ha ilyenem lenne, akkor inkább szép csendben vásárolnánk fel a várost, mint sem nagy dérrel-dúrral. Nincs tuti vevőm, soha nem volt, és amíg egy befektetői csoport meg nem talál, addig nem is lesz.


Következő blogomban a „általam alkalmazott hirdetési technikák” -at fogom bemutatni.
Kövesd a blogomat, likeold Facebookon Az Ingatlanközvetítő oldalam, iratkozz fel YouTube csatornámra (keresőbe ezt írd: Az Ingatlanközvetítő), ahol reményeim szerint Vlog formájában is hamarosan jelentkezni fogok.

„a világ sem egysíkú, a hirdetésed se legyen az”

2019 01. 04., 17:02


Világot látott szakik-Szerző: Takács Gyula Róbert

Közzétette: Orbán Péter

Ezúttal néhány gondolat a külföldi munkavégzésről, szakijaink többnyire kényszer szülte választásáról.

A ’90-es években dübörgött az építőipar, ezrével „termelődtek” a „szakik” és a kisvállalkozások. Boldog-boldogtalan az építőiparban lelt új megélhetést, mert rengeteg munka volt, és viszonylag jól lehetett keresni. Ehhez társult még az is, hogy látszólag könnyen és gyorsan megtanulható néhány szakma. A Bankok csak úgy futkostak az ügyfelek után, ontották a hitelt, építkezés építkezés hátán volt az egész országban. Plázák tucatjai, irodaházak százai emelkedtek a semmiből - s mint kiderült semmi fedezetből.  A 2008-as „nagy válság” ezután törvényszerűen munkanélkülivé tett több tízezer építőiparban dolgozó kollégát. Viszont mivel ekkor már 4 éve az Európai Unió teljes jogú tagjai voltunk, aki csak tehette az elindult, és valahol külföldön vállalt munkát. Itt most nem mennék bele részletesen abba, hogy milyen kínos dolog idegenben helytállni, hogy mennyi megalkuvással jár, s hogy milyen káros a családi életre nézve. Inkább nézzük most a jó oldalát: Akármerre megy a szaki Európában, mindenhol mindent másképp csinálnak, rengeteg új dolgot tanul, fejlődik szakmailag. Új szerelési technikákat lehet ellesni, új anyagokkal lehet megismerkedni. Németországban, - nem meglepő módon- a precizitás válik zsigerivé, míg Franciaországban a rugalmasság. Ausztriában megtanulsz gyorsan dolgozni, Hollandiába meg az átgondoltságot, önszervezést lesed el.

Manapság, hogy ismét elkezdett „mozgolódni” az építőipar, ezek a külföldet megjárt szakik jó része hazatér dolgozni, s bátran mondhatjuk, hogy emelik a színvonalat, s ezzel a megrendelők jobb szolgáltatást kapnak. Javaslom ezt mérlegelni minden építtetőnek, amikor kivitelezőt választ.

Akik viszont a még mindig jócskán magasabb bérek miatt mostanában készülnek nekivágni, mindenképpen alaposan nézzék meg hogy hová szegődnek. Sajnos elég sok a felelőtlen és a rosszhiszemű „kinti” vállalkozó, súlyos problémák adódhatnak fizetésnap.  Aki teheti, válasszon távolabbi munkahelyet. Általános tapasztat, hogy minél messzebb mész, annál jobban járhatsz. Franciaországban is, és Hollandiában is működnek olyan munkaerő kölcsönző cégek, ahol van magyar nyelvű ügyintéző, ezeket érdemes megcélozni, ezeknél nem fordulhat elő, hogy nem fizetik a dolgozóikat.

A végére hadd jöjjön néhány kép, nem mindennap látható megoldásokról:
1; Első réteg: mindenhol OSB. 2; Árnyékfuga „formteile”- kész elemből. 3; Élvédő helyett szintén formteile. 4; Műhelyben előre készre gyártott vizesblokk strang. 5; Állítható „bepattintós” műanyag rögzítő CD előtétfalhoz. 6;  Bepattintós főtartó CD álmennyezethez

 

 

2018 12. 27., 20:08


Szakember választása, jó szakember ismérvei

Közzétette: Orbán Péter

 

1. Legelső a referencia munka és a szakiról vélemények kérése( akár csoportokban, vagy fórumokon), illetve remélem egyre több szakember ír blogot-ami szerintem nagyon hasznos amellett, hogy ötleteket ad, kiderül, hogy mennyire ért a szakmájához.

2. Érdemes ha nagyobb munkáról van szó-gáz bekötéskor pedig alap, tanúsítványt kérni tőle.

3. Ha cégről van szó, hogy minden munkát  nem egy ember végez el(érdekes lehet, ha a festő áll neki a tetőfedésnek, vízszerelésnek is-persze lehetséges, de ez %os elenyésző, hogy mindenki profin ért mindenhez).

4. Jó szakember minőségi anyagokat használ(pl.wienerberger tégla,tondach cserép, baumit homlokzati festék, mapei ragasztó) és jó-használható szerszámokkal dolgozik.

5. Esetleg még olcsóbban is tud neked építőanyagot beszerezni(ha sok munkája van és nagyobb mennyiségű építőanyagot vásárol vannak kedvezményei) vagy tanácsot tud adni, hogy hogyan lehet jobbat kihozni a megrendelt feladatból hasonló áron( un.jó gazdaként gondolkodik a tiédről is)

6. A megbeszélt találkozókor nem késik, nem ittas, és határidőre dolgozik. Ha pedig esetleg elkésne valami miatt jelzi telefonon.

7. A rövid határidővel való munka elvállalása szintén gyanús lehet(persze ennek minden megrendelő örül), mert a jó szakiknak sok munkájuk van(átlag 2-3 hónap a várakozási idő bizonyos munkáknál)

8. Egy jó szaki a lakásba lépve leveszi a cipőjét, amely mutatja azt, hogy vigyázz arra ami a tiéd.

9. A jó szakember nem hagy maga után szemetet.

10. A jó szakember munka felvételkor jegyzetel és mér.

11. Garanciát vállal munkájára, a felmerülő problémák esetén azt ingyen kijavítja.

12. Számlaképesség!!

13. A jó szakember munka közben alkoholt nem iszik.

14. Érdemes megkérdezni, hogy hány éve vannak az alkalmazottai nála, ebből lehet következtetni milyen másokkal.

2018 12. 20., 13:35


A vidéki ingatlanos vol.2.

Közzétette: Feltöltő Ingatlan

 

Statisztika, avagy az átlagok bűvölete

 

A „Vidéki” ingatlanközvetítő

A mai bejegyzés szóljon az összegzésről. Statisztika az elmúlt év eladásairól, mit adtunk el, mennyiért és ez milyen négyzetméter árat jelent. Lehet ezt cifrázni, hogy melyik városrészben, milyen állapotú ingatlan stb. Az én esetemben már csak azért is problémás, mert az egész várost 45 perc alatt át lehet sétálni. Hosszában. Szóval itt az elhelyezkedés nem feltétlen elsődleges. Persze, itt is van Duna parti, központi, régen szebb napokat látott rész, de nem olyan látványos a különbség, mint pl. a fővárosban, vagy a Balatonon.

A közvetítők elsőszámú „fegyvere” a pontos ármeghatározás. Az ármeghatározáshoz lezárt eladások kellenek. Az eladási összeg viszont adatvédelmi okból nem kiadható. Kör bezárult, nincs mese, szükség van ingatlanközvetítőkre 😊
2018 évet 28 eladással zártam. Ebből 20 saját városomban történt. Így ezzel már lehet számolni egy 11 ezer fős városban. Ez alapján az átlagár 150 ezer ft/nm Tolnán, családi házaknál. És ezt ragozhatom tovább. 100 nm alatt, 100-150 nm közt, és 150 nm felett. Felújított, vagy sem. A felújítás nálam mindig a közmű felújítást takarja. Ha festettél, de nem nyúltál a közművekhez, alumínium vezeték van a falban, vascsövön jön a melegvíz, akkor az nem felújított. Ezek adatok, amiket óvatosan kell kezelni. Nem elég egy 120 nm-es házat szimplán felszorozni a statisztikai átlaggal. Vannak olyan szubjektív tényezők is, mint hangulat, harmónia, egységesség. Ha ezekre azt mondod, marhaság, akkor Te nem vagy nős, az tuti 😊 Sokkal többet számít, mint elsőre gondolod. Házastársaknál mindig a feleséget figyelem. Ha ő meglátja benne azt, amit keres, onnantól minden másodlagos. Persze, az összeg is fontos, mennyiből tudod az álmot megvalósítani, de ne legyenek kétségeid. Ha anyagilag épp, hogy csak belefértek, akkor bele is fogtok.
Tehát az átlagárak, maximum iránymutatónak jók. Mondom a példát: 2018-ban értékesítettem 42 ezer Ft/nm áron is ingatlant és 302 ezer Ft/nm áron is. Mindkettő reális volt. Az online felületeken megjelenő átlagárak, még csak kiinduló adatnak sem jók. Erről az első blogomban írtam, kukkants rá.

Ha úgy érzed, hogy magam felé hajlik a kezem, és úgy gondolom, hogy a közvetítő kihagyhatatlan, akkor tévedsz. Nem gondolom így. Természetesen mindenkinek szíve joga annyit kérni amennyit gondol. Ha van ideje, akkor előbb-utóbb hozzádrágulnak az ingatlanok. Viszont, ha az idő igenis számít, és szeretnéd a lehető legjobb, de reális áron eladni az ingatlanod, akkor érdemes egy hozzá értő szakember segítségét kérned. Igen, ennek díja van. Ahogy minden szolgáltatásnak. Viszont, ha eltökölsz fél évet, mert majd megpróbálod, ezután megbízol egy közvetítőt, aki szintén az átlagos 6 hónapos értékesítési idő alatt adja el a házad, akkor vesztettél 6 hónapot. És nyertél 1 tapasztalatot 😊
Következő blogomban a „mikor kérjük közvetítő segítségét” kényes témáját fogom körül írni a saját gondolatmenetem alapján. Már most lelövöm a poént: nem kell mindig közvetítő.
Kövesd a blogomat, likold Facebookon Az Ingatlanközvetítő oldalam, iratkozz fel YouTube csatornámra (keresőbe ezt írd: Az Ingatlanközvetítő), ahol reményeim szerint Vlog formájában is hamarosan jelentkezni fogok.

„a világ sem egysíkú, a hirdetésed se legyen az”

2018 12. 19., 21:29


T–3Design – A kezdetektől…

Közzétette: Kacs Péter

 

 

 

A ’80-as évek vége felé volt egy aránylag kényelmes és sok szabadidőt engedő állásom. Hosszabb ideig már akkoriban sem tudtam tétlenkedni, – no meg némi plusz pénz is mindig jól jön –, egy kőművesmester barátomhoz csatlakoztam segédnek. Abszolút az alapoknál kezdtem az építőipari pályafutásomat: „Ez a cement, ez a sóder, ez meg a betonkeverő”. S rögtön mindent a gyakorlatban, élesben tanulhattam meg. Már ott lenyűgözött, hogy munkánk által élettelen anyagokból létre hozunk valamit, építünk, alkotunk. Jó volt látni a megrendelőt, amint kikerekedett szemmel nézi az aznapi munkánk eredményét: „Jé, lett plafonom”.

… Kb. egyévnyi lapátolás, malter keverés, betonvas hajlítgatás és tégla pakolászás után jött a fordulat: az éppen aktuális munkaterületünkre felvonult egy gipszkartonos és épületszobrász csapat, melynek véletlenül tagja volt egy régen látott gyermekkori barátom-szomszédom. Rövid beszélgetés után rájöttem, hogy nekem ez a szakma kell, s egy hét múlva márt bent ültem egy – amúgy semmit nem érő – tanfolyamon. Annyi volt a haszon belőle, hogy mertem jelentkezni egy céghez kezdő gipszkartonosnak. 1988-at írtunk, s onnantól robbanásszerűen indult ez a szakág a mindent meghódító útjára. Ma már el sem tudunk képzelni olyan építőipari kivitelezést, amelyben nem szerepel a szárazépítészet.

Eleinte túlnyomó részt kizárólag funkcionális szerepet kapott a szakma, leginkább „közületi” megrendelők voltak: irodaházak, üzlethelységek, szállodák, kórházak, plázák. Hektárokat építettünk be válaszfalból és álmennyezetből. Később, ahogy egyre több dolog jött át „Nyugatról”, s egyre képzettebbek és gyakorlottabbak lettek a szerelők, beindult a rendszer díszítőelemek építésére szolgáló felhasználása. Talán ez nyitott utat a magán megrendelők lakásaiba és családi házaiba, új korszakot nyitva az építkezőknek, a belsőépítész tervezőknek, és a kivitelezőknek is.

Abban a szerencsés helyzetben voltam, hogy ebben a robbanásszerűen fejlődő időszakban dolgozhattam neves cégek alkalmazásában nagyberuházások sokaságán, s később kisebb cégnél a magánmegrendelőknek készített igényesebb, egyedi, szakmai kihívásokkal teli projekteken. Ha így visszatekintek, kiemelném a ’98-99-ben épült Westend City Center munkálatait, ahol is maga a „ház”, és a benne lévő iroda-blokkok egy igazi nagyberuházás, ugyanakkor a bérlők üzleteinek belsőtér kialakítása és díszítése már jórészt designer munka volt. Vonatkozik ez természetesen a többi méretes plázára is, melyből kijutott bőven a pályafutásom során.

Úgy tűnik tehát, hogy ma már szinte minden projekt típusnál jelentős szerepet kap a szárazépítészet. A design kialakítások elterjedésükkel egyre több munkát adnak a belsőépítészeknek, a látványtervezőknek, és ez szép lassan szakágakra bontja magát a gipszkarton szerelő szakmát is. A magam részéről például már jórészt a design kivitelezésekre hajlok, ahol kibontakozhat a fantázia, értelmet nyer a tér, az arány, és egyensúly érzék, és a Megrendelőnek is több élményt ad, mint egy egyszerű válaszfal építés.

Ezzel érkeztünk napjainkhoz, amikor is gyakorlott kivitelezőként az iskolapadba és a számítógép elé ültem, és elkezdtem saját 3D–s terveket készíteni, mivel a mai világban már nem elegendő, ha megpróbálom a Megrendelőnek elmutogatni, vagy szabadkézi skiccekkel szemléltetni, hogy miképp fog kinézni a nappalija. Mára, az évtizedek alatt összegyűlt összetett tudás birtokában egy kézből tudom nyújtani a tanácsadást, a tervezést, és a kivitelezést. Ezzel így együtt, de akár külön-külön is, elsősorban Budapest és környékén állok az érdeklődők rendelkezésére.

Hamarosan folytatom külföldi kalandokkal, képes beszámolókkal és szakmai-szakági riportokkal.

Takács Gyula Róbert –  t-3Design

2018 12. 13., 18:09


A vidéki ingatlanos vol.1.

Közzétette: Feltöltő Ingatlan

 

A „Vidéki” ingatlanközvetítő

 

Üdvözöllek a blogomon!
Már egy ideje tervezek egy felületet, ahol én is elmondhatom a véleményemet az ingatlan közvetítés mindennapjairól, technikáiról, trendjeiről. Most jött el az idő, hogy az Ingatlanszaki oldalon ezt megtegyem, plusz, mint az oldal egyik szakértője, már egy ideje noszogatva is vagyok miatta.
Picit kezdtem unni a fővárosi híreket. Már az időjárás sem szokott stimmelni, amit fentről mondanak, hát még az ingatlanok áremelkedése/zuhanása, gyorsulása, lassulása. Nagy felelősség országos trendekről beszélni. Kb semmit nem ér „nálunk”. És itt most álljunk is meg. Engedjétek meg, hogy bemutatkozzam.

Sebestyén Szabolcsnak hívnak, Tolna megyében, és elsősorban Tolnán vállalok ingatlan képviseletet. Ettől függetlenül egyedi megoldásaimnak köszönhetően tőlem 180 km-re is van megbízásom mindkét irányba (Jász-Nagykun-Szolnok megyében és Komárom-Esztergom megyében). Többször neki futottam a közvetítői tevékenységnek, 3 napos Budapesti kaland a 2000-es évek elején, másféléves próbálkozás 2008-2009-ben. A mostani és egyben végleges történetem 2016-tól tart.
Nem célom a tutit megmondani, pusztán tájékoztatni az érdeklődő olvasót, hogy van élet vidéken is. A megállapításaim soha nem lesznek országosan érvényesek, és egyedül a saját meglátásaimat képviselik majd. Plusz egy ilyen kötetlenebb felületen élni is fogok a szabad megfogalmazással. Nem lesz alpári, de annyira nyakkendős sem.

 

Kezdeném is egy példával: érdeklődő kérdezi, mik az aktuális négyzetméter árak Tolnán? Mert látja ezen és azon az országos felületen, hogy a hirdetés alatt ott szerepel a négyzetméter ár, van olyan felület, ami azonnal kalkulálja is, hogy ez több vagy kevesebb az adott város/terület átlagos árainál. Jó a kérdés. A válasz egyszerű volt: adtam el ingatlant 50 ezer ft/nm áron és 350 ezer/nm áron. Akkor most 200 ezer Ft az átlag ár? Igen is és nem is. A valóság picit alacsonyabb, átlagos ingatlan esetén. Viszont, ha azt mondom, hogy az egyik egy szélső utcában volt, vert falazattal és teljesen felújítandó állapotban, a másik egy teljesen egyedi kialakítású ingatlan a város egyik legjobb részén, zseniális telek elrendezéssel, nagyon jó állapotban, akkor már érthető a különbség.
Van itt még valami, ami teljesen meghülyíti ezeket a statisztikákat. Szegény program egy szimpla ár/nm alapján számol, általános iskola 3. osztály. Nem is téved. A hiba mindig az emberi tényező, ahogy itt is. Ugyanis amikor azt kell megadni, mekkora az ingatlan lakóterülete, a tulajdonosok többnyire „úgy emlékszem” értéket adnak meg, néhány közvetítő pedig még az alagsort is beleszámolja a csirkeóllal együtt. A tulajdonost nem hibáztatom, nem kell tudja, de azért illene. A közvetítők pedig azért csinálják, mert így egy alacsonyabb nm árat ad meg a program, ezáltal kedvezőbb vételnek fog tűnni az adott ingatlan. A probléma akkor fog kibukni, amikor adott ingatlant pl. CSOK-kal szeretnének megvenni. Ez ugyanis alapterülethez is kötött és nem mindegy, hogy – idézem: 8. § (1) A lakás hasznos alapterületének el kell érnie

 

a) egy gyermek esetén a 40 négyzetmétert,

 

b) két gyermek esetén az 50 négyzetmétert,

 

c) három gyermek esetén a 60 négyzetmétert,

 

d) négy vagy több gyermek esetén a 70 négyzetmétert.

 

Szóval mielőtt elköltesz párszázezer nehezen megkeresett forintot, és beleugrasz egy 70 nm-es ház vásárlásba 3 gyerekkel, remélve, hogy a CSOK-kal kiegészítve pont megtudod venni, érdemes utánanézni, mi számít bele a lakóterületbe, és a kinézett ingatlan ténylegesen rendelkezik a 70 nm-el. Az adásvételi aláírása után (itt már kifizettél 1-2-300 ezer Ft-ot ügyvédre) senkit nem fog érdekelni, hogy te azt hitted. Buktad.
A teljes CSOK törvényt megtalálod, ha a keresőbe beírod új ingatlannál: 16/2016 korm. rendelet; használt ingatlannál pedig: 17/2016 korm. rendelet. Itt megtalálod mi számít bele a lakótérbe.
Ez volt az első bogbejegyzésem. Ha hasznosnak találtad, ne felejtsd el megosztani, másoknak is segíthetsz vele. Like-old a Facebook oldalam (Facebook keresőbe szimplán írd be: Az Ingatlanközvetítő), itt láthatod, hogyan is képzelem el én az Ingatlan képviseletet. A YouTube csatornámon is követhetsz (keresőbe írd: Az Ingatlanközvetítő, és iratkozz fel), ahol reményeim szerint a blogokból vlogok lesznek (bassz…s, remélem tényleg így hívják), szóval ha nem szeretnél olvasni, de érdekesnek találod a mondandóm itt is követhetsz.
A blog inkább a tevékenységem fogja követni storykkal, de azért informális is lesz többé-kevésbé.
Örülök, hogy velem tartottál ma, nézz vissza máskor is.

2018 12. 11., 20:36


Mennyi időre lehet haszonélvezeti jogot alapítani? - Jogos kávészünet dr. Fülöp Edina ügyvéddel

Közzétette: Kacs Péter

Lehet örökölni haszonélvezeti jogot? Haszonélvezeti jogot lehet-e egy meghatározott időtartamra alapítani? Mi történik, ha lejár ez a meghatározott időtartam? Cég szerezhet haszonélvezeti jogot? Cégek esetén maximum mennyi időre lehet haszonélvezetet alapítani? Lehet egy cégnek ingóságokon is haszonélvezeti jogot szerezni? Ezekre kerestük a választ dr. Fülöp Edina ügyvéddel.

 

 

 

2018 12. 09., 15:27


Lakásvásárlás rejtett költségei

Közzétette: Orbán Péter

 

Ezeket a költségeket érdemes figyelembe venni ingatlanvásárláskor is, melyek plusz költségekként valószínű megfognak jelenni.

 

1.Kötelező illeték fizetés(itt érdemes megkérdezni egy ügyvédet a kedvezményekről).

2.Ügyvédi díjak, banki díj, közjegyzői díj.

3.Új építkezésnél akár lehet Mobil Wc díja is.

4.Konténer bérlés a sitt elszállítására.

5.Ha régi pala tetős az ingatlan és cserére szorúl, akkor annak elszállítása veszélyes hulladékként lehetséges.

6.Statikus díja is előfordulhat Csok esetén, illetve az ő meglátásainak fizetése.

7.Esetlegesen, ha szakadékos a telek annak feltöltésének költsége.

8.Építő anyag, esetlegesen munkadíjak többletköltségei, melyek váratlan költésgként még pluszként megjelenhetnek esetlegesen felmerülő hibák miatt.

9.Jelenlegi bútorunk méretei nem biztos méretben passzolnak a meg vett házéhoz, illetve ha kisebb házból megyünk plusz bútort is valószínű vásárolni kell. Ha pedig nagyobból akkor lehet amíg el nem tudjuk adni, vagy ajándékozni őket garázsbérlés is szóba kerül.

10.Közművekre való kapcsolódás költségei- a rákötéstől való távolság költségeiben nem mindegy.

2018 11. 25., 10:21


I. Ingatlanszaki szakmai nap 2018.10.08. Pécs, Tettye Vendéglő

Közzétette: Kacs Péter

Az I. Ingatlanszaki szakmai nap bemutatása pár percben ahol szakemberek tartottak előadásokat többek között a ingatlanok és belső elemek tervezéséről, kivitelezéséről, építő és burkolóanyagokról, szakember keresésről, hitelekről, megújuló energiákról, virtuális bemutatók készítéséről.

 

2018 11. 22., 21:56


Mitől függ az illeték mértéke? - Jogos kávészünet dr. Fülöp Edina ügyvéddel

Közzétette: Kacs Péter

Ingatlan adásvételnél mitől függ a vagyonátruházási illeték mértéke? Függ-e az illeték mértéke az ingatlan értékétől? Előfordulhat-e, hogy a NAV nem ért egyet az ingatlan általunk megállapított vételárával? Van-e olyan eset, amikor kevesebb az illeték, mint 4 százalék? Lehet-e részletekben fizetni a vagyonátruházási illetéket? Ezekre kerestük a választ dr. Fülöp Edina ügyvéddel.

 

2018 11. 11., 12:11


Ingatlan birtokba adás-birtokbavétel

Közzétette: Orbán Péter

 

Ha már kiválasztottad a megfelelő ingatlant, megegyeztél a tulajjal, elintéztél mindent a hivatalban, ha szükséges hitelt vettél fel és kiegyenlítetted a vételárát, jön a birtokba adás-birtokbavétel.

 

Mire figyelj?

Az adásvételi szerződésben benne szokott lenni a birtokbaadás végső határideje, azzal a kitétellel, hogy korábbi időpontban is megegyezhetnek a felek, ha mindegyikük hozzárjárul, és 3 munkanappal előtte jelzi a szándékát.

Érdemes azt is belefoglalni a szerződésbe, hogy ha a birtokbaadás nem történik meg a kijelölt határidőig, akkor az eladót kötbér terheli, általában 5000Ft/nap.

A birtokbaadás feltétele szokott lenni, hogy tehermentes, kiürített állapotban adja át az eladó a vevőnek az ingatlant. A tehermentességet érdemes ellenőrizni a tulajdoni lapon, illetve banki ajánlást is lehet kérni az eladótól.

Érdemes a szerződésben reális időt szabni az eladónak, hogy kiüríthesse az inagtlant. Ellenkező esetben könnyen előfordulhat, hogy az eladó újabb és újabb határidőt kér, a mi jóindulatunkra hivatkozva. Így lehetséges olyan eset, hogy az eladó még hónapokkal a birtokbaadás dátuma után is ki-be jár az ingatlanban, zavarva a ház/lakás használatát, és rosszabb esetben még kulcsa is van otthonunkhoz.

Arra is figyelni kell, hogy ami megállapodásszerint ott marad az ingatlanban, az tényleg ott is maradjon. Érdemes az adásvételi szeződésben lefektetni ezeket a tárgyakat/berendezéseket, majd az átadáskor leltár szerint felvenni a birtokbaadási jegyzőkönyv mellékleteként.

Az egész ügylet alapdokumentuma a birtokbaadási jegyzőkönyv. Ma már nagyon jó mintákat lehet letölteni internetről, kiegészítve a számunkra fontos dolgokkal.

 

A jegyzőkönyvnek tartalmaznia kell a következő adatokat:

-eladó-vevő adatai

-utalás arra, hogy a vevő a vételárat maradéktalanul kiegyenlíti

-az eladó tehermentes, kiürített állapotban adja át ingatlanát

-a birtokbaadás dátuma

-az aznapi mérőóra állások

-utalás arra,hogy a birtokbaadás napjáig az eladó fogja kiegyenlíteni a közüzemi számlákat, illetve a kommunális adó megfizetésének kötelezettsége következő év január 1-től terheli a vevőt

-az eladó új címe, ahova a közüzemi elszámoló számlákat várja

Ezt még ki lehet egészíteni igény szerint.

 

Fontos,hogy a mérőórákról fényképeket is készítsünk és azokat őrizzük meg, az esetleges vitás helyzetek elkerülése miatt.

A szolgáltatóknak szokott lenni tulajdonosváltásra vonatkozó átadás-átvételi jegyzőkönyve, ezeket érdemes a honlapjáról letölteni, kitölteni és aláiratni az eladóval. Ezeket aztán emailben elküldhetjük a szolgáltatónak, ők pedig megküldik számunkra a szerződést, az eladónak pedig az elszámoló számlát.

 

Fontos, hogy átadáskor kipróbáljuk működik-a bojler, a kazán. Akár nyári 40C-ban is kérjük meg az eladót, hogy kapcsolja be, és csak azután írjuk alá a birtokbaadási jegyzőkönyvet, ha az rendeltetésszerűen működik. Több vitás eset is származott abból, hogy a vevő jelezte az eladónak a birtokbaadás után, hogy nem kapcsol be a kazán, de az eladó akkor már nem volt hajlandó segíteni, kijelentette hogy nála még működött. 

Végezetül kérjük el az ingatlan kulcsait, a birtokbaadási jegyzőkönyvben is rögzítsük, hogy hány db. kulcsot vettünk át.

A birtokbaadás után pedig érdemes lecserélni a zárakat. Mert ki tudja ki kapott kulcsot valamikor otthonunkhoz.

Ezután nincs más dolgunk, mint birtokbavenni új otthonunkat, megismerkedni a környékkel és a szomszédainkkal.

2018 11. 04., 19:09


Ha már eljutottál a házvételig mire érdemes odafigyelni mielőtt megveszed!

Közzétette: Orbán Péter

 

1. Környék és szomszédok megismerése. A házon tudsz változtatni, de a környéken és az ott lakókon nem.

2.Infrastruktúra. Munkahely milyen messze van.Családosoknak iskola-óvoda távolsága. Bevásárlási lehetőség.

3. Lakásnál fontos lehet akár a közös költségekkel,rezsivel való tartozás. Sajnos volt rá eset, hogy kikapcsolták a fűtést,villanyt a ház elmaradása miatt.

4.A ház miből készült, hányban készült-minden kornak megvolt a maga építkezési trendje.

5.Ház nyílászáróinak átnézése, jól záródnak-e az ajtók, ablakok. Egy jól záródó ajtó,ablak sok rezsit megspórol számunkra.

6.Ház hőszigetelt-e szintén fűtés miatt.Ami nagyon fontos a vályog szigetelt-e, a nem jó vályogszigetelés több kárt okoz, mint hasznot.

7.Tető milyen állapotban van-egy új tető nagyon drága.

8.Udvar-ház elrendzése, fekvése. Nem mindegy mikor süt be a nap, valamint hogy esetlegesen a szomszédoktól van-e kis távolság.

9.Jogi kérdéseket letisztázni. 1/1 es e a ház vagy van-e rajta haszonélvező.Van e rajt tartozás. Esetleg cég be van-e jelentve oda stb.

10.Helyrajzi szám tisztázása, ez hivatali ügyek, banki ügyintézésénél nagyon fontos lehet.

 

2018 10. 17., 17:32


Interjú a Pécs TV-nek

Közzétette: Kacs Péter

Az I. Ingatlanszaki szakmai napot a Pécs TV is bemutatta.

Interjút adott Orbán Péter ötletgazda valamint Olti Gergely a Smartdeposit Zrt. vezérigazgatója.

 

2018 10. 16., 21:00


Ház vétel előtt mire érdemes odafigyelni?

Közzétette: Orbán Péter

 

1. Milyen házat-lakást szeretnék? Milyen ingatlanban érzem jól magam-szeretek-e kertészkedni?Mennyi pénzem van rá?

2.Mennyire zavarnak a hanghatások-Milyen a ház elhelyezkedése, beosztása?

3.Mennyi időd van lakások felkutatására-ha kevés ajánlatos ingatlanos megkeresése-?

4.Kit tudsz megkérni, ha te nem értesz hozzá, hogy átnézze az ingatlant veled-rejtett hibák,felújítási árak stb.-?

5.Mekkora ház és telekre van szükségem? Mennyi rezsit szeretnék-tudok kifizetni, mennyi időt szeretnék a házra és a kertre szánni?

6.Városban vagy falun szeretnék-e élni? Mindegyiknek megvan az előnye és a hátránya.

7.Milyen környék számodra elfogadható-idősek, gyerekesek laknak e ott pl?

8.Munkahelyedhez milyen közel legyen? Valaki csak be akar gyalogolni, más még a cége,munkahelye közelében sem szeretne lakni.

9.Mennyi pénzem van, mi fér bele ha fel szeretnéd újítani a lakást, egyéb költségekkről, illeték, ügyvédi díj stb. ne feledkezz meg.

10.Ha pedig rászántad magad a költözésre, valóban szeretném-e a költözést, ki tud segíteni a pakolásban-vagy fuvaros mellé segédeket is fel kell fogadnom?Van-e szakember az előre tervezett átalakításra, vagy én is megtudok ebből valamit oldani?

 

2018 10. 06., 19:41