I. Ingatlanszaki szakmai nap 2018.10.08. Pécs, Tettye Vendéglő

Az I. Ingatlanszaki szakmai nap bemutatása pár percben ahol szakemberek tartottak előadásokat többek között a ingatlanok és belső elemek tervezéséről, kivitelezéséről, építő és burkolóanyagokról, szakember keresésről, hitelekről, megújuló energiákról, virtuális bemutatók készítéséről.

 

 

Falak hangszigetelése

Éljen az ember öreg házban, új építésűben, vagy költözzön akár panelba, faházba, a nyugodt életkörülményekhez mindenkinek joga van. Hogy mi kell a nyugalomhoz? Csend! Az ember csak akkor kezdi igazán értékelni, mikor híján van. Ilyenkor pedig kiderül, milyen nehéz is egy gyengén zajszigetelt lakást csendessé tenni.

Hogy milyen zajok keseríthetik meg otthonunk nyugalmát? A zajok forrása elég változatos lehet. Adódhat háztartási (mosó,- konyhai-) és egyéb (fúró, véső-) gép zajából, de lehet hangos a szomszéd, vagy a gyerekek játéka a szomszéd szobában. Sok esetben a cipő kopogása is áthallatszik a szomszéd helyiségbe. De mit lehet tenni, ha a zajok terjedése felülmúlja azt a szintet, amit normálisnak hiszünk? Több megoldás is van, de mielőtt ezeket részleteznénk, érdemes kicsit átgondolni, milyen zajokat ismerünk.

 

 

A hangok terjedésük szerint két nagy csoportra oszthatók. Testhangok, melyek az épületszerkezeteken/ -ben keletkeznek és terjednek, és a léghangok, melyek a levegőben terjedő hangok átszűrődését jelenti. A testhangok rezgését érezni nem is kell, elég zaj formájában hallani. A léghangok leginkább akkor hallhatók fokozottan egy másik helyiségben, mikor a két helyiség határára állított falba ütköznek. Ekkor a hang jobb esetben részben elnyelődik a falban, de rosszabb esetben átvezetődik a szomszéd helyiségbe.

Mikor érdemes védekezni a testhangok ellen, és hogyan?
Testhangok
 ellen a legjobb védekezés, ha már a tervezés során gondolunk rá. Ha a főfalakról beszélünk, nem szerencsés, ha a fal megszakítás nélkül fut át egyik lakásból a másikba. Pusztán akár tervezési trükkökkel is elkerülhető: mint pl. ha a háztartási helyiség esik a két szomszédos lakás közé, nem pedig a nappalik találkoznak a közös fal határán. Ikerházaknál, sorházaknál akár a fal duplázása is szükséges lehet a két lakrész közt a megfelelő csend érdekében. A rést pedig vagy levegő, vagy pedig ásványgyapot tölti ki.

 

 

Testhangok ellen az épület megépülése után nem lehet száz százalékosan védekezni. Ha ilyen esettel lenne dolgunk, érdemes a zaj forrásánál beavatkozni. Egy rugalmas alátét a hangot okozó gép lábai alá, és máris mérsékeltük a födémet elérő rezgéseket. Ennek is sok értelme van, hiszen nem csak a falak vezetik a hangokat, hanem a födémek is, sőt találkozási élükben átadják egymásnak is a rezgéseket.

Léghangok elsősorban azokat a helyiségeket fenyegetik, melyek falazata könnyű. Ilyenek a gipszkarton falak is. Hiszen a hangrezgések elnyeléséhez tömeg kell. A tömeget viszont helyettesíthetjük szálas szigetelőpaplanokkal. Épp hangtechnikai okok miatt kell minden válaszfalba legalább a tartóváz vastagságában szigetelést beépíteni. A gipszkarton falak a környező szerkezetekben terjedő testhangok ellen alapvetően védettek, amennyiben a vázszerkezetük rugalmas elválasztólemezre kerül rögzítésre. (mint pl. gumi alátét). Persze ha nagyobb hangszigetelő képességre lenne szükségünk, vannak még egyéb lehetőségeink. Alkalmazhatunk akár lyuggatott felületű gipszkarton lapokat is, melyek kimondottan a tér akusztikus tulajdonságainak feljavítására szolgálnak. A nagyobb gipszkartongyártóknál elérhetőek ezek a négyzetes, és kör alakú lyukasztással is ellátott lapok.

 

 

Ha ez nem lenne elég, vagy épp a túl durva felület miatt nem lenne szimpatikus, választhatunk olyan filcszerű hangelnyelő fali kárpitot, melyek segítségével zenei stúdiók hangzásképét is javítják. De nem akarhat mindenki olyan dobozokat a falán látni, mint egy rádióstúdióban. Nekik szólnak a hangelnyelő ernyők, melyek tulajdonképpen lazán felfüggesztett hanglágy anyagok táblás kiszerelésben. Felületük szinte egytől egyig mind porózus, hogy a hanghullámok a felületüket elérve megtörjenek, és elnyelődjenek. Az ilyen anyagok általában durvák vagy habosítottak (pl. cementkötésű farostlemez, vagy üveghabtábla), de előfordulhat, hogy a felületi lyukszerkezete szabad szemmel szinte alig látható. Ennek ellenére lefesteni őket hagyományos falfestékkel nem szabad, hisz így odalesz a hatás. A belógatott táblák nem csak az aljukon, hanem a tetejükön is elnyelik bizonyos mértékben a hangokat.

Akinek ezek a szabadon függő megoldások annak ellenére sem szimpatikusak, hogy a falakra eső léghangok mennyiségét is csökkentik, választhatnak egy diszkrét megoldást is az utólagos finomhangolásra. Ez pedig az akusztikus vakolat. Ennek titka ugyanúgy a porózus szerkezetében rejlik. Ma már nem csak durva, hanem simított felületben is elérhető.

 

 

Mint látható, lehetőségek ugyan vannak az átszűrődő zaj utólagos csökkentésére, de igazán az építkezés idejében lehet hatékonyan védekezni ellene. Utólagos megoldásokért az ember duplán fizet, és nem is érik el az előbbi megoldások hatásfokát.

Írta: Szalay Csaba – dipl. építész

Forrás: http://ujhazcentrum.hu/otlettar/epitkezes/falak-hangszigetelese

Milyen engedély kell külföldieknek az itteni ingatlanvásárláshoz?

 

Főleg Budapesten rengeteg belvárosi lakást külföldiek vesznek meg. Ha mi Eladók vagyunk, akkor nagyon fontos tudni, hogy mikor kell engedély a Vevőnek az ingatlan megvásárlásához, hiszen az időt vesz igénybe, míg a Vevő megszerzi az engedélyt és ez a tényező a mi időnket is befolyásolja, még eddig úgy, hogy a vételárat csak az engedély kézhezvétele után fogja kifizetni a Vevő.

Fontos azonban megnézni azt is, hogy egyáltalán kit tekinthetünk külföldieknek ahhoz, hogy tudjuk, hogy kiknek kötelező az engedély iránti kérelem benyújtása.

Külföldi jogi személy: az Európai Unió tagállamában, az Európai Gazdasági Térségről szóló megállapodásbanrészes államban, valamint nemzetközi szerződés alapján velük egy tekintet alá eső államban székhellyel nem rendelkező jogi személy és jogi személyiséggel nem rendelkező szervezet.

Milyen következtetésre juthatunk a szabályozásból, tehát kiknek szükséges a kérelmet benyújtaniuk a fent meghatározott ingatlanok esetében?

Az EU tagállamban, valamint az EGT államokban székhellyel rendelkező jogi személyeknek nem szükséges, valamint EU tagállami és EGT államok állampolgárainak sem:

EU tagállamok: Ausztria, Belgium, Bulgária, Ciprus, Csehország, Dánia, Egyesült Királyság, Észtország, Finnország, Franciaország, Görögország, Hollandia, Horvátország, Írország, Lengyelország, Lettország, Litvánia, Luxemburg, Magyarország, Málta, Németország, Olaszország, Portugália, Románia, Spanyolország, Svédország, Szlovákia, Szlovénia.

 Európai Gazdasági Térségről szóló megállapodásban részes más állam:

  • Izland
  • Liechtenstein
  • Norvégia

Svájc, amely ugyan nem tagja az Európai Gazdasági Térségnek, de az Európai Közösséggel és a tagállamokkal kötött szerződés alapján a személyek szabad mozgása vonatkozásában azonos jogállású.

Azon természetes vagy jogi személyek tehát, akik nem a fent felsorolt országok valamelyikének állampolgárai, vagy a fent felsorolt államokon kívül, más országban rendelkeznek székhellyel, ahhoz, hogy Magyarországon ingatlant tudjanak vásárolni, kötelesek engedély iránti kérelmet benyújtani.

A külföldiek tulajdonszerzését szabályozó kormányrendelet tartalmazza az ingatlan tulajdonjogának külföldi által történő megszerzéséhez irányuló kérelmet. Ezt ki kell tölteni, majd az ingatlan fekvése szerint illetékes fővárosi és megyei kormányhivatalhoz kell benyújtani.

Mit kell tartalmazni a kérelemnek? Ilyenkor már meg kell kötni a szerződést?

A kérelemhez mellékelni kell:

  • ha külföldi cég a vevő: 21 napnál nem régebbi hiteles, vagy közjegyző által hitelesített cégkivonatát, továbbá
  • az ingatlanszerzésre irányuló előszerződést vagy szerződést, ennek hiányában a 2. melléklet szerinti nyilatkozatot az ingatlan tulajdonosától az ingatlan tulajdonjoga átruházásának szándékáról, valamint
  • friss hiteles tulajdoni lapot (21 napnál nem régebbi, az jó kérdés, hogy miért pont  21 nap?)
  • ha a vevő egyéni vállalkozó, akkor ezen tevékenység folytatását tanúsító közokiratot, egyéni cég esetén 21 napnál nem régebbi hiteles vagy közjegyző által hitelesített cégkivonatot,
  • az állami adóhatóság által kiadott foglalkoztatási jogviszony igazolást, ha van

Ha szeretnénk, akkor már a kormányhivatal önműködően beszerzi, a közigazgatás egyszerűsödik…:-)

Mennyi a törvény szerinti határidő? 15 nap, a gyakorlatban inkább 45…

Engedélyezés

Az ingatlanszerzést engedélyezni kell, amennyiben

  1. az közérdeket és önkormányzati érdeket nem sért,
  2. a kérelmező az egyéni vállalkozóról és az egyéni cégről szóló törvény szerinti egyéni vállalkozó vagy egyéni cég tagja, és – a kérelemben foglalt nyilatkozata szerint – Magyarországon gazdasági tevékenységet kíván folytatni, a megszerezni kívánt ingatlan szükséges e gazdasági tevékenységének folytatásához, Magyarországon életvitelszerűen kíván lakni, valamint az ingatlanszerzése közérdeket nem sért.

Van olyan eset, hogy a fővárosi és megyei kormányhivatal az engedélyt megadó határozatban előírja, hogy a kérelmező legkésőbb a tulajdonszerzést követő 90. naptól kezdődően köteles életvitelszerűen Magyarországon lakni és tevékenységi körébe tartozó gazdasági tevékenységet folytatni.

még egy érdekesség:

Az életvitelszerű Magyarországon lakás megkezdésének elmaradása, annak megszűnése, vagy a gazdasági tevékenység megszűnése esetén az ingatlanszerzőnek az ingatlant az életvitelszerű lakhatás megkezdésének elmulasztott határidejét, az életvitelszerű Magyarországon lakás megszűnését, vagy a gazdasági tevékenység megszűnését követő 1 éven belül el kell idegenítenie. Ha ez az időpont nem állapítható meg, az elidegenítésnek a fővárosi és megyei kormányhivatal tudomására jutástól számított 1 éven belül kell megtörténnie.

Közérdeket vagy önkormányzati érdeket milyen esetben sérthet a külföldiek ingatlanszerzése?

Ha közérdeket vagy önkormányzati érdeket sért az  ingatlanszerzés, akkor az ingatlanszerzés iránti kérelmet nem engedélyezik, azt el kell utasítani.

 Ha a cég a kérelmező, a közérdek sérelme különösen akkor valósul meg, ha a fióktelep vagy kereskedelmi képviselet

  1. adószámát az állami adóhatóság felfüggesztette vagy törölte,
  2. a jogi személlyel szemben alkalmazható büntetőjogi intézkedésekről szóló törvény szerint alkalmazott tevékenység korlátozására vonatkozó intézkedés hatálya alatt áll,
  3. felszámolás, kényszertörlés, vagy a Fiókteleptv. szerinti megszüntetési eljárás alatt áll.

Az önkormányzati érdek sérelmével kapcsolatban pedig a fővárosi és megyei kormányhivatal az ingatlan fekvése szerint illetékes települési, Budapesten pedig a fővárosi kerületi önkormányzat polgármesterét, a Fővárosi Önkormányzat által közvetlenül igazgatott terület tekintetében a főpolgármestert a kérelem beérkezésétől számított 8 napon belül annak érdekében, hogy nyilatkozzon, hogy az önkormányzati érdekeket sérti-e a külföldi ingatlanszerzése. A polgármesternek a megkereséstől számított 30 napja van értesíteni a fővárosi és megyei kormányhivatalt a nyilatkozatáról, ha ezt a határidőt elmulasztja, akkor úgy kell tekinteni, hogy az érdeksérelem megállapításának nincs helye.

Mennyi az engedélyezési eljárás illetéke?

50.000,- Ft illetéket kötelesek a külföldi személyek leróni az eljárás lefolytatásához ingatlanonként…

Azon külföldi természetes személy, aki a szabad mozgás és tartózkodás jogával rendelkező, illetve letelepedett jogállású személy, és a magyar állampolgárság megszerzését kezdeményezte, lakástulajdonának megszerzéséhez szükséges engedély iránti eljárásért 10 000 forint illetéket kell megfizetni.

 

Forrás: http://drfulopedina.hu/egyeb/milyen-engedely-kell-kulfoldieknek-az-itteni-ingatlanvasarlashoz

Foglalót vagy előleget adjak?

 

Mindkettő a pénzről szól és többnyire ingatlan vagy jármű adásvételekor kerül szóba. Hasonlóak, a foglaló és az előleg mégis nagyon különböző fogalmak. Mi a közös bennük és mi a különbség.

 

A foglaló és az előleg egyaránt

a vételár része. Tekinthetjük akár önerőnek is őket, hiszen banki tranzakció esetén először ezt kérik bemutatni. Az adásvétel ha simán megy, az ingatlan tulajdonjoga átkerül eladótól a vevőhöz. Pénzt adtunk át, később kiegészítettük a vételár visszamaradó részével. Talán éppen ezért keveredik sokunk számára a két dolog.

Mindkettőt írásba foglaljuk adásvételi vagy adásvételi előszerződés keretében. Rögzíteni kell, hogy milyen rendeltetéssel kerül átadásra az összeg. Amennyiben a foglalót nem nevesítjük, az a későbbiekben előlegnek minősül. Célszerű rögzíteni, hogy a felek tisztában vannak a jogi következményekkel és az átadott összeget minek tekintik.

A különbség akkor számít igazán, ha az eladó meggondolja az eladási, a vevő a vételi szándékát. Itt lesz izgalmas a dolog! A visszakozás alapvetően anyagi hátrányt fog okozni valamely félnek, ami egy nagyobb értékű vagyontárgy esetén több százezres vagy milliós tételre is rúghat. Biztosíték szükséges arra az esetre, ha az adásvétel mégsem alakul úgy, ahogyan azt eltervezték.

Az előlegnek

tulajdon képpen nincs jogi következménye egyik fél számára sem. A vevő által előlegként átadott összeg akkor is visszajár, ha az adásvétel nem jön létre. Az előleg mértékét a felek közösen állapítják meg. Nincs megszabva a mértéke, de az eladónak a szerződés teljesüléséig célszerű vigyázni rá és nem elkölteni azt.

Célszerűbb vásárlóként ezt választani, ha bármely okból kétség merülne fel eladóval vagy ingatlannal kapcsolatban. Akkor is javasolt ezt választani, ha még vannak más lehetőségek is, így ha változik is a dolog, visszajár a befizetett pénz. Az eladási szándék kifejezésére alkalmas, ugyanakkor eladóként is jobb ezt választani, ha kilátásban van egy jobb ajánlat az ingatlanra.

A foglalónak

lényegesen nagyobb visszalépés esetén a következménye, ezért nagyobb biztonsággal teljesül az adásvétel. Az eladó hibájából hiúsul meg az eladás, úgy neki a foglaló kétszeresét kel visszafizetnie. Ha a vevő hátrál ki az ügyletből, neki a befizetett összeg nem jár vissza, azt az eladó megtarthatja.

Az összeg átadása többnyire a szerződéskötés alkalmával kerül átadásra, de ettől a Ptk. rendelkezései szerint el is lehet térni. Átadható tehát aláírás előtt készpénzben vagy utólag, például utalással is teljesíthető.

Meghiúsulhat azonban az ügylet úgy is, hogy azért sem vevő, sem pedig eladó nem okolható. Ilyenkor előlegnek kell tekinteni és visszajár. Ilyen lehet például egy földrengés okozta ingatlan totálkár. Szerencsére nagyon ritka a jelenség.

Az esetleges viták

rendezése megállapodás hiányában a bíróság feladata. Nem kőbe vésett, de a bírói gyakorlat a foglaló és előleg mértékét általában 10%-ban határozza meg. Ez az összeg elég ahhoz, hogy a felek komolyan gondolják szándékukat, de ha mégsem teljesülne, ne okozzon komolyabb törést.

Forrás: https://grandeingatlan.hu/foglalot-vagy-eloleget-adjak/

Az építmények várható élettartama, használhatóságuk

 

Épületeink időről-időre felújítást, karbantartást igényelnek. Az idő haladtával őket sem kerülheti el az amortizáció. Az épületszerkezetek alapvetően határozzák meg épületeink élettartamát. Az ingatlan értékbecslés egyik módszere éppen azt alkalmazza, amikor telekértéket hozzáadva ingatlan értéket határoz meg. Mit várhatunk egy téglaháztól, meddig lehetséges használni egy belvárosi panellakást, vajon meddig bírja egy kőház? Ingatlanaink értékét a velük való foglalkozás, a szükséges karbantartás elvégzése alapvetően befolyásolja!

 

Építmények, épületszerkezetek várható élettartama

Fontos kiemelni, hogy az átlagos élettartam átlagos minőségű anyagokból, átlagos minőségben készült, átlagos magyarországi időjárási körülményeknek kitett, átlagos rendeltetésszerű használattal igénybe vett, átlagosan karban tartott és javított épületek átlagos elhasználódási időtartama, amely időtartam alatt az egyes szükségessé váló cserék vagy javítások elvégzésre kerülnek. A hazánkban előírt éves amortizáció épületekre évi 1%.

– vert falú építmények 50 – 70 év
– vályogtégla falazatú építmények 60 – 80 év
– tömör falú téglaszerkezetű építmények 150 – 200 év
– mészhomoktégla szerkezetű építmények 100 év
– mésztufa szerkezetű építmények 80 –100 év
– terméskő falszerkezetű építmények 100 – 200 év
– monolit betonszerkezetű építmények 200 év
– beton kőszerkezetű építmények 200 év
– falazóblokkos építmények 150 év
– házgyári panelszerkezeti építmények 80 – 100 év
– acélház szerkezetű építmények 100 – 150 év
– monolit vasbetonváz szerkezetű építmények 150 év
– öntött beton szerkezetű építmények 80 – 100 év
– könnyűszerkezetes építmények 70 – 90 év

Ezek a számok persze javíthatók, hiszen épületeinkkel való foglalkozás, esetleg megerősítésük vagy korszerű technológiákkal való kombináció javít az átlag élettartamon.

Elég ha csak környezetünkben nyitott szemmel járunk. Azt láthatjuk, hogy a vert falú és vályog épületek gyakran rossz állapotúak. Ezek az épületek gyakran hosszabb ideje állnak, talán már eredeti tulajdonosuk sem él. A karbantartás hiánya a falak kidőléséből, a tetők romba dőléséből látható. A beton és kő építményeink tarthatnak legtovább. Utóbbinak ékes bizonyítékai a dombtetőre, hegyre épült várak. Nekik is kell azonban a karbantartás.

A használhatóság megítélése, mértéke

A használhatóság nem elhanyagolható, éppolyan fontos, mint az élettartam vagy karbantartottság. Az építmény életkora, a javítás, karbantartás mértéke és módja, a használati mód alapvetően határozzák meg a használhatóság napi mértékét, amit %-ban szoktak kifejezni. Az átlagos használhatóság az eredeti új állapothoz képest fennálló eltérés.

Logikus, hogy az idő múlásával a használhatóság csökken. A csökkenés mértékét megállapíthatjuk, ha az építés évét 100%-ban vesszük, majd évente 1%-ot elszámolunk. Utóbbi magában foglalja az alkalmazott anyagok és szerkezetek korszerűtlenségét (erkölcsi avulás),
– átlagos rendeltetésszerű használat mellett, az ezzel összefüggő amortizáció évi átlagos mértéke 0- 0,5%,
– átlagos gondozás mellett (karbantartás, javítás, felújítás) a használati érték évi csökkenésének mértéke, további 0 – 1% (amortizáció)

 

Forrás: https://grandeingatlan.hu/az-epitmenyek-varhato-elettartama-hasznalhatosaguk/

AZ ÉPÍTKEZŐK SZÁMÁRA HATALMAS STRESSZ MEGFELELŐ SZAKEMBERT TALÁLNI

Az elmúlt évek tendenciájához hasonlóan az idén is az építkezni vágyók érzik meg leginkább az építőiparban jelenlévő szakemberhiány következményeit. Az újHÁZ Centrum friss kutatása szerint ugyanis ez még a finanszírozási terv tartásánál is nagyobb stresszt okoz a családok számára.


Módszertan és háttérváltozók

Közel ezren töltötték ki az újHÁZ Centrum építkezés és ingatlanfelújítással kapcsolatos lakossági kérdőívét a 2019-es Construma kiállításon. A felmérésben felelt-választós kérdések mellett egy skála segítségével is értékelniük kellett az építkezéssel kapcsolatos nehézségeket. A digitális kérdőív tizenegy kérdésből állt, melynek táblagépen történő megválaszolása 3-5 percet vett igénybe.

A válaszadók 84,49 százaléka az idei évben tervez ingatlanfelújítást vagy építkezést, erre pedig jelentős összegeket kívánnak fordítani. A kérdőívet kitöltők 31,57 százaléka ugyanis tíz millió forint fölötti büdzsével gazdálkodhat, további 19,47 százalék költene 2-5, 8,9 százalék pedig 5-10 millió forint közötti összeget. A tavalyi év hasonló kutatásához képest 2019-re jóval magasabb számú válaszadó vág bele nagyberuházásokba, de megduplázódott azok tábora is, akik elsősorban felújítási munkálatokra 500 ezertől két millió forintig terjedő anyagi keretet szántak.

A lakossági vevők vásárlási döntésének motivációja nem változott 2018-hoz képest, többségük továbbra is az ár-érték arány és a minőség alapján dönt az építőanyagok mellett. A termék árát és garanciális voltát csupán a válaszadók töredéke jelölte meg, mint vásárlást befolyásoló körülményt.

A munkaerőhiányt a saját bőrükön érzik

Tízből hét válaszadó saját maga próbálja felkutatni a kivitelezési munkálatokhoz szükséges szakembereket, míg a tavalyi évhez képest tovább nőtt azok száma, akik generálkivitelezőt bíznak meg a feladattal. Ahogyan arra korábban az újHÁZ Centrum szakértői már felhívták a figyelmet, a generálkivitelezők a mai, felpörgött építőiparban számos előnyt jelentenek az építkezni/felújítani vágyóknak, segítségükkel ugyanis időt és pénzt spórolhatnak meg a rendelkezésre álló, eltérő nagyságú anyagi keretükből.

Azok, akik maguk keresik a szakembereket, elsősorban ismerősöket kérdeznek meg arról, kit tudnának ajánlani, de minden negyedik válaszadó már a szakkiállításokon is mesterek után kutat. A Google-keresőt erre a célra 17,8 százalék választja, a legnagyobb közösségi média tematikus csoportjai azonban nem jelentenek releváns csatornát a szakemberek keresésére.

A válaszadók többsége számára rendkívül nehéz napjainkban megszervezni egy nagyobb volumenű építkezést vagy felújítást, ennek elsődleges okaként pedig 65,6 százalékuk azt jelölte meg, hogy nem tudnak megfelelő szakembert találni. Ez az arány duplája a finanszírozással kapcsolatos nehézségeknek és a kivitelezési ütemterv tartásának. Látható tehát, hogy a fogyasztói szegmens a tavalyi évhez hasonlóan idén is a saját bőrén érzi az ágazati munkahiány következményeit. 2018-ban a kivitelezés idejének tartása nagyobb kihívást jelentett számukra, mint az, hogy ne lépjék túl a tervezett költségvetést, idén ez a két tényező azonban helyett cserélt az építési stresszfaktorok áll a képzeletbeli dobogó legfelső fokán.

 

Teljeskörű megoldásokra és szakértői tanácsadásra van szükség

Nem csoda, hogy a lakossági fogyasztók számára a legnagyobb segítséget az jelenti, ha tanácsot kaphatnak a vásárlás során, illetve, ha a szükséges építőanyagokat egy helyen tudják beszerezni. Éppen ezért nem meglepő, hogy az újHÁZ Centrum azon kérdésére, hogy a kérdőívet kitöltők hol szerzik be az építőanyagokat, a válaszadók 55 százaléka jelölt meg az építőanyagkereskedéseket, további 45 százalékuk pedig a szakboltokat. Az online lehetőségeket csupán az építkezni vágyók 18 százaléka választja, a nagy barkácshálózatokban pedig 11,7 százaléknyian szerzik be a szükséges alapanyagokat. A kitöltők 12 százaléka mindezeken túl úgy nyilatkozott, hogy az építőanyag-beszerzéssel kapcsolatos feladatokat a kivitelezőre bízza.

Érdekes válaszok születtek arra a kérdésre is, hogy a lakossági szegmens mennyire érdeklődik az intelligens megoldások iránt. A kérdőívet kitöltők több mint fele tervezi a napelem, illetve a napkollektor alkalmazását energiahatékony otthonának megteremtéséhez, de közel nyolc százalék érdeklődik a geotermikus energia iránt is. A válaszadók 40 százaléka azonban számos más, egyéb megoldásban is gondolkodik, így nagy figyelmet szentelnek a hőszivattyúkra, az okosházakra, a levegő hőcseréjére, a padlófűtésre, vagy éppen az intelligens öntözőrendszerek kiépítésére. Ez jelentős növekedést jelent a tavalyi adatokhoz képest, melyből arra a következtetésre lehet jutni, hogy a vásárlók egyre tudatosabban állnak hozzá otthonuk megépítéséhez, s különösen nagy figyelmet fordítanak a valódi rezsicsökkentést jelentő megoldások felkutatására, illetve alkalmazására.

 

újHÁZ Centrum

Az újHÁZ Centrum egy teljes mértékben magyar tulajdonú, országos építőanyag-kereskedelmi hálózat, központja a Győr-Moson-Sopron megyei Tényőn található. A társaságot 1997-ben öt győri építőanyag-kereskedő alapította. 2005 óta zártkörű részvénytársaságként működik. Az újHÁZ Centrum országos hálózata 80 kereskedést foglal magába, amelyeken mintegy 1900 főt foglalkoztat és széles választékát kínálja minden építőanyagnak, ami egy építkezéshez, felújításhoz szükséges. A vállalat 2018-as árbevétele 60,6 milliárd forint volt, amelyből közel 18 milliárd a Budapest környéki régióból származik.

 

Forrás: http://ujhazcentrum.hu/hirek/az-epitkezok-szamara-hatalmas-stressz-megfelelo-szakembert-talalni

Eladó ház szemle: Bővítgetünk, bővítgetünk?

Több mint 20 éve nézek házakat vásárlás előtt leendő vásárlóknak, építész szemmel.

A cél természetesen az, hogy minél kevesebb buktatóba fusson bele a vásárló, illetve ha már vannak ilyenek, legalább legyen tisztában ezek várható költségével, és időzítésével.

Ismét egy családi ház került terítékre az agglomerációban. A Street Viewon nem sok minden látszódott, mivel a telek tele van fákkal, bokrokkal. Ami látszott, hogy ez egy úgynevezett “Kádár-kocka”, ami alapvetően jó alapot jelenthet.

Az ingatlanközvetítő hozta a blablát. Minden rendben, hitelezhető, remek állapotú, stb.

Az épület félig alápincézett, a tereplejtés miatt a bejárat kb 1.5 méterrel magasabban volt a terepszintnél. Emiatt a korábbi tulajdonos készített egy lábakon álló teraszt köré fából.

A mostani tulajdonos (eredeti szakmája állítólag asztalos) ezt a teraszt lefedte, beépítette, hozzácsatolta az épülethez és belülről összenyitotta.

“Építési engedély? Használatbavételi (lakhatási)?” – kérdeztem ártatlanul.

“Nem volt, de intézzük a fennmaradási engedélyt” – hangzott a válasz könnyedén.

Ühüm, ez azért nem ennyire egyszerű…

Tudni kell, hogy ha az épület a valóságban eltér a földhivatali térképmásolaton ábrázolttól, akkor a banki értékbecslő kéri a használatbavételi engedélyt és az épületfeltüntetést. Amíg ez nem készül el, a banki hitelezést felfüggesztik.

Lássuk csak, miből áll ez:

– felmérési terv készítése

– fennmaradási és használatbavételi engedély kérése az építéshatóságnál

– épületfeltüntetési vázrajz készíttetése földmérővel

A fennmaradási engedély egyben építési bírság kiszabásával jár együtt, ami igen komoly tétel, lakóépület esetében 140e Ft/m2. Ennek számítási módszerét és mértékét jogszabály írja elő (245/2006. (XII. 5.) Korm. rendelet ), a hatóságnak nincs mérlegelési lehetősége.

Bírság akkor nincs, ha az engedély nélküli építés 10 évnél régebbi, és ezt két tanú (szomszédok) írásban igazolják, vagy ha megszüntetik a jogellenességet, azaz helyreállitják az eredeti állapotot.

Előbbivel annyi a bibi, hogy az építési hatóságok évente kapnak nagyfelbontású légifotót a településükről, valamint a Street View is ott van ellenőrzésre. Ha kiderül, hogy mégsem igaz amit állítanak (a szomszédok), annak már büntetőjogi vonatkozása is van.

A fennmaradási engedély + épületfeltüntetés több hónapos folyamat. Amíg ez le nem zajlik, az ingatlan készpénzes vásárlás esetén természetesen megvásárolható, ám jogilag nem lesz tisztázva, és utólag az eladón behajtani bírságot vagy bármi mást szinte lehetetlen…

Ez már eleve egy nagy probléma volt, de akadt még más is.

A bővítmény szerkezete fából készült, 10×10-es fa oszlopok, kétoldalt OSB-vel, kivülről lambériával burkolva. A padlószerekezet 5×15-ös pallók, OSB-vel burkolva, közötte hőszigeteléssel kitömve. A bővítmény tetőszerkezete majdnem lapostető, nagyon alacsony hajlásszöggel, OSB-vel, bitumenes lemezzel boritva.

A bővítmény recsegett-ropogott a lábam alatt.

 

Műszakilag az aggályaim:

– a lambéria burkolat gipszkarton csavarokkal volt rögzitve méterenként, amiből az is következik, hogy a tartóváz szerkezete se sűrűbb. (könnyűszerkezetes épületnél 60 cm-ként szokás)

– a tartószerkezet 10×10-es, ami sem kihajlásban, sem másban nem megfelelő

– a padlószerkezet 5×15-ös palló, helyenként csövek keresztmetszete is gyengiti

– az OSB nem alkalmas arra, hogy kültérben legyen tartósan, mivel az éleinél a párától szétmálik

– a tetőfedés befejezésre vár, bádogozással együtt

– nyikorog, recseg az egész, ami szintén nem a tartósság jele

– párazárás, bádogozás sehol

 

Építészként az aggályaim:

– a bővítmény L-alakú, egy része az utcafront felé készült. Az előkertbe lakóépület nem nyúlhat bele, arra fennmaradási engedély nem adható, ha nem régebbi 10 évnél.

Tehát tisztázzuk: ha 10 éven belüli a bővítés, akkor kaphat fennmaradási engedélyt, ha jogilag is szabályos. Ellenkező esetben el kell bontani, visszaállítva az eredeti állapotot. Ezt hatóságilag is elvégeztetik, ha a tulajdonos nem csinálja meg.

Az építési bírságot pedig behajtják… szóval nem játék.

Mindezeket elmondtam a vevőjelölteknek is. Az ingatlanközvetítő ezekről semmit sem mondott, sőt nincs is tisztában a dolgokkal. Akkor kérdem én: miért is kér/kap 5%-ot, azaz közel 2 millió forintot?

Én ennek a századrészét kértem a tanácsadásért.

Az építési hatóságnál járva utánaérdeklődtem az ingatlannak, már csak kíváncsiságból is.

Az ügyintézővel régóta ismerjük egymást, így nyíltan tudtunk beszélni egymással.

Mivel a street viewon, és a légifotókon sem látszik a sok növényzet miatt, hogy mikori a bővítés, így ha a két szomszéd lenyilatkozza a 10 éven túli bővítést, ők nem fogják feszegetni ez mennyire igaz. Azaz hiába szabálytalan az előkerti bővítés, a fennmaradási engedélyt megkapják bírság nélkül.

Itt jön azonban a DE:

A fennmaradási engedélyben az építésznek nyilatkoznia kell, hogy megfelelő az épület (és a bővítmény) lakhatás szempontból és műszakilag.

Én építészként sok fennmaradási engedélyt készítek, de jelen esetben ezt nem vállaltam volna el, mivel erre a bővítményre a tákolmány jelző illik a leginkább, és semmilyen felelősséget nem vállaltam volna érte.

Még ha ez meg is történik, az építési hatóság a helyszíni szemle során kérheti az állapot alapján (recseg-ropog), hogy egy statikusi szakvélemény igazolja ezt.

Ez már a lehetetlen kategória. Egy statikus sem fog ilyen szerkezetre rábólintani. Ha a szerkezetet meg kell erősíteni, azt jelenti, hogy tartószerkezetileg kell belenyúlni a bővítménybe, ami viszont az előkerti jogszabályi tilalom miatt nem lehetséges.

(a 10 éven túli szabálytalan építés megkapja a fennmaradási engedélyt, ám ezen részeken csak karbantartási, állagmegóvási és felújítási munkákat lehet végezni a továbbiakban, értéknövelő beruházást nem. A tartószerkezeti erősítés pedig több ennél)

Idáig tartott a sztori, természetesen a vevőjelöltek el is álltak a vételtől.

Pár dolgot kérdeznék az ingatlanközvetítő kolleginától, hátha olvassa a bejegyzést. Bár a főnökeit úgysem fogja meghatni, hiszen az országos franchise b*szik arra, hogy a saját marketingjükön kívül bármi mást is szolgáltasson a 3-5%-os díjazásukért.
1. Miért nem lehet lekérni egy térképmásolatot az ingatlanról? 2400 Ft, Online elérhető, már a Földhivatalba sem kell bemenni érte.

2. Miért nem lehet elkérni a használatbavételi engedélyt az adott ingatlanra? A helyi önkormányzatnál/épitési hatóságnál a levéltárból/tervtárból ezek bekérhetőek, ha a tulajdonosnak nem áll rendelkezésre.

3. Miért nem lehet ellenőrizni az adatokat a valósággal?

4. Miért nincsenek tisztában az ilyen esetek jogi/pénzügyi/büntetőjogi részével?

Az alapvető műszaki tudást már nem is próbálom meg számon kérni, hiszen amikor én (építészként) elvégeztem az OKJ-s ingatlanközvetítői- és értékbecslői tanfolyamot 20 éve, a több mint 30 főből egyedül voltam építőiparos, a többiek hentes, műkörmös, fodrász, stb.

Nem lebecsülöm ezeket a szakmákat, csak úgy gondolom, hogy az ingatlanközvetítésnek nem csak abból kellene állnia, hogy az ingatlan.com -on hirdetjük az ingatlant, és kimegyünk a vevőkkel, ahol hülyeségeket pofázunk. Mindezt milliókért.

Én az ő általuk kért össze 1%-áért valódi munkát végeztem. Nem az én pénzemet keveslem, hanem az ingatlanközvetítőkét sokallom.

 

Forrás: https://komkel.blog.hu/2019/05/26/elado_haz_szemle_bovitgetunk_bovitgetunk#more14862014

Ingatlanszakmai ABC 1. – adásvételtől az értékcsökkenésig

Az ötrészes minisorozatban az ingatlanokkal, ingatlanszakmával kapcsolatos értelmezésekkel foglalkozom ABC sorrendben. Az ismétlés nekem sem árt! Sőt! Összeszedtem azokat a fogalmakat, melyek értékbecslői munkám során előkerülnek és nem mindenki számára érthetők.

 

Az első részben a következőkről lesz szó: Adásvétel, ajándékozás, becsült műszaki érték, becsült szabadpiaci forgalmi érték, csere, elidegenítési és terhelési tilalom, erkölcsi avulás, előleg, értékcsökkenés (vagy növekedés) összesen

A – Adásvétel, ajándékozás

Adásvétel

Az eladó fő kötelezettségei: az ingatlan tulajdonjogának átruházása, és az ingatlan birtokba adása a vevőnek. A vevő ezzel szemben a dolog átvételére, és vételár megfizetésére köteles. Csak az írásba foglalt adásvételi szerződés tekinthető érvényesnek, mely közjegyző vagy ügyvéd ellen jegyzett.

Ajándékozás

Az ajándékozási szerződésben megajándékozott ingyenesen – ellenérték fizetése nélkül – szerez tulajdont. Ingatlan ajándékozása esetén a szerződést írásba kell foglalni, s a tulajdonszerzéshez – az adásvételhez hasonlóan – ingatlan-nyilvántartási bejegyzés is szükséges. Ezért a szerződésnek tartalmaznia kell azokat a kellékeket, amelyeket az ingatlan-nyilvántartási törvény a bejegyzésre alkalmas okiratokra előír. Célszerű utalni a felek között fennálló esetleges rokonsági kapcsolatra is, mert ez a tény az illeték mértékét befolyásolja.

B – becsült műszaki érték, becsült szabadpiaci forgalmi érték

Becsült műszaki érték

A fajlagos műszaki érték és a vizsgált ingatlan alapterületének szorzata, amelyhez még pozitív vagy negatív értelemben figyelembe lehet venni a mérleg szerinti, nyilvántartási értéket is.

Becsült szabadpiaci forgalmi érték

A becsült fajlagos forgalmi érték és a hasznos alapterület szorzata, a mi szakmai hitvallásunk szerint pénzügyi tranzakciókban (pl. hitelfedezeti eljárásban) egy millió forintig 50 ezer forintos pontossággal, millió forint felett 100 ezer forintos pontossággal, ennél magasabb becsértéknél 500 ezer forintos pontossággal célszerű meghatározni.

C – csere

Csere

A csereszerződésben a felek az ingatlanok tulajdonának kölcsönös átruházására vállalnak kötelezettséget, azaz mindegyik fél eladó a saját szolgáltatása, és vevő a másik fél szolgáltatása tekintetében. A csereszerződés annyiban különbözik az adásvételtől, hogy a tulajdonjog átruházásáért ellenszolgáltatásként egyik vevő sem vételárat fizet, hanem a saját tulajdonjogának átruházását vállalja.

E – elidegenítési és terhelési tilalom, erkölcsi avulás, előleg, értékcsökkenés (vagy növekedés) összesen

Elidegenítési és terhelési tilalom

Az elidegenítési és terhelési tilalom a tulajdonnal való rendelkezés jogát korlátozza. A tilalom alapján nem lehet az ingatlan tulajdonjogát másra átruházni, az ingatlant megterhelni, vagy biztosítékul felajánlani. Az elidegenítési és terhelési tilalom jogszabályon, bírósági határozaton és szerződésen alapulhat, célja, hogy más személynek az ingatlannal kapcsolatos valamely jogát (pl. jelzálogjog, vételi jog, öröklési szerződés) biztosítsa.

Erkölcsi avulás

Az ingatlan típusára, jellegére, a kivitelezés technológiájára vonatkozó olyan arányszám, amely az építési divat elvárásait tükrözi az eltelt idő függvényében, ami vonatkozhat a típusra, formára, de az anyagokra is. Mint negatív tényező hathat a műszaki értékre-, és szerepet játszhat a piaci forgalmi értékben egyaránt, azonban inkább ez utóbbinál célszerű figyelembe venni, hiszen a „lefutott” típus, elavult technológia az esetleges későbbi értékesíthetőséget nehezítheti meg.

Forrás: https://grandeingatlan.hu/ingatlanszakmai-abc-1-adasveteltol-az-ertekcsokkenesig/

Mikor nem jár vissza a kaució?

Albérlet esetén néhány hónap kaució kikötése és megfizetése lehet a bérleti szerződés megkötésének feltétele. De mi is a kaució? Mire jó? Mikor jár vissza és mikor nem?  Lényeges, hogy a több tíz, vagy akár több százezer forintos tétel visszajár vagy sem!

 

 

A bérleti szerződésben 1-3 havi kaució kikötése megszokott, általánosnak mondható dolog. Alapesetben a bérlő kiköltözésével, az összeg visszajár, esetleg lelakható. Sok esetben azonban ennek megítélése nem egyértelmű és vitára adhat okot. A kauciót (óvadékot) azért találták ki, hogy a szerződés szerint nem teljesítő (többnyire nem fizető) bérlő magatartásából adódó károkat fedezze. Átvétele a beköltözéskor vagy nem sokkal előtte esedékes. Az összeg a bérlő tulajdona, a bérbeadó jogalap nélkül nem rendelkezhet felette.

kaució teljes összege visszajár, ha a bérlő minden tekintetben a szerződés szerint teljesít, az ingatlant rendeltetésszerűen használja, kárt nem okoz. Kiköltözése alkalmával tehát vissza kell szolgáltatni. Mértékét ha a bérlő sokallja, bírósági úton csökkenteni is lehet. A bérleti szerződésben javasolt kitérni a kaució mértékére, de lényeges az is, hogy mikor jár vissza és mikor tartható vissza a befizetett összeg.

Íme néhány eset, amikor jogos, hogy a bérbeadó nem szolgáltatja vissza a kaució egy részét vagy egészét:

1. Károkozás az ingatlanban

A bérlő magatartásával összefüggésben keletkezett károk (függetlenül attól, hogy szándékos vagy sem) térítésére visszatartható a kaució egy része vagy egésze. Egyszerű példa lehet erre egy üvegtörés a konyhában, vagy a laminált parketta eláztatása a nappaliban. Fontos! Nem tévesztendő össze az ingatlanban a rendeltetésszerű használat melletti karbantartási költségek levonása. A bérbe adónak is számolnia kell ezen költségekkel, így például az évek alatt elkoptatott parketta javítási költsége nem vonható le a kaucióból.

2. Tartozás felhalmozás

A bérleti díj meg nem fizetése előbb-utóbb a szerződés felmondásával járhat. Hasonló a helyzet például a ki nem fizetett közüzemi számlákkal, a közös költség miatti elmaradással is. A kaució mértékéig ezek rendezhetők. Ha meghaladja annak összegét, jogi úton, bíróságon is követelhető a különbözet összege.

3. Az elmaradt haszon

A bérleti szerződés megállapodás szerint lehet határozatlan idejű, de kiköthető egy meghatározott időszak (pl. egy év) is, esetleg egy fixen jelölt időszak (pl. az egyetemi tanulmányok befejezése) elérése is. A hosszabb időszakokért cserébe a bérbeadók kedvezőbb díjat szabhatnak meg. A korábban biztosnak tűnő szerződés bizonyos esetekben közös megegyezéssel vagy egyoldalú nyilatkozattal felmondható. Az elmaradt haszon miatti kár is lehet jogcíme a kaució visszatartására.

Forrás: https://grandeingatlan.hu/mikor-nem-jar-vissza-a-kaucio/

Mennyi a földhivatali ügyintézési határidő?12 kérdés és válaszok-Dr Fülöp Edina

Arról már volt szó, hogy a fővárosban melyik ügyet hol intézzük. Erről szóló bejegyzést itt olvashatja:

http://drfulopedina.hu/blog/foldhivatalok-a-fovarosban-mit-hol-intezzunk

Mennyi a földhivatali ügyintézési határidő?Most ezt a kérdést járjuk körbe…

A beadvány érdemi elbírálására a földhivatalhoz történő beérkezésétől számított legkésőbb 30 napon belül kerül sor.

Mikor lehet ez a határidő több?

  • ha a kérelemnek hiányossága van, ugyanis akkor hiánypótlási eljárásban kell pótolnunk…
  • a másik eset, amikor elhúzódhat az az eljárás, ha az elintézését más eljárás(pl. megelőző széljegy) akadályozza.

Mennyi a földhivatali ügyintézési határidő, ha alapító okirat módosítását kérjük?

  • Ha a beadvány harmincnál több önálló ingatlant vagy harmincnál több érdekeltet érint, az érdemi döntést 90 napon belül kell meghozni.

Mikor lehet kevesebb a határidő?

I. A törvény határoz meg soron kívüli eljárásokat, amely alapján a földhivatal soron kívül köteles intézkedni. Melyek ezek az eljárások?

  • Végrehajtási jog és zárlat bejegyzése bírósági végrehajtó megkeresése alapján
  • Végrehajtási jog és jelzálogjog bejegyzése hatósági megkeresés alapján
  • Jelzálogjog bejegyzése jelzálogjog-hitelintézet kérelme alapján
  • Kiskorú ügyfél esetén

II. Az ügyfél kérelme alapján engedélyezett soron kívüli eljárás:

Hogy történik a soron kívüli eljárás?

  • az ügyfél kérelmére

Ki dönt róla és hány napon belül?

  • a földhivatal vezetője 2 munkanapon belül

Mennyibe kerül a soron kívüli ügyintézés?

  • 10.000,- Ft, amelyet az alapdíjon felül kell befizetni

Mikor kell befizetni?

  • a kérelem benyújtásával egyidejűleg

Lehet-e később?

  • lehet külön kérelemben utólag is

Akkor is kell fizetni, ha az eljárás díjmentes?

  • igen, ha valakinek személyes költségmentessége van, vagy az eljárás költségmentes akkor is fizetni kell

Ilyen esetben mennyi az ügyintézési határidő?

  • A soron kívüli ügyintézés engedélyezése tárgyában a földhivatal vezetője 2 munkanapon belül dönt.

Ilyen esetben lehet akadály az elintézetlen széljegy?

  • igen, a megelőző beadványok miatt nem tud megkezdődni a mi beadványunk elintézése

 

A földhivatali eljárásban ügyvéd igénybevétele kötelező, így állok ügyfeleim rendelkezésére.

dr. Fülöp Edina

ügyvéd

Forrás: http://drfulopedina.hu/ugyved-budapest/914